تم نسخ الرابط بنجاح

التقييم العقاري في الكويت... مهنة التحديات الستة

الاقتصادية

التقييم العقاري في الكويت... مهنة التحديات الستة

ضوابط غير واضحة ونقص في البيانات وتدني الأجور وفرص غائبة

عبدالعزيز الشداد

50 مقيّماً بالاتحاد لديهم شهادات معتمدة من "التجارة"

قرار الوزارة بـ 2022 لا يمنع جمع الوساطة والتقييم

عبدالعزيز الشداد

قيس الغانم

العقار أهم الاستثمارات والاهتمام بـ"التقييم" لتطويره

الكوادر الكويتية على مستوى عالٍ من التأهيل والثقافة

أحمد الأحمد

لا تعارض في الجمع بين "الوساطة" و"التقييم" بشرط عدم البيع قبل عام

نقص المعلومات سبب صعوبة تقييم أملاك الدولة

أحمد الأحمد

عبدالرحمن الحسينان

نقص البيانات يجعل التقييمات غير دقيقة وغامضة

نحتاج المزيد من الكوادر والبرامج التدريبية

عبدالرحمن الحسينان

"التقييم العقاري" من مهن سوق العقار الاساسية، لما لها من دور في تقدير القيمة السوقية للأصول العقارية المختلفة، ولكي تقوم بدورها يجب توافر مقومات للنجاح، أهمها توفير قاعدة بيانات تفصيلية دقيقة حول السوق وتأهيل كوادر متخصصة بمنهجية علمية صحيحة، واعتماد مناهج مختصة للتدريب والتطوير... ولكن، هل تتوافر هذه المقومات في السوق العقاري الكويتي؟ وهل يقوم المقيم العقاري بالمهام المنوطة به على أكمل وجه؟..

أسئلة طرحتها "السياسة" على عدد من الخبراء في التقييم العقاري، لاسيما بعد مناداة البعض بتضارب المصالح في الجمع بين مهنتي الوساطة والتقييم العقاري بالكويت.

50 مقيماً

في البداية، اكد نائب رئيس اتحاد مقيمي العقار عبدالعزيز الشداد أن عدد منتسبي الجمعية من المقيمين يتجاوز الـ 50 ممن لديهم شهادات معتمدة من وزارة التجارة والصناعة، مبينا انها اصدرت قرارا وزاريا عام 2010 لتحديد عمل المقيم العقاري، لاسيما بعد الأزمة الاقتصادية العالمية في أمريكا عام 2008 وما تبعها من تحديات كبيرة في تقييم الأصول، وهو الامر الذي استدعى وضع ضوابط واشتراطات للتقييم العقاري وإلزام الشركات والمؤسسات والبنوك بضرورة الالتزام بالتقييم السنوي من خلال مقيمين معتمدين ما دفع البنوك إلى التقييم في بنوك محددة في الكويت.

وأشار إلى انه تم تأسيس الاتحاد، عام 2012 وعقب ذلك ظهر جدل اوسع حول الجمع بين الوساطة والتقييم العقاري ما حدا بوزارة التجارة لإصدار قرار آخر في 2022 لايمنع الجمع بين المهنتين مع وضع ضوابط واشتراطات إلا ان العمل به جمد.

عدم تعارض

بدوره، أكد المقيم والمحلل العقاري أحمد الأحمد عدم وجود تعارض بين مهنة الوساطة و التقييم العقاري قائلا: في السابق كان بامكان الوسيط ممارسة التقييم بعد مرور خمسة أعوام على العمل بالسمسرة، والانتقال من وسيط إلى مقيم، واصدرت التجارة قرارا العام الماضي يسمح الجمع بين المهنتين بشرط عدم البيع قبل مرور ثلاثة شهور على التقييم، ومن وجهة نظري لا ارى أي تعارض بين المهنتين، بشرط عدم البيع قبل مرور سنة كحد أدنى.

وأشار إلى أن عدم وجود معاهد أو برامج تدريبية معتمدة من الدولة من سلبيات التقييم العقاري، مضيفا "السعودية لديها هيئة للمقيمين العقاريين تقوم بتدريب المدربين والمتدربين أيضا من خلال عدة كورسات معتمدة، وهو ما نحتاج إليه في السوق المحلي، لاسيما أن بعض البنوك الكويتية تطلب من المقيمين شهادة تثبت تلقيهم دورات من هيئة التقييم العقاري السعودية وهو امر غير منطقي لأن لكل دولة طبيعتها وخصائصها العقارية".

تقييم أملاك الدولة

وأضاف أن نقص المعلومات من أهم التحديات التي تواجه السوق المحلي، لافتا إلى أن المقيم يواجه مشكلة كبيرة في التعامل مع الصفقات المعلنة من قبل وزارة العدل نظرا لعدم توافر قاعدة بيانات كافية حولها، داعيا إلى الاستفادة من خبرة السعودية في توفير قاعدة بيانات وبورصة عقار شاملة.

وأشار إلى صعوبات تقييم أملاك الدولة لأن الشاليهات، الجواخير، القسائم الصناعية والمخازن تؤجر وتباع ويتم التنازل عنها بدون تسجيل، لذا من الصعب توفير قاعدة بيانات دقيقة حول أملاك الدولة.

عامل ثقة

بدوره، قال رئيس جمعية المقيمين العقاريين رجل الأعمال قيس الغانم إن كل اقتصاد وطني له تشعبات، والعقار أحدها.

وأضاف: يعتبر العقار من أهم الاستثمارات لهذا يجب أن يكون هناك اهتمام بموضوع التقييم العقاري، لقيمته المضافة للاقتصاد المحلي الامر الذي يستوجب اهتماما بالتقييم العقاري وعلى هذا الاساس تأسست جمعية المقيمين العقاريين بالكويت حتى تكون رديفة وعامل ثقة للبنوك والشركات والأفراد والحكومة لوضع المقيم الكويتي بمستوى يكون عامل ثقة على المستوى المحلي من خلال استخدام الطرق المعتمدة دوليا تحت مظلة المنظمة الدولية (Ivsc) ومقرها لندن والجمعية عضو بها.

ونوه إلى وجود كوادر كويتية على مستوى عالٍ من التأهيل والثقافة وهذا ما تفتخر به الجمعية، وعند ما تبدأ المعاهد التطبيقي بالتعاون مع جمعية المقيمين بإعطاء كورسات تقييم عقارية نكون قد حققنا ما نصبو له لصالح الكويت.

وعن الجمع بين التقييم العقاري والوساطة العقارية، قال: حسب ما توافقت عليه وزارة التجارة يظل واجبا بمجال التقييم ان يكون المقيم حاصلا على كورس بالتقييم العقاري متوافقا مع الانظمة الدولية، وعندما يكون هناك تقيم وحافز للمقيم العقاري سنرى الأعداد بازدياد.

عدم الدقة

من جانبه، قال المدير التنفيذي لمؤسسة الوثيقة الإقليمية للعقار عبدالرحمن الحسينان إن مهنة التقييم العقاري تواجه مجموعة من التحديات التي تجعل تطوير هذه المهنة أمراً ضرورياً لمواكبة تطورات السوق العقاري المحلي، أبرزها نقص البيانات الدقيقة، ما يجعل التقييمات أحياناً غير دقيقة أو تتسم بالغموض، كما أن التغيرات السريعة في السوق العقاري تضيف تحديات أخرى.

وأكد أن عدد المقيمين العقاريين المؤهلين بشكل كافٍ لتلبية احتياجات السوق المتنامي في الكويت محدود، ورغم النمو الملحوظ في القطاع العقاري، فإن الزيادة في عدد المشاريع والإقبال الكبير على العقارات لم تقابله زيادة كافية في عدد المقيمين المؤهلين، وهذا الوضع يفرض ضغوطاً إضافية على السوق، حيث قد يتطلب الأمر المزيد من المقيمين لتلبية الطلب المتزايد وتقديم تقييمات أكثر دقة وموثوقية.

وفيما يتعلق بتأهيل الكوادر في مجال التقييم العقاري، أضاف أن الكويت لا تزال بحاجة إلى المزيد من البرامج التدريبية المتخصصة، فالتدريب المهني والتأهيل المتخصص يشكلان عنصراً أساسياً لضمان دقة التقييمات العقارية.

وثمن الحسينان تجارب دول الجوار في تنظيم وتطوير مهنة التقييم العقاري قائلا: اختلاف في مستوى التنظيم والتطوير في مهنة التقييم في الدول المجاورة مثل السعودية والإمارات، ففي الإمارات،القطاع العقاري أكثر تنظيماً وشفافية، وهناك قوانين صارمة وتوافر بيانات دقيقة وشاملة عبر قواعد بيانات عقارية متطورة، مما يسهل عملية التقييم ويعزز الثقة.

كما شهدت السعودية تطوراً ملحوظاً في القطاع العقاري وتنظيمه. بينما تحتاج الكويت تحتاج إلى التركيز على تحسين مستوى التنظيم وزيادة الكوادر المؤهلة لمواكبة تطور القطاع العقاري، وتعزيز الشفافية عبر توفير بيانات سوقية أكثر دقة ومحدثة، بالإضافة إلى تقديم برامج تدريبية معترف بها دولياً لضمان تأهيل الكفاءات.

4 أسباب مهمة للعقار في تطبيق البصمة البيومترية

أكد المقيم والمحلل العقاري أحمد الأحمد أهمية تطبيق البصمة البيومترية في سوق العقار الكويتي، داعيا الجهات المختصة إلى تطبيقها في أسرع وقت ممكن لأربعة أسباب رئيسية هي:

1ـ توثيق جميع الأملاك والعقارات تحت شخص صحيح فعلي حقيقي واحد.

2ـ الحد من التلاعب والتزوير في نقل الملكيات من غير المفوض أو المالك.

3ـ توثيق عقود الايجار بين المؤجر والمستأجر بشكل صحيح لتفادي تزوير عقود التأجير من الطرفين المؤجر والمستأجر.

4ـ حصر أملاك المواطن أو المواطنة بعد وفاته في كود البصمة البيومترية والتعرف عليها بكل سهولة من خلال ورثته.

ستة تحديات رئيسية أمام ممارسة مهنة التقييم العقاري محلياً

أكد نائب رئيس اتحاد مقيمي العقار عبدالعزيز الشداد أن التقييم العقاري في الكويت يواجه العديد من التحديات أبرزها ستة هي:

1ـ عدم اتاحة الفرص: حيث لا توجد مساحة لبعض المقيمين نتيجة انتقائية ومزاجية البنوك في اختيار مقيمي العقار، حيث تفرض التعامل مع مقيمين بعينهم، وبعضهم يجري تقييما داخليا.

2ـ عدم وجود قاعدة بيانات معتمدة: قطاع العقار يلامس جميع أفراد المجتمع البنوك والشركات وغيرها وكل ذلك يحتاج إلى معلومات وبيانات معتمدة ليتم تقييم الأصول بشفافية ووضوح.

3ـ عدم تسجيل تداولات:تداولات القطاعات الصناعية والزراعية لاتدخل ضمن الصفقات المعلنة من قبل وزارة العدل.

4ـ قيمة التقييم غير عادلة: لا توجد آلية حقيقية لتقييم الأصول.

5ـ عدم وضوح الضوابط : فرضت وزارة التجارة قرارات بشأن الاعلان العقاري بالرغم من وجود قوة شرائية إلا ان سوق العقار يعاني من الجمود وضوابط مبهمة غير واضحة مقابل فرض جزاءات تصل إلى الإقفال وهو الامر الذي يحتاج إلى إعادة نظر.

6ـ تدني الأجور: أتعاب التقييم العقاري متدنية لاتتناسب مع المهام التي يقوم بها مقيمو العقار.