التقييم والسمسرة العقارية... تضارب أم تكامل مصالح؟!

علاء بهبهاني

إذا كنت تفكر في شراء أو بيع عقار، فإن فهم عملية التقييم العقاري أمر بالغ الأهمية حيث يعتبر التقييم العقاري عملية حيوية لتحديد القيمة السوقية وربما الحقيقية للعقار في سوق تنافسي ومفتوح وتزداد صعوبته بالاسواق المحتكرة.

ويشكل هذا الأمر جزءًا أساسيًا في البيع والشراء لانه يؤثر على القرارات التي يتخذها البائعون والمشترون والمستثمرون والمؤسسات المالية.

وتتم عملية التقييم من خلال قياس عمليات البيع والشراء الحقيقية التي تتم بالسوق وما يتضمنه السوق من ضرائب وتمويل عقاري وتحليل استثماري . كذلك تشمل العملية تقييمًا لعدة عوامل مثل الموقع، والاتجاهات الحالية للاسعار في السوق، وقيم العقارات المقارنة.

ومن النقاط المهمه التي يبحث عنها المقيم والتي ترفع او تهبط بسعر العقار التقييمي:

• الموقع حيث يؤثر بشكل كبير على قيمة العقار، فلاشك اذا كان العقار بالمناطق المرغوبة، والقريبة من وسائل الراحة ووسائل المواصلات والمدارس فسيكون سعره اكثر من غيره، اما عن تملك العقارات خارج الوطن فعليك بالمجتمعات والدول المستقره اقتصاديًا فهذا سيرفع من قيمة العقار.

• مساحة العقار الإجمالية وتصميمه يؤثران على تقييمه، فالعقارات الكبيرة وذات التصاميم الهندسية الجيدة التي تعزز الاستخدام الفعّال والجاذبية الجمالية عادةً ما تُقدر بقيمة أعلى.

• الحالة العامة وعمر العقار عوامل حاسمة ايضاً، حيث يكون للعقارات الحديثة والتي تحافظ على حالتها قيمة أعلى بسبب قلة تكلفة اصلاحها وصيانتها.

• اتجاهات السوق فسوق العقارات متقلب، حيث تؤثر عليه الظروف الاقتصادية وأسعار الفائدة وديناميات العرض والطلب.

• الميزات الإضافية ووسائل الراحة مثل التجديدات الحديثة، وأنظمة الطاقة الفعّالة، والفضاءات الخارجية حول المبنى ، والأجهزة عالية الجودة، حيث تساهم هذه السمات في تعزيز قيمة العقار وزيادة جاذبيته، مما يجعله أكثر جاذبية للمشترين أو المستأجرين المحتملين.

ومن المؤسف ان هذه السمات لا تؤخذ بعين الاعتبار عند الكثير من مقيمي العقار بالسوق الكويتي، وربما يرجع السبب حسب اعتقادي لضيق السوق واحتكاره فهل يعقل ان يساوي بيت هدام قيمة بيت جديد !

من هو السمسار العقاري ؟!

أعجبني التفسيرالسعودي لوظيفتي الوسيط العقاري والسمسار العقاري، والذي يعرف السمسار العقاري بالشخص الذي يقوم بدور الوسيط بين كل من البائع والمشتري مقابل الحصول على عمولة يعني بمفهومنا المحلي الدلال الذي يعمل مع افراد، اما الوسيط العقاري فيقصد به الفرد أو المؤسسة التي تتولى القيام بدور الوسيط بين أطراف العقد والقيام بعمليات البيع والشراء بهدف الوصول لأكبر منفعة ترضي جميع الأطراف، مقابل الحصول على عمولة يحصل عليها بعد التأكد من إتمام الصفقة.

وحسب هذا التعريف يمكننا ان نطبق ذلك على الشركات العقارية والاستثمارية التي تقوم بالبيع عن طريق المزادات، وللاسف هذه التخصصية غير مفصلة بشكل واضح في قانون التجارة، فالوسيط عندنا بالكويت يشمل كل كويتي يمتلك دفترا لبيع العقارات.

يتطلب العمل كسمسار للعقارات توافر مجموعة من المهام وهي :

• تأجير العقارات وبيعها، وتشمل العقارات التي يقوم ببيعها أنواع مختلفة كالسكنية والزراعية والصناعية وغيرها .

• يُمكنه العمل بشكل مستقل أو قد يعمل ضمن فريق عمل في أحد المكاتب العقارية وهذا نادر بالسوق الكويتي لاسباب قصور التشريع.

• التحقق من سلامة العقار ومدى قوته وخلوه من أي عيوب وهذا غير مفعل .

• يلعب دورا مهما في الوساطة بين كل من المالك والمشتري.

• يقوم أيضاً بتقديم الاستشارات التي يحتاج لها البائع والمشتري عند توقيعهم لعقود البيع والشراء.

• يتعرف على رغبات عملائه واحتياجاتهم التي يبحثون عنها في العقار وتلائم ظروفهم المادية، لذا عليه البحث عن أفضل الخيارات.

• جمع كافة المعلومات المتعلقة بالعقار والتفاصيل الخاصة به، مثل مزايا العقار ومساحته وغيرها من الأمور.

• يعتمد في تسويقه للعقارات على وسائل وطرق مختلفة، مثل نشر الإعلانات بالجرائد وعلى الإنترنت وغيرها من وسائل الدعاية والإعلان.

• متابعة المستجدات التي يشهدها السوق العقاري والإطلاع عليها بشكل دائم ومستمر.

• جمع المعلومات اللازمة حول المنطقة التي يعمل بها ودراستها جيداً، وذلك لكي يتمكن من الحصول على أفضل الفرص التي يقوم بعرضها على العميل.

كما يجب ان يتمتع السمسار العقاري بعدة مهارات، فلا يوجد تخصص محدد أو شهادة دراسية معينة تميز هذا السمسار عن غيره، وتشمل اهم المهارات ما يلي:

• امتلاك معرفة جيدة بسوق العقارات بالإضافة للخبرة الواسعة في التعامل مع السوق.

• التحلي بالشفافية والمصداقية لنيل ثقة العملاء.

• القدرة على دراسة السوق جيداً وتحليله بطريقة فعالة.

• امتلاك مهارات التسويق والترويج للعقارات التي يقوم ببيعها أو تأجيرها.

• اكتساب مهارات التواصل مع العملاء والقدرة على إقناعهم بالشراء أو التأجير.

• الخبرة فكلما زادت مدة تدريب الوسيط العقاري بمكاتب ذات خبرة ازدادت خبرته العلمية والعملية وكذلك تأكد المتعاملين من صدقيته وقوة كلمته وهما ركيزتان مهمتان بهذه الوظيفة وعرف السوق وخباياه وعرفه السوق بالمقابل .

وأتمنى على وزارة التجارة عدم اعتماد اي وسيط الا بعد ان ينضم لشركات عقارية ويعمل معها مدة تتراوح بين 3 الى 5 سنوات وان تكون المكاتب التي تقوم بالتدريب هي مكاتب عاملة بالسوق لا تقل خبرتها عن 10 سنوات .

فالواقع مخيب للامال فالوسيط الجديد يأخذ دورة مدتها شهر بمكاتب جديدة بالسوق. ولهذا تكثر الاخطاء وتزداد عمليات النصب والاحتيال والتلاعب بالسوق، وهذا يتنافى مع المصداقية التي يجب ان يتمتع بها السمسار وتجعله شخصا ذا ثقة لجميع عملائه.

والحل الامثل لهذه الاشكالية الفصل التام والنهائي بين التقييم والوساطة العقارية، ومنع الدمج بين الوظيفتين التقييم والوساطة، وكما اسلفت فهناك فرق شاسع بينهما، كما ان التقييم يحتاج لاناس اصحاب خبرة هندسية واحصائية، إضافة إلى احاطة جارية بالاقتصاد وحركته محليا وعالميا ومعرفة خطط الدولة بالتطوير والبنى التحتيه حتى يتم تقييم العقار.

اما الوسيط فعمله ينصب على السعر سواء البيع او الشراء، فكيف تتوفر الحيادية وعدم تضارب المصالح اذا كان المقيم هو البائع او المشتري للعقار؟ وهذا يؤثر على شفافية السوق وارتفاع الشكوك من عمليات الاحتيال التقييمي للعقار.

مدير عام شركة أبراج بهبهاني العقارية