القطان لـ"السياسة": قانون موحّد للبناء لمواجهة ثغرات التشريعات العقارية

688 قضية عقار خلال الأشهر الثمانية الأولى... %76 منها "نصب"

السوق العقاري ثاني أكبر دخل للاقتصاد الكويتي بعد النفط، لذا فهو يحتاج إلى العديد من الضوابط والتشريعات، وخلال السنوات الماضية طرأت على التشريعات العقارية تعديلات عدة لمواكبة التطور الهائل في الواقع الاقتصادي والسياسي في البلاد.

التقت "السياسة" المحامي محمد القطان، الذي أكد انخفاض عدد القضايا الخاصة بالعقار بشكل ملحوظ خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام الحالي وبنسبة 66.2% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، حيث بلغ إجمالي عدد القضايا العقارية هذا العام نحو 866 قضية فيما بلغ عدد القضايا لنفس الفترة علم 2023 نحو 2413 دعوى قضائية.

وأكد خلال الحوار ان قضايا ما يسمى "النصب العقاري" احتلت نحو 75.8 % من جملة القضايا العقارية، مشيرا إلى أن إجمالي عدد هذه النوعية من القضايا خلال الفترة من عام 2021 إلى 2024 بلغ نحو 5.9 ألف قضية، بينما بلغ عدد القضايا العقارية بالمحاكم المدنية خلال آخر ثلاث سنوات نحو 10 آلاف قضية.

وشدد القطان على ضرورة إعادة النظر في التشريعات العقارية، وسن تشريع يسمى "قانون البناء الموحد" يعتمد على سحب صلاحيات القوانين كافة سواء القانون المدني، التجاري، الشركات، جمعية المهندسين والبلدية وطرحه كقانون للبناء والمتعاملين في الشق العقاري... وإليكم التفاصيل:

إلغاء "التعاقد من الباطن"... يُحدث فجوة بين المُنفذ والمتعاقد

بيع أرض زراعية "تُرخّص لاحقاً" أبرز القضايا في لندن وجورجيا

ما هي القضايا العقارية الأكثر شيوعاً بالكويت ومدى اختلافها عن دول العالم؟

تختلف القضايا العقارية في الكويت عن باقي الدول لأن المنظومة الإنشائية للشركات العقارية فيها سلبيات عدة، أولها "ولا بد أن يتم إزالتها" هي التعاقد من الباطن مع شركات تنفذ الأعمال بخلاف الشركات التي تتعاقد مع العملاء، وهنا تحدث الفجوة بين المنفذ على أرض الواقع والمتعاقد، وبالتالي الاختلاف بين باقي الدول والكويت يبدأ في قوة وهيكلة الشركات التي تصلح للتعاقد ودخول المناقصات.

ما هي أبرز القضايا العقارية خلال السنة الحالية؟

سجلت المحاكم بدوائرها كافة انخفاضا ملحوظا في القضايا العقارية خلال الثمانية أشهر الأولى من العام بنسبة 66.2% مقارنة بالفترة المماثلة من العام الماضي، حيث بلغت 866 قضية فيما بين الشركات والعملاء، ويرجع هذا الانخفاض الى زيادة الحس القانوني والتعاقدي قبل الشروع في البناء، وهو ما ساهمنا في طرحه من خلال حلقات توعوية.

هل تحتاج التشريعات العقارية في البلاد الى إعادة نظر؟

تحكم الأعمال الخاصة بالعقار عدة من الجهات وكلٌ له لوائحه الخاصة، ويحكمها جميعا القانون المدني، لأن العلاقة فيما بين العميل والشركة هي علاقة تعاقدية ومن ثم القانون العام هو القانون المدني، وهو ما ناقش العلاقة برمتها في نحو 50 مادة، تطرق خلالها إلى العلاقة بين المقاول والمكتب الاستشاري وحدد الالتزامات بين كل منها، ومن بعد القانون المدني يأتي قانون التجارة وقانون الشركات ولوائح البلدية ولائحة جمعية المهندسين.

نعم، هناك حاجة إلى تشريعات جديدة للسوق العقاري الكويتي، إذ لا بد من سن تشريع يسمى "قانون البناء الموحد" يسحب بمادته الأولى صلاحيات القوانين كافة سواء ويتم طرحه كقانون للبناء والمتعاملين في الشق العقاري وتحديد الصلاحيات على ضوء الواقع.

ما هو حجم قضايا النصب العقاري من إجمالي القضايا؟

لا يوجد مسمى في القانون "النصب العقاري" وإنما هو النصب كما ناقشته المادة 231 من قانون الجزاء، والنصب هو إيهام المجني عليه بوجود مشروع كاذب مستخدماً وسائل احتيالية، وأن يسلمه مبالغ طواعية وهنا يصبح المشروع الوهمي مُنصبا على عقار، وأغلب القضايا الجزائية سطرت في النيابة على العقارات التي تقع خارج الكويت.

ومن بين هذه القضايا بيع العقار على أساس أنه أرض داخل حيز المباني وصادر لها تراخيص بالمباني وهي مصنفة بأنها أرض زراعية لن يصدر لها تراخيص ولن تصلح للتقسيم من الأساس وأكثرها في لندن وجورجيا، وقضايا أخرى حول بيع شقة سكنية "وهمية" على أنها موجودة في مجمعات راقية.

أما عن القضايا التي تنظر داخل الكويت فهي تتمحور حول الشاليهات، وهي تختلف عن القضايا العقارية بالمحاكم المدنية، وهي ترجع ما بين المالك والشركات.

ما هو رأيك في العقود العقارية الحالية ومدى ملاءمتها للسوق المحلي؟

طويت العقود العقارية الحالية على العديد من الاخطاء الشائعة، ابرزها إعداد عقود مبهمة المعالم والحقوق، اذ لا بد من دراسة العقد واعداده لدى المحامي المختص للوقوف علي الحقوق للجانبين والالتزامات وتحديد كل منهما تحديدا واضحا... الخ.

ويجب التشديد على اهمية تنظيم العلاقة بين المهندس الاستشاري ورب العمل، وصياغتها بشكل دقيق بينهما وصياغة العقود بين رب العمل والمهندس بشكل دقيق يحدد فيها المهام، وبيان حقوق والتزامات الطرفين بشكل واضح ودقيق، مع التعريف بصورة واضحة ودقيقة ومفصلة بالمشروع، بالإضافة إلى تحديد الخدمات المطلوبة من الاستشاري وبيان صحتها تفصيلياً، وكذلك تحديد الدفعات وكيفية تأديتها وتواريخ السداد، وتحديد وتوضيح حق التعديل عند اللجوء إلى ظروف التعديل وإجراءاته، مع مراعاة التعاقد مع الممثل القانوني واستلام صورة من اعتماد التوقيع للشركة وصورة من الترخيص من التجارة.

ماذا عن العقود الالكترونية، فالبعض يرى انها الحل الأمثل لهذه المشكلة؟

العقود الالكترونية هي مجرد تحول جذري ورقمي للعقود المكتوبة وهي مجرد تطور أن صح التعبير في التيسير على المتعاقدين ووجودهما في مكان واحد ولكن الاصل العقود المبرمة مع المتعاقدين ولا بد من التعاقد مع الممثل القانوني.

حظر الشركات ذات المسؤولية المحدودة من التعاقد أو البناء

أكد المحامي القطان الحاجة إلى تعديل في قانون الشركات، وإضافة حظر على الشركات ذات المسؤولية المحدودة في التعاقد أو البناء بحيث لا يسمح لها بترخيص إنشائي، واقتصار الأمر على نوع واحد فقط من الشركات وهي الشركة التضامنية ما يضمن الدين حتى بأموال صاحب الشركة شخصياً. وقال: لا بد من إعداد تصنيف ائتماني صحيح في إصدار تراخيص الشركات، كيف لشركة رأس مالها ألف دينار أن تتداول باعتبارها شركات تحمل رخصة مقاولات وتشييد؟! فعلى وزارة التجارة إلزام الشركات التي تحوز رخصة مقاولات ألا يقل رأس مالها عن نصف مليون دينار، وأن تلزم الشركاء بأن يتم دفع المبلغ في البنك بموجب خطاب ضمان ولا يصح تسيله إلا بعد إغلاق الرخصة والحصول على براءة ذمة منها.

حجز تنفيذي للمخالفين... وقصر الإدارة والتمثيل القانوني على المواطنين

شدد القطان على ضرورة التخلص من البيروقراطية في شكاوى المواطنين وتحديد لجنة تبت في أمرها خلال أسبوع من التقديم، تضم قانوني من وزارة البلدية ومهندس منتدب من جمعية المهندسين للبت في الشكوى، والانتقال إلى المنزل محل الشكوى وعلى أثر ما يتوصلون إليه يتم إيقاف أنشطة الشركة المشكو في حقها وإعلان ذلك في الجريدة الرسمية ليمنع التعامل معها ومخاطبة وزارة التجارة لوقف الترخيص والبنك لوقف التعامل على أرصدة الشركة ما يسمى "حجز تنفيذي". وثمن جهود وزارة التجارة في منع الأجانب من امتلاك حصص في الشركات إلا إذا كان مستثمرا لديه خبرة سابقة في المشروعات، وقصر الإدارة والتمثيل القانوني على المواطن فقط دون غيره، إلا من يقدم كفالة مصرفية بخطاب ضمان من البنك لا تصرف إلا بعد إغلاق تام للكيان.

10 آلاف قضية مدنية خاصة بالعقار خلال ثلاث سنوات

• سجلت المحاكم المدنية 2246 قضية عقارية في عام 2023، ونحو 3584 قضية عام 2022، فيما بلغ عدد القضايا المسجلة في عام 2021 نحو 4102 قضية.

5900 قضية نصب عقاري بين عامي 2014 و2021

بلغ عدد قضايا النصب العقاري في الفترة من 2014 الى 2021 نحو 5900 قضية، إذ سجلت التحقيقات عددا كبيرا من القضايا المتعلقة بالنصب بعد ظهور العديد من المتضررين في القضايا الكبيرة ومنها على سبيل المثال قضية شركة "تيماس"، وتمثل الفترة ما بين عامي 2021 و2022 ذروة قضايا النصب العقاري خلال الأربعة أعوام الماضية.

• سجل الادعاء العام في 1460 شكوى نصب متعلقة بالعقار في 2021.

• تسجيل 2860 شكوى جزائية بالنصب في عام 2022.

• بلغ اجمالي الشكاوى الجزائية بالنصب 1012 عام 2023.

• 522 شكوى نصب عقاري مسجلة هذا العام خلال 8 اشهر.