ستة أسباب رئيسية وراء الاستثمار والتملُّك في دول العالم المختلفة
بعد إعلان السفارة الكويتية لدى إسبانيا اخيراً، عن تصدر الكويتيين ترتيب المشترين الخليجيين للعقارات في إسبانيا، وتسجيل نمو %20 في عمليات الشراء في العام 2024 مقارنة بعام 2004 بمعدل نمو سنوي مركب قدره %1. وبعد التدقيق في أسباب هذه الزيادة السنوية يمكن الخلاصة الى المثل الشعبي الكويتي القديم: "حط فلوسك بالشمس واقعد بالذلال (الظل)"، لما لها من فائدة وجدوى مالية فضلا عن البيئة الاستثمارية الآمنة في هذه الدول.
التقت "السياسة" عددا من خبراء العقار للتعرف على أسباب إقبال الكويتيين على الاستثمار العقاري الأجنبي والوجهات الأكثر جذبا لهم، وافضل العقارات للاستثمار في الخارج والتحديات التي تواجه المستثمر الكويتي وغيرها من التفاصيل:
مشعل الملحم: شراء العقار في أوروبا الأذكى بين أنواع الاستثمارات
سبيكة البحر: استقرار سياسي وبنية تحتية متطورة وأسعار تنافسية عناصر الجذب
عبدالعزيز الدغيشم: ضرائب وسطو وشروط تعجيزية تحديات الملكية الأجنبية
سبيكة البحر
مشعل الملحم
عبد العزيز الدغيشم
بداية، قال الرئيس التنفيذي لشركة بلوبرينت المهندس مشعل الملحم إن الاستثمار في العقار الأوروبي من أذكى أنواع الاستثمارات، وأكثرها أمانا مقارنة بالعملات المشفرة أو الأسهم أو غيرها من الاستثمارات عالية المخاطر، ناهيك عن نقص قنوات الاستثمار في السوق المحلي ما دفع الكثيرين لوضع أموالهم في ملاذات آمنة.
وبالرغم من عدم توافر ارقام حقيقية لديه حول الاستثمار العقاري الخارجي، لكن الملحم يعتقد أن بريطانيا من الوجهات الأساسية للمستثمر سواء كان من الأفراد أو الجهات الحكومية أو القطاع الخاص، نظرا لما تقدمه من تماسك في سعر العقار ومقاومته لمخاطر التقلبات الاقتصادية والرياح السياسية.
نوع المستثمر
وفيما يتعلق بالعقارات الأكثر جذبا للاستثمار في الخارج، أشار إلى أن ذلك يعتمد على نوع المستثمر، فالأفراد يميلون إلى شراء منازل العطلات سواء كانت شقة أو بيتا، أما المؤسسات الحكومية ومؤسسات القطاع الخاص فإنها تميل إلى العقارات التجارية المدرة للدخل، وذلك بسبب تحقيقها موارد دخل ثابتة.
أما عن أسباب هروب رؤوس الأموال إلى الخارج، قال الملحم: ليست هروبا إنما تنويع في الاستثمارات، وهذه سياسة ذكية "تنويع الجغرافي في الاستثمارات"، فأي مستثمر يجب أن يوزع بين استثمارات محلية ودولية، ويجب ألا نغفل عن أمر مهم وهو أن الكويت تعتبر من أفضل الوجهات العالمية للاستثمار العقاري، فالبيئة التشريعية تدعم المستثمرين، ناهيك عن أنها جنة ضريبية مقارنة بالدول الأوروبية.
تحديات
ومن بين أبرز التحديات امام الاستثمار العقاري الخارجي، أشار الملحم إلى أن تقلبات سعر العملة وعدم تحوط المستثمر في اتخاذ الإجراءات الكفيلة بحماية استثماره من تدهورها في البلد المستثمر به.
السوق المحلي
وأكد الملحم أن سوق العقار الكويتي هو الخيار الأول لأي مستثمر، والغالبية من المستثمرين في العقار الدولي يكونون قد امتلكوا بيوتهم محلياً، ويبحثون عن بيت آخر للعطلات، لذلك لا أرى أن هناك منافسة بين السوقين المحلي والدولي.
وأضاف أن سوق العقار المحلي أصبح ناديا للنخبة، لا يدخله إلا كبار التجار، أما الصغار فإن فرصة دخولهم إليه صعبة جداً ناهيك عن أن المحافظ والصناديق الاستثمارية الكويتية لا توفر للمستثمر الصغير العوائد المرجوة، بسبب تكلفة إدارة الصندوق التي تزيل جزءا كبيرا من الإيرادات.
مميزات متنوعة
بدورها، قالت الخبيرة والوسيطة العقارية سبيكة البحر، صاحبة شركة سبيكة البحر للواسطة العقارية، إن إسبانيا تتمتع بمناخ سياسي وأمني مستقر، ما يجعلها وجهة جذابة للاستثمار العقاري، فضلا عن توافر بنية تحتية متقدمة تشمل النقل، والصحة والتعليم، ما يعزز من جاذبيتها للمستثمرين، مع تميز إسبانيا بموقع جغرافي ومناخي معتدل، خصوصا في المناطق الجنوبية مثل ملقا، ما يجعلها وجهة مفضلة للسكن والاصطياف.
وأضافت أن الأسعار التنافسية للعقارات في إسبانيا مقارنة بالدول الأوروبية الأخرى، تجذب الكثير من المستثمرين الكويتيين، فضلا عن تميز إسبانيا كذلك بالتنوع الثقافي وتوافر الخدمات المتكاملة التي تلبي احتياجات المستثمرين كافة، بالإضافة إلى وجود عروض ثقافية متنوعة.
واشارت البحر إلى سهولة التمويل العقاري في إسبانيا مع توافر آليات تمويل عقاري ميسرة مثل الرهن العقاري، الذي يسهل عملية الشراء.
إعادة نظر
وأكدت البحر أن الكويت تواجه تحديات اقتصادية متعددة في الوقت الراهن وأن المشكلة الرئيسية تكمن في عدم استقطاب استثمارات أجنبية كافية، وتبدو الفرص الاستثمارية في دول المنطقة المجاورة للكويت أكثر جاذبية، ما يستدعي ضرورة إعادة النظر في المنظومة الاقتصادية الكويتية، داعية إلى أهمية تعديل القوانين وتحسين بيئة الأعمال والاستثمار، مع فتح المجال لأنشطة اقتصادية متنوعة لتشجيع الاستثمارات المحلية والأجنبية على حد سواء.
وبالنسبة للحاجة إلى سن تشريعات جديدة للسوق العقاري، أشارت البحر إلى أن السوق العقاري دائم التغير ويحتاج إلى مراجعة دورية للتشريعات لضمان مواكبتها للتطورات الاقتصادية والاجتماعية، وقد يكون من المفيد النظر في تشريعات تدعم الاستدامة وتكنولوجيا البناء الحديثة، بالإضافة إلى تعزيز الشفافية في المعاملات العقارية.
معوقات خارجية
من جانبه، أشار الخبير العقاري عبد العزيز الدغيشم إلى وجود العديد من العقبات والتحديات التي تواجه المستثمرين الكويتيين في الخارج أبرزها، المبالغة في فرض الضرائب، التعرض للسطو والسرقة ـ بوضع اليد ـ نظرا لعدم وجود المستثمر في الخارج طوال الوقت، وفرض شروط تعجيزية مثل الإقامة مقابل سحب العقار والانتفاع بالأراضي للبناء في فترة زمنية محددة وغيرها من التحديات التي دفعت البعض إلى الهروب من الاستثمارات العقارية الخارجية.
وقال الدغيشم إن الاستثمار العقاري في الخارج موجود منذ سنوات عديدة وكانت مصر وبريطانيا من أولى الوجهات الأكثر جذبا للمستثمرين الكويتيين وبمرور الوقت زاد إقبال المستثمرين على شراء فلل وشقق وأراض من وجهات عديدة منها إسبانيا، تركيا والعديد من دول الخليج نظرا لانخفاض أسعار العقارات في دول الخليج مقارنة بالكويت.
تباين إحصائيات العقارات بين الرسمي والمهني
شهدت احصائيات التداولات العقارية مؤخرا تباينا واضحا في عدد وقيمة الصفقات العقارية المعلنة من قبل وزارة العدل وكذلك احصائيات القطاع الخاص والاتحادات المهنية كاتحاد وسطاء العقار، بالرغم من تاكيد الاخير حصوله على بياناته ومعلوماته من وزارة العدل، إلا أن الناتج النهائي للإحصائيات دائما ما كون متباينا.وعلل المُعد لاحصائيات الصفقات العقارية لاتحاد وسطاء العقار م.سليمان أحمد لـ "السياسة" السبب بإن وزارة العدل تصدر إحصائيات حول التداولات العقارية من قبل قسمي تكنولوجيا المعلومات وقسم الاحصاء، وبالنظر للمعلومات والبيانات المعلنة في كلى القسمين سنلاحظ بعض التفاوت بين الاحصائيتين.
وأرجع أسباب ذلك من وجهة نظره إلى انه قد يكون وجود خلل في تجميع البيانات واختلاف في الانظمة والبرامج المستخدمة في جمع البيانات، وهو ما يفسر التباين في جمع الأرقام أحيانا.
كما أشار إلى أن اختلاف المسميات بين المناطق هو الآخر أحد أسباب تباين الاحصائيات، لافتا إلى أن منطقة المباركية على سبيل المثال البعض يسجلها بمنطقة المباركية والبعض الآخر بمنطقة ضاحية المباركية.
خمسة مقترحات للحل
1ـ استحداث إدارة مركزية لجمع البيانات
2ـ الاعتماد على كوادر متخصصة في الإحصاء
3ـ توحيد أسماء المناطق وفئات العقار
4ـ تنظيف البيانات قبل نشرها
5ـ توحيد البرامج المستخدمة في جمع البيانات
سبيكة البحر أرجعت أسباب إقبال الكويتيين على شراء العقارات في الدول الأجنبية إلى ستة أسباب رئيسية هي:
1ـ الاستقرار السياسي والأمني.
2ـ البنية التحتية المتطورة.
3ـ الموقع الجغرافي والمناخ.
4ـ الأسعار التنافسية.
5ـ التنوع الثقافي والخدمات المتكاملة.
6ـ سهولة التمويل العقاري.
تشريعات للسماح بتملُّك الأجانب في الكويت
مشعل الملحم الحاجة إلى سن تشريعات جديدة، تسمح للأجنبي بتملك العقار الاستثماري والسكني دون الرجوع إلى مجلس الوزراء وأن تتم المعاملة مباشرة في إدارة التسجيل العقاري، بالإضافة إلى تغيير الرسوم العقارية لتصبح تصاعدية وفقاً لسعر العقار أو عدد مرات شرائه.
ودعا إلى تطبيق ضريبة الدخل على العقارات المستأجرة وبذلك يحقق دخلا للدولة وتقلل من دخول التجار على العقارات السكنية، مع مراعاة تطوير عقار السكن بحيث يكون لكل شقة عداد كهرباء وماء خاص بها، وهذا من شأنه تقليل الأحمال الكهربائية على الدولة، فضلا عن ربط تعرفة الكهرباء بعدد ملكيات الشخص العقارية، فكلما زادت ملكياته زادت التعرفة أو رفع الدعم عنه، فيجب أن يكون الأمر متناسبا طردياً.
الدول الأكثر جذباً للكويتيين
عن الوجهات العقارية الأكثر جذبا لرؤوس الأموال الكويتية، أشارت سبيكة البحر إلى انه يمكن تعدادها بـ:
-1 إسبانيا:وجهة مفضلة للاستثمار العقاري بسبب استقرارها الاقتصادي وألاسعار المعقولة.
-2 البرتغال: تتميز بمناخها المعتدل وشواطئها الجميلة، وتقدم برامج إقامة للمستثمرين العقاريين.
-3 دبي : مستويات المعيشة المرتفعة والبنية التحتية الممتازة، وتقديم تأشيرات ذهبية للاستثمار العقاري.
-4 تركيا: تقدم عوائد إيجارية مرتفعة وبرامج إقامة للمستثمرين العقاريين، ما يجعلها وجهة جذابة.
-5 المكسيك: تتميز المكسيك بعوائد إيجارية جيدة وفرص استثمارية متنوعة في العقارات.
