"العدل": التلاعب في الوكالات العقارية دفعنا إلى الحدِّ منها

تضمن جدول اعمال جلسة الثلاثاء المقبل الذي وزعه رئيس المجلس أمس التقرير الخامس عشر للجنة شؤون الإسكان والعقار المحال بصفة الاستعجال بشأن الاقتراح بقانون بتنظيم الوكالات العقارية، الذي انتهت اللجنة إلى الموافقة بإجماع أراء أعضائها الحاضرين عليه.
بحسب تقرير اللجنة الذي وقعه رئيسها د.حسن جوهر، يهدف الاقتراح بقانون، بحسب ما جاء في مذكرته الإيضاحية، إلى الحد من الظواهر السلبية في استغلال الوكالة العقارية.
وفيما يؤكد أن الوكالة العقارية ضمن أدوات التداول العقاري الرائجة في الكويت لما تتمتع به من سرعة في إنجاز المعاملات من بيع وشراء، يشير الى انها أصبحت تستغل من بعض المتداولين للتهرب من الرسوم ومستحقات الدولة، كما أن بعض المتداولين يقومون بشراء القسائم السكنية عبر الوكالة العقارية كي لا يسقط حقهم في الرعاية السكنية.
وفي حين وافقت اللجنة على المقترح بالاجماع تباينت اراء الجهات الحكومية بشأنه؛ إذ طلبت المؤسسة العامة للرعاية السكنية استبدال مسمى القانون ليصبح «اقتراح بقانون بتنظيم الوكالة العقارية»، وقدمت تعديلات على الصياغة، من بينها نقل القانون رقم (50) لسنة 1994 في شأن استغلال القسائم والبيوت المخصصة لأغراض السكن الخاص المعدل بالقانون رقم (8) لسنة 2008، ليصبح بعد القانون رقم (47) لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية والقوانين المعدلة له، وحذف المادة (1)، حيث إن المصطلحات الواردة بها غير مكررة كثيراً في القانون وغير مهمة المعنى، واستبدال نص المادة (4) بآخر ينص على أن «يعامل الوكيل معاملة المالك في خصوص تنفيذ أحكام القوانين أرقام (47) لسنة 1993 (50) لسنة 1994 (20) لسنة 2016 المشار إليها، وأي قانون آخر يرتب آثاراً مالية أو غير مالية على تملك العقار أو استغلاله»،
اما وزارة المالية فأكدت انها غير مخاطبة بهذا القانون كونه ينظم وكالات متعلقة بالأفراد والمعاملات الخاصة، فلا تتصل بالعقارات المملوكة للدولة التي هي محل اختصاص الوزارة، وأفاد ممثلو وزارة التجارة والصناعة أثناء حضورهم لاجتماعات اللجنة بعدم اختصاص الوزارة بهذا القانون، إذ إن ارتباطها بالعقارات لا يكون إلا من خلال شركات مزاولة مهنة السمسرة العقارية، والشركات المضاربة بالعقار، التي تؤسس وفقاً لقانون الشركات والقوانين التجارية المتعلقة، فهي لا تتدخل إلا بالتراخيص .
واشارت البلدية الى ضرورة انتظار رد إدارة الفتوى والتشريع عملاً بأحكام قرار مجلس الوزراء رقم (1415) والذي يحتم على الجهات الحكومية إبداء آرائها أولاً لإدارة الفتوى والتشريع، ومن ثم قيام إدارة الفتوى والتشريع بإرسال رأيها إلى مجلس الوزراء لينظر أمام لجانه المختصة، ليقره ويرسله إلى مجلس الأمة وتلتزم به الجهة لتوحيد آراء الجهات وعدم تباينها، في الوقت الذي ابدت فيه تحفظا شاملا و مطلقا على المادة الأولى وتعريف الوكالة العقارية المذكور فيها، إذ إن استعمال المصطلح بهذه الصورة يدرج أسفل الوكالة كافة أنواع الوكالات التي يكون موضوعها، عقاراً، سواءً كانت وكالة بالإدارة أو بالتصرف أو ما يسمى بالوكالة غير قابلة للعزل.
ونبهت البلدية الى ان المادة الثانية، التي أنزلت «الوكالة غير القابلة للعزل» منزلة عقد البيع الابتدائي، قد يترتب عليها إشكالات عملية تتمثل بعدم إمكانية إيقاع الحجز على عقد الوكالة، إذ إن الحجز يقع على وثيقة الملكية ولا يعقل أن يكون واقعاً على عقد الوكالة وإن انطوت على بيع وكانت صورية، إضافة إلى تحميل الأطراف رسمين، الأول رسم توثيق الوكالة وتسجيلها والآخر رسم تسجيل عقد البيع كما هو مفروض عند تكييفها بيعاً ابتدائياً.
وبينت أن استعمال وزارة العدل نماذج العقود المعدة من قبلهم تحت مسميات مختلفة قد يختلف مضمونها فنياً وقانونياً عن مسماها، وهذا لا يعني صحتها وموافقتها للقواعد الفنية للوكالات، والمنصوص عليها في القانون المدني وغيره، فالعبرة بمضمونها وإن تغيرت العناوين، وهي لا تعدو أن تكون تنظيمات إدارية، فالأصل بالوكالة أن يفرغ فيها ما تتجه إليه إرادة الموكل لا أن تكون النماذج معدة وجاهزة لذلك، وانتهت بلدية الكويت إلى تحفظها على الاقتراح المذكور.
وأفاد ممثلو وزارة العدل أنه بالإمكان تنظيم محتوى الاقتراح إدارياً بصورة مبدئية، لا سيما أن فكرتة متوافقة مـع مـا يرونه في الواقع العملي، إذ إنهم بدأوا بالحد من هذا النوع من الوكالات بعد استشعارهم لوجود التلاعب فيها بانطوائها على عقد بيع من خلال رفع رسم توثيق التوكيل ومساواته بالرسوم العقارية، فبعد أن كانت الوكالات المسجلة من هذا النوع في العام 2021 تقارب الـ (600) توكيلاً، تقلصت في العام 2022 بعد رفع الرسم إلى ثلث عددها بحيث لم تتجاوز الـ (200) وكالة تقريباً، إضافة إلى أن قراراً قد صدر قبل (5) سنوات تقريباً اشترط وجود شهادة أوصاف للعقار حتى يتم توثيق الوكالة، وأصبحت هذه الوكالات غير ذات فائدة بعد الإجراءات الأخيرة.
وأكدت جميع الجهات الحكومية أن آراءها هذه آراء مبدئية حتى تتم موافاتهم بما تنتهي إليه إدارة الفتوى والتشريع.