لمحة عن العقار الاستثماري في الكويت

عبدالرحمن عبدالحميد الحمود

يحتل القطاع العقاري مكانة بارزة في حساب إجمالي الناتج المحلي، ويكون بالمرتبة الثانية بعد القطاع النفطي في بعض السنوات، والحديث عن القطاع العقاري يتعدى بيع وشراء المباني والشقق والاراضي، ليطول البناء ومواده والإيجار وإدارة الأصول العقارية والمكاتب الهندسية.

أما الاستثمار العقاري فيشمل السكني والتجاري والاستثماري وموضوع هذه المقالة "العقار الاستثماري"، وهو أحد أهم مجال للاستثمار في الكويت، وتتراوح نسبة البناء الاستثماري 250% خارج العاصمة أما داخلها فتصل الى 400%.

الوضع العام للمباني الاستثمارية

باسثناء المباني المطلة على شارع الخليج فإن بناء العمارات الاستثمارية يتسم بالنمطية التقليدية ومعظم قاطني هذه العمارات وافدون ومحدودو دخل وتفتقر هذه المباني إلى جودة البناء ومساحة الشقة لا تتعدى 80 مترا مربعا.

أما أسعار الأراضي الاستثمارية تتراوح مابين 3000 إلى 4000 دينار للمتر داخل العاصمة أما في المناطق الاستثمارية مثل حولي والفروانية والمنقف وأبو حليفة فإن سعر المتر ما بين 1500 – 1200 دينار وينعكس على ارتفاع الإيجارات، حيث إن إيجارات معظم الشقق لا تتناسب مع دخول مستغلينها.

فإذا أخذنا بعين الاعتبار دخل الوافد، وهم إما مدرسون أو موظفون أو أصحاب أعمال بسيطة فإن معدل دخولهم الشهري لا يتعدى الـ 500 إلى 700 دينار. فإذا كان إيجار الشقة بحدود 250 دينارا فهذا يعني أن الايجار يستقطع حوالي 50% إلى 40% وهي نسبة عالية من الدخل.

يمثل الاستثمار في العمارات الاستثمارية نسبة كبيرة من المحافظ العقارية سواء للأفراد أو الشركات، وهناك علاقة طردية بين الاستثمار في العمارات السكنية وسعر الفائدة على الاستثمار، فكلما ارتفعت نسبة فائدة البنوك كلما قل الإقبال على الاستثمار العقاري وخصوصا الاستثماري.

فإذا كان متوسط العائد على الاستثمار العقاري 7% وبعد استقطاع بعض المصاريف وتكلفة الإدارة والصيانة، فإن الاقبال على الاستثمار من المباني الاستثمارية يرتفع مادام سعر الفائدة منخفضاً.

وحسب تقرير "بيتك" حول العوائد على الاستثمار في المباني عن الربع الثاني إلى ما يلي:

تتمتع العقارات الاستثمارية بعوائد تنافسية مقارنة بالفرص الاستثمارية الأخرى، ومازالت تتراوح من 6.80% إلى 7.8% بنهاية الربع الثاني، مع العلم بأن نسبة العائد من البيع لاتشمل المخالفات المفروضة وفق اللوائح والقوانين المطبقة في بلدية الكويت، ومنها تأجير السرداب وإنشاء وحدات سكنية بمساحات أقل من الحد المسموح، وقد سجل متوسط عوائد العقارات الاستثمارية في محافظة العاصمة 6.24 بنهاية الربع الثاني، وفي حولي 35%، والفروانية 7.39% وفي الأحمدي 7.49% وفي مبارك الكبير إلى 7.21 % ويسجل في محافظة الجهراء 7.39%.

5 ملاحظات على الاستثمار في هذا القطاع

-1 إن الارتفاع في أسعار الأراضي الاستئجارية ينعكس على القيمة الإيجارية والتي لا تتناسب مع دخل مستغلي هذه العمارات لذا يجب العمل على إما زيادة نسبة البناء أو توفير أراض للسكن الاستثماري من قبل الدولة وطرحها للبناء من قبل القطاع الخاص بأسعار معقولة.

-2 تفتقر معظم العمارات إلى مواقف للسيارات مما يسبب أزمة مواقف وكان من المفترض أن تكون السراديب لهذه العمارات مخصصة للمواقف إلا أنها للأسف يساء استخدامها كمخازن مما يسبب مخاطر للسكان.

-3 يجب على البلدية أن تراقب المواد المستخدمة في البناء، حيث إنه وللأسف تستخدم مواد قليلة الجودة مما يؤثر على العمر الزمني للبناء هذا بجانب إهمال الصيانة الدورية له.

-4 بسبب نوعية البناء ومحدودية المساحة بجانب ارتفاع أسعار الأراضي الاستثمارية فقد لجأ البعض إلى بناء الأراضي السكنية وتأجير الأدوار أو تقسيم الدور إلى شقتين الأمر الذي أثر سلبياً على الخدمات في المناطق السكنية النموذجية.

-5 استحدث موضوع بيع الشقق السكنية وتم إنشاء العديد من المجمعات والعمارات السكنية المخصصة للبيع وصدر بها وثائق من قبل الدولة إلا أن الأمر وإن كان جيدا ويمكن الكويتيين من امتلاك شقة بأسعار معقولة إلا أن الموضوع بحاجة الى أن يقنن ويصدر قانون خاص بإدارة مثل هذه العقارات وإيجاد قانون لاتحاد ملاك للعقار يحفظ حقوق وواجبات أصحاب الشقق المملوكة.

في الختام يجب التنويه إلى أن الاستثمار في مثل هذه العقارات يحتاج التوسع في إيجاد شركات مخصصة بإدارة هذه العقارات ولا يجب الركون إلى المالك لإدارة العقار لأن مدير العقار لديه القدرة على المتابعة والصيانة والارتفاع بالعائد من العقار.

اقتصادي وخبير عقاري