1.2 % تراجع المبيعات العقارية خلال فبراير إلى 280 مليون دينار

"الاستثماري" و"التجاري" الأكثر تأثراً بالحظر والبطالة... وتخفيف القيود وإنهاء الإغلاق
قد يبشران بالتعافي


أكد تقرير عقاري حديث أن فرض الحظر سيؤثر على المبيعات والأسعار في الربع الثاني من العام 2020، حيث بلغ إجمالي المبيعات العقارية 280 مليون دينار في فبراير 2020 بتراجع بلغت نسبته 1.2%، على أساس سنوي، و7%، على أساس شهري، مقابل مبيعات بقيمة 302 مليون دينار في يناير فيما مثل بداية قوية للعام الحالي. ويأتي التراجع الشهري للمبيعات على خلفية الانخفاض الملحوظ في مبيعات العقارات السكنية والاستثمارية، وهو الأمر الذي قابله ارتفاعاً قوياً من جهة المبيعات التجارية.
أما على صعيد الأسعار، فشهد مؤشر أسعار العقارات السكنية ارتفاعا بنسبة 9%، على أساس سنوي، كما في شهر يناير، في حين ظلت أسعار القطاع الاستثماري ضعيفة على خلفية تراجع الطلب نسبياً وارتفاع معدلات الشواغر بالنسبة للشقق السكنية.

أداء الربع الثاني
وأضاف التقرير او الموجز الذي اعده بنك الكويت الوطني بالنظر لأداء الربع الرابع من عام 2019، فإن مستوى المبيعات كان معتدلاً، إذ بلغت 773 مليون دينار وذلك على الرغم من انخفاضها بنسبة 6%، على أساس ربع سنوي، و24%، على أساس سنوي، حيث تتجاوز أكثر من 3 مليارات دينار في عام 2019، لتنهي بذلك عاماً جيداً لقطاع العقار. بما ساهم في الاحتفاظ بالزخم الذي شهدناه في عام 2018 والذي شهد ايضاً مستويات مماثلة من جهة النشاط. ويعزى ارتفاع المبيعات في العام الماضي إلى تزايد حجم الوحدات المباعة في القطاع السكني (+8%) على خلفية تزايد الثقة وتحسن ظروف السوق وانخفاض الأسعار في بداية عام 2019.
وحتى الأن، لم تتوافر بيانات بعد شهر فبراير بسبب الحظر الكلي. إلا اننا نتوقع تأثر سوق العقار، خاصة القطاعين التجاري والاستثماري، والقطاع السكني وإن كان بدرجة أقل، في الربع الثاني من عام 2020 على خلفية تفشي جائحة فيروس كورونا والتدابير الاحترازية التي تم فرضها لاحتواء الجائحة، خاصة عمليات الحظر والقيود التي تم فرضها على الانشطة التجارية، وهو الأمر الذي أدى إلى التأثير سلباً على ظروف العمل وفقد الوظائف خاصة في صفوف الوافدين.
وأظهرت الأسهم العقارية في بورصة الكويت بالفعل علامات تشير إلى تعرضها إلى ضغوط، إذ تراجع مؤشر قطاع العقار بنسبة 19% (كما في 14 يونيو) منذ أواخر فبراير، وذلك على الرغم من تعافيه من تراجع قارب حوالي 30% في أبريل في ظل انتعاش سوق الأسهم على خلفية تخفيف قيود الحظر وارتفاع أسعار النفط. كما قد تنشأ ضغوط ضمن السوق على المدى الطويل أيضاً نظراً للسياسات المقترحة حديثاً لتعديل التركيبة السكانية عن طريق تقليل اعداد الوافدين من المستويات الحالية التي تصل إلى 70% إلى 30% فقط. ومن جهة أخرى، قد تتأثر العائدات أيضاً بقانون تم اقتراحه مؤخراً ينص على عدم احتساب ايجارات السكن لمدة ستة أشهر من وقوع الأثر الناجم عن الظروف الطارئة واعتبار الأجرة مخفضة وفقا لهذا القانون بنسبة 60% لمدة الستة الأشهر اللاحقة فيما بعد.

تزايد الشواغر في القطاع الاستثماري
انخفضت مبيعات القطاع الاستثماري بنسبة 42%، على أساس شهري، و18%، على أساس سنوي، إلى 62 مليون دينار كويتي في فبراير. ويعزى هذا التراجع الشهري إلى انخفاض الأسعار ومتوسط حجم الصفقات. وبالنظر إلى أداء الربع الرابع من عام 2019 نلحظ أن مستوى المبيعات كان متسقاً إلى حد كبير مع المتوسط ربع السنوي لعام 2019، إذ بلغت قيمة المبيعات 277 مليون دينار.
أما على صعيد الأسعار، فقد ظلت منخفضة نسبياً ضمن هذا القطاع الذي تأثر سلباً بضعف المقومات الاساسية منذ أوائل عام 2017 بما يعكس جزئياً ضعف الطلب من فئة الوافدين من جهة، واستمرار تزايد العرض من جهة اخرى. كما انخفضت أسعار المباني والشقق كما في شهر يناير بنسبة 3% و5% على التوالي على أساس سنوي.
ومن المتوقع أن تتأثر أسعار ومبيعات القطاع الاستثماري سلباً على خلفية تداعيات تفشي وباء كورونا المستجد خاصة بالنظر إلى أن معظم الطلب على إيجارات مثل تلك النوعية من العقارات ينبع عادةً من القوى العاملة الوافدة والتي تأثرت بالتأكيد بسبب عمليات الحظر وإغلاق الأنشطة التجارية. بالإضافة إلى ذلك، فانه في ظل إشارة التوقعات إلى ارتفاع أسعار النفط وزيادة النمو الاقتصادي خلال العام المقبل، وإن كان بمعدلات معتدلة، هذا إلى جانب تزايد لجوء المستثمرين إلى القطاع السكني للحصول على فرص أفضل، فقد يستغرق الأمر بعض الوقت حتى يتعافى الطلب والأسعار إلى مستويات ما قبل عام 2017. بالإضافة إلى ذلك، فانه وفقا لمؤشر أسعار المستهلكين، لا تزال الإيجارات السكنية (الشقق في الأغلب) في منطقة الانكماش (-0.3%على أساس سنوي) وذلك على الرغم من استقرارها على مدى الأشهر العشرة الماضية، إلا أنه من المتوقع أن تستأنف اتجاهها الهبوطي في ظل ارتفاع الشواغر، إذ تشير أحدث التقارير إلى تراجع الإيجارات أو ربما عدم تحصيل قيمة الإيجار لمدد تتراوح ما بين شهر إلى شهرين في إطار محاولة الملاك جذب مستأجرين جدد.

تراجع مبيعات الوحدات السكنية
تراجعت مبيعات الوحدات السكنية إلى 116 مليون دينار في فبراير مقابل 130 مليون دينار في يناير (-11% على أساس شهري وبنسبة -5.6% على أساس سنوي). وجاء تراجع المبيعات على خلفية انخفاض ملحوظ في متوسط حجم الصفقات وعددها، والذي شهد تراجعاً بنسبة 14% و4%، شهريا على التوالي.
من جهة أخرى، احتفظت الأسعار في يناير باتجاهاتها الإيجابية التي شهدناها على مدار العام 2019 في ظل ارتفاع أسعار المنازل والأراضي في يناير بنسبة 8% و13% على التوالي على أساس سنوي بدعم من قوة الطلب.
ومن المتوقع أن تتأثر القطاعات الأخرى بالقيود والحظر الناتج عن تفشي فيروس كورونا، إلا أن القطاع السكني عادة ما يكون أكثر مرونة في مواجهة تلك الصدمات، إذ ترتكز قاعدة الطلب على المواطنين ممن يتمتعون بوظائف مستقرة في الأغلب، هذا إلى جانب أن العرض محدود إلى حد ما، خاصة في المناطق الرئيسية.

القطاع التجاري
ارتفعت مبيعات القطاع التجاري بنسبة 53% على أساس شهري (3.6% على أساس سنوي)، إذ بلغت 104 مليون دينار في فبراير على خلفية انخفاض ملحوظ لمتوسط حجم الصفقات (24% على أساس شهري)، والذي قابله ارتفاع قوي في عدد الصفقات بنسبة 100% فيما يشير إلى التزايد النسبي للصفقات العقارية الاصغر حجماً / المناطق غير الرئيسية. أما على أساس سنوي، جاء ارتفاع عدد الصفقات مصحوباً بانخفاض متوسط حجم الصفقات وتراجع الصفقات العقارية المميزة. ومن شبه المؤكد أن يتأثر القطاع التجاري بحالة الحظر المفروضة على خلفية تفشي فيروس كورونا وتأثيره السلبي على مبيعات وإيرادات الأنشطة التجارية. وهناك بالفعل تقارير مختلفة عن المصاعب التي تواجهها بعض الشركات في دفع إيجار المساحات التجارية مما أدى إلى خفض قيمة الإيجار وتأجيل السداد لمختلف المستأجرين التجاريين، وإن كانت فئة مستأجري قطاع التجزئة هم الأشد تأثراً بارتفاع إيجارات مراكز التسوق.

تداعيات الفيروس
وتشير المخاطر حالياً إلى اتجاه هبوطي. ويأتي ذلك في ضوء استمرار الجائحة لفترة طويلة ومستويات أسعار النفط الحالية مما سيؤثر على النمو الاقتصادي ومعنويات المستثمرين والأسواق المالية. ومن السابق لأوانه تحديد حجم التداعيات الاقتصادية وسوق العقار من هاتين الصدمتين، إلا أن أسعار العقارات – مثلها في ذلك مثل فئات الأصول الرئيسية الأخرى – قد تتأثر سلباً. كما أثرت المخاوف المتعلقة بالفيروس بالفعل على الوافدين، وذلك في ظل ضعف سوق العمل وأنواع الحظر المختلفة المفروضة على السفر، وهو الأمر الذي قد يؤثر بدوره على الطلب على الايجارات العقارية ويضع ضغوطاً على الأسعار. بالإضافة إلى ذلك، قد يؤدي تراجع أسعار النفط إلى ارتفاع مخاوف المستثمرين والمشترين مما قد يؤدي إلى تأجيل عمليات الشراء المرتقبة، على الرغم من أن هذا قد يقابله على المدى القريب تزايد المبيعات بعد حالة الطلب المكبوت والناتج عن فترة الإغلاق. إلا انه في ظل تخفيف القيود التجارية ورفع الحظر الكلي في شهر مايو وفقا لخطة مكونة من خمس مراحل، فربما يلوح التعافي في الأفق، إلا أن وتيرة ذلك تعتمد بطبيعة الأمر على مدى استمرارية تفشي الوباء.