ندرة المعروض وغياب الفرص والفوائد البنكية وراء الركود العقاري

خبراء طالبوا عبر"السياسة" بطرح مزيد من الأراضي وفرض ضرائب على من يمتلك أكثر من سكن لإنعاش السوق

العوضي: فتح الزيارات والالتحاق بعائل سيساهم بشكل كبير في انتعاش القطاع الاستثماري

الغانم: هروب الكفاءات لدول الجوار مع انتعاش أسواقها وتنافسيتها ورفع المستوى المعيشي للمقيمين

الدغيشم: رأس المال جبان... وعلينا اعتماد قوانين جديدة للنهوض بالاستثمار العقاري في البلاد

شهدت التداولات العقارية في البلاد تراجعا ملحوظا خلال عام 2023 بنسبة تصل إلى 30% مقارنة بالعام قبل الماضي 2022، وذلك في مختلف القطاعات السكنية والاستثمارية والتجارية.. ما دفع "السياسة" إلى الالتقاء بعدد من المسؤولين والخبراء في السوق العقاري في البلاد للوقوف على أسباب التراجع في قيمة التداولات العقارية في الكويت من 1.9 مليار دينار إلى 1.2 مليار دينار في عام 2023.

تراجع التداولات

بدوره قال رئيس اتحاد العقاريين الرئيس التنفيذي لمجموعة أعيان ابراهيم العوضي إن هناك تراجعاً في قيمة التداولات العقارية في جميع القطاعات السكنية والاستثمارية والعقارية، لكن لكل قطاع أسبابه الخاصة.

وأضاف أن الاسعار في القطاع السكني ليست خارج متناول المواطن فقط، بل اصبحت كذلك خارج نطاق المضارب أو المطور أو التاجر، وبالتالي أصبح المواطن لا يستطيع الشراء نظرا لارتفاع الاسعار، والتاجر أيضا بدأ يصل الى مرحلة يعتقد فيها ان اسعار القطاع السكني اليوم إلى جانب تطويره لا تحقق العائد الذي يصبو إليه، وبالتالي نلاحظ ان هناك انخفاضا في حجم التداول تبعه انخفاض في الاسعار.

القطاع الاستثماري والتجاري

فيما يتعلق بالقطاع الاستثماري والتجاري، قال العوضي: لاحظنا ركودا في التداول، وعدم انخفاض في الأسعار ويعود السبب في ذلك إلى أن حجم المعروض قليل جدا، ولا توجد عروض كبيرة، وأغلب العقارات التي تعرض في الفترة الماضية مكررة وموجودة في السوق منذ فترة كبيرة، وذلك يعود لندرة الفرص من جهة وعدم وجود فرص بديلة لصاحب العقار الاستثماري او التجاري في حال بيع العقار، وبالتالي نلاحظ وجود ركود في التداول لقلة المعروض، وعدم وجود فرص استثمارية حقيقية بالنسبة للمشتري وكذلك بالنسبة للبائع.

وأكد العوضي أن فتح الزيارات والالتحاق بعائل سيساهم بشكل كبير في انتعاش القطاع الاستثماري، وسيشجع على الاستثمار بشكل أكبر، قائلا: لاحظنا خلال أزمة كورونا أن الكثير من العوائل بسبب الضغوطات التي فرضتها الحكومة لتعديل التركيبة السكانية والضغط على الوافدين عادوا إلى بلادهم، واستمر رب الاسرة في العمل بالكويت، وبالتالي القطاع الاستثماري اصبح مكتظا بالعزاب ذات الاجور المنخفضة والاجور العالية أيضا.

فرض الرسوم

وعن التوجه لفرض رسوم على المياه والكهرباء وتأثير ذلك على تراجع التداول السكني، قال العوضي إنه لا يعتقد أن له تأثيرا في تراجع التداول السكني مقابل ارتفاع سعر الفائدة البنكية والقوانين الجديدة التي ستشجع بالفعل على تراجع التداول، موضحا أن حلول القضية الاسكانية دائما ما تنقسم إلى شقين، حلول أساسية وحلول ثانوية، وفرض الرسوم على الكهرباء والماء والضريبة على من يملك اكثر من سكن، والضريبة على الاراضي الفضاء كلها عوامل ثانوية تساعد في حل الازمة الاسكانية، لكن العوامل الرئيسية تتمثل في طرح اكبر عدد ممكن من الاراضي وزيادة العروض وبالتالي الضغط على الاسعار وجعلها في متناول الاشخاص.

تشبع السوق

بدوره أشار الخبير العقاري قيس الغانم إلى تعدد أسباب تراجع التداول العقاري في البلاد، ما بين تشبع السوق وانخفاض العرض مع قلة الادوات الاستثمارية في البلاد، وصولا إلى قانون مكافحة الأراضي وعدم استقرار الوضع السياسي وغيرها من الأسباب التي أدت إلى انخفاض التداولات العقارية بشكل ملحوظ.

وقال كان من المتوقع حدوث تراجع في التداولات العقارية بداية من عام 2014 نظرا لتشبع السوق بالأسعار، فالأدوات الاستثمارية في الدولة غير كافية في ظل تقلب توجهات المستثمر ما بين التداول الاستثماري والتجاري والسكني.

التداول الاستثماري

واضاف الغانم: يشهد الوقت الراهن في السوق انخفاضا ملحوظ في الطلب على التداول السكني، مقابل استمرار الطلب على التداول الاستثماري، ما يعكس عدم وجود توازن في التداولات العقارية بشكل عام ما بين العرض والطلب، وبالرغم من فتح سمات الدخول والالتحاق بعائل أمام الوافدين، إلا أن الاشتراطات القوية التي فرضتها الحكومة على الزيارات والالتحاق بعائل ستحد من التداول وستقلل من عدد الوافدين القادمين إلى البلاد واقتصارهم على فئة معينة من أصحاب الشهادات العليا، ما يعني انخفاض عدد الاقامات الجديدة مقارنة بالأعوام السابقة، لأنها ستقلل من عدد الأسر والعائلات القادمة إلى البلاد، وهي الفئة الأكثر اقبالا على العقارات الاستثمارية.

ولفت إلى أن السوق الكويتي غير جاذب للفئة المتميزة من الوافدين، لاسيما مع انتعاش الأسواق التنافسية الخليجية ورفع المستوى المعيشي والسكني للمقيمين فيها، ما أدى إلى هروب الكفاءات الوافدة إلى دول الجوار.

وفيما يخص التداول السكني فقد أشار الغانم إلى استمرار الطلب مقابل انخفاض العرض، مرجعا ذلك إلى تمسك المستثمر بالعقار، في ظل الارتفاع الخيالي لأسعار القسائم السكنية من جهة وفرض قانون مكافحة الأراضي الحرة لمنع امتلاك الفرد أكثر من 1500 متر بدلا من 5000 متر من جهة أخرى، ما أدى إلى تجميد السوق وتراجع التداولات السكنية، لاسيما مع ارتفاع الفوائد البنكية.

وأكد الغانم أن حلول المشاكل العقارية والاقتصادية بشكل عام يتوقف على وجود حكومة مستقرة ترسم خطوطا عريضة للمستقبل جنبا إلى جنب مجلس أمة مستنير لديه رؤى مستقبلية، والتغيرات المستمرة في الحكومة والمجلس هي العائق الاساسي والرئيسي أمام التطور والنهوض الاقتصادي في البلاد.

القوانين العقارية

من جانبه، اتفق الخبير العقاري عبد العزيز الدغيشم مع الغانم في أن استقرار الوضع السياسي في البلاد ومراجعة القرارات والقوانين أحد أهم عوامل النهوض بالاستثمار العقاري في البلاد، قائلا: "رأس المال جبان".. فارتفاع نسب الفوائد البنكية مع عدم تملك أكثر من 1500 متر وارتفاع اسعار القسائم السكنية إلى جانب عدم استقرار الوضع السياسي في البلاد كلها عوامل مجتمعة تجعل السوق غير مهيأ وغير جاذب للتجار او المستثمرين.