تأثير أسعار الفائدة على قطاعات الاقتصاد ... العقار مثالاً

تُعد أسعار الفائدة إحدى أهم أدوات السياسة النقدية وتتحكم من خلالها البنوك المركزية في تنظيم حجم السيولة النقدية في الاقتصاد.

يُستخدم رفع أو خفض أسعار الفائدة بهدف تحقيق الاستقرار الاقتصادي وتجنب التضخم أو الركود، فعندما يرتفع التضخم، يلجأ البنك المركزي إلى السياسة النقدية الانكماشية، ما يقلل من السيولة النقدية نتيجة توجه رؤوس الأموال إلى الودائع بسبب العوائد المرتفعة. كما يتراجع الطلب على الاقتراض بسبب ارتفاع تكاليف الفوائد.

في المقابل، في حال دخول الاقتصاد مرحلة ركود، تعتمد البنوك المركزية على السياسة النقدية التوسعية (خفض أسعار الفائدة)، هذا التوجه له تأثير مباشر على جميع القطاعات الاقتصادية، وبشكل خاص على السوق العقاري، الذي يعتمد بشكل كبير على القروض المصرفية.

وعلى الجانب الاخر، في حال تقارب نسب العوائد بين الودائع والعقارات المدرة للدخل، سوف تكون النتيجة لصالح الودائع بسبب خلوها من المخاطر ولا تحتاج إلى متابعة دورية مثل العقارات.

أثر التغيرات في أسعار الفائدة على القطاع العقاري

لدراسة تأثير أسعار الفائدة على العقارات، نعرض ثلاث فترات زمنية شهدت الارتفاع والانخفاض في أسعار الفائدة:

• في الأزمة المالية لعام 2008، تم خفض سعر الخصم في الكويت من 5.75% إلى 2% بين عامي 2008 و2014. وخلال هذه الفترة، قمنا بتحليل تأثير انخفاض الفائدة على أسعار العقار من خلال متوسط سعر المتر المربع في منطقة المسايل، وكانت النتائج كالتالي:

- 2008: 343.8 دينار

- 2009: 406.7 دينار

- 2010: 431.3 دينار

- 2011: 475 دينار

- 2012: 512.5 دينار

- 2013: 738 دينار

- 2014: 775 دينار

وخلال فترة الدراسة كانت العلاقة عكسية (انخفاض سعر الفائدة وارتفاع في أسعار العقارات).

خلال أزمة كورونا في 2020، تم خفض سعر الخصم من 2.75% إلى 1.5% حتى الربع الأول من 2022. وبنفس النهج، تم تحليل تأثير انخفاض الفائدة على متوسط سعر المتر في منطقة أبو فطيرة.

- الربع الثالث 2020: 744 دينار

- الربع الرابع 2020: 788 دينار

- الربع الأول 2021: 844 دينار

- الربع الثاني 2021: 869 دينار

- الربع الثاني 2022: 994 دينار

- الربع الرابع 2022: 1.013 دينار

العلاقة هنا أيضا كانت عكسية (انخفاض سعر الفائدة وارتفاع أسعار العقارات)

- في عام 2023، مع ارتفاع سعر الخصم الاساسي) من 1.75% إلى 3.5% في الربع الأول، بدأت أسعار العقارات في الانخفاض. ففي منطقة أبو فطيرة، انخفض متوسط سعر المتر من 1.013 دينار في الربع الرابع لعام 2022 إلى 981 دينارا في الربع الأول لعام 2023. ومع استمرار ارتفاع الفائدة إلى 4.25% في يوليو 2023، تراجع سعر المتر إلى 975 دينارا في الربع الرابع من العام نفسه.

التوقعات المستقبلية

ـ تشير التوقعات إلى احتمالية خفض أسعار الفائدة بمقدار يتراوح بين 0.25% و0.75% خلال الاجتماعين المقبلين للاحتياطي الفيدرالي الأميركي (احدهما مقرر اليوم الاربعاء)، ما قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات في الكويت، ومن المتوقع أن يكون هذا الأثر واضحاً بشكل أكبر في عام 2025.

خبير عقاري