خبراء لـ"السياسة" حذروا من التحليلات العشوائية غير المستندة إلى دراسات علمية وأثرها على القطاع
- عبدالعزيز الدغيشم: "الاستثماري" كالخيل العربي الأصيل إن صعد لا نستطيع اللحاق به
- عبدالرحمن الحسينان: لا يجوز توقع حركة السوق العقاري دون دراسة ... والضوابط هي الحل
- أحمد بوعباس: عوامل عدة تتحكم... "التمويل" أبرزها و"الجيوسياسية" محدودة
- سعود صاهود المطيري: الضريبة ومنع رهن "السكني" أهم أسباب هبوط الأسعار
مروة البحراوي
رغم إجماعهم على انخفاض اسعار العقار السكني مؤخرا، الا أن اراء الخبراء العقاريين تضاربت حول نسبة هذا الهبوط، خصوصا بعد تصريحات منسوبة لبعضهم بأن الانخفاض في الاسعار قد يصل الى 50%.
ويأتي ذلك وسط ارتفاع منسوب الامال بانتعاش سوق العقار المحلي على خلفية خفض اسعار الفائدة، لاسيما ان العلاقة التي تجمع قطاع العقار"عكسية" مع أسعار الفائدة، إذ يقابل اي انخفاض في الفائدة ارتفاع في الطلب بالسوق العقاري بالتزامن مع تصريحات مجلس الاحتياطي الفيدرالي الاميركي بخفض اسعار الفائدة خمس مرات حتى نهاية العام الماضي.
وحسب مختصين يبقى السوق العقاري المحلي مفتوحا على احتمالات عدة ويتأثر انخفاضا اوهبوطا بالعوامل الاساسية للاقتصاد الكلي فضلا عن الاثار السياسية والجيوسياسية ونشاط المؤسسة العامة للرعاية السكنية والتطورات التشريعية المتسارعة التي تشهدها الكويت، مايجعل هذه التصريحات والتحليلات غير المستندة الى دراسات علمية منهجية مختصة مجرد "ضرب بالمندل" مايؤكد ان السوق العقاري "مزاجي" وليس"مؤسساتياً".
ودعا خبراء عبر "السياسة" ان التصريحات عن صعود أو هبوط السوق العقاري تتطلب دراسات وأبحاثا رسمية معتمدة، ولا يجوز توقع حركة السوق دون الاستناد إليها، داعين الجهات الحكومية المختصة لفرض ضوابط على التصريحات والتحليلات العقارية أسوة بما قامت به هيئة اسواق المال من التعامل مع الشركات المدرجة في بورصة الكويت لحماية الكيانات الاقتصادية المختلفة من التصريحات العشوائية والتلاعب بحركة السوق العقاري.
الورقة الرابحة
في البداية، أكد الخبير العقاري عبد العزيز الدغيشم أن العقار الاستثماري الأقوى في القطاع حاليا، وذلك لاستمرار الطلب فهو أشبه بـ"الخيل العربي"عندما يصعد لا يستطيع خيل آخر اللحاق به، متوقعا زيادة أسعار العقارات الاستثمارية عام 2025 بنسبة تتراوح ما بين 15 إلى 20%.
وتوقع الدغيشم انخفاض التداول في القطاع السكني بنسبة تتراوح ما بين 15 و 20% وفي الشاليهات بنسبة تصل لنحو 30%، مخالفا توقعات البعض بانخفاض تداولات العقار السكني بنسبة 50%، لأن هبوط التداول إلى النصف يعني انهيار السوق العقاري وهذا غير صحيح.
وأشار إلى أن المتداولين المحايدين بالسوق العقاري هم الأجدر بالتصريح حول حركة التداول، لأنهم على دراية ومتابعة مستمرة للسوق كما لا يوجد لديهم مصلحة في صعود أو هبوط قطاع عقاري على حساب الآخر.
ضوابط وأبحاث معتمدة
بدوره، قال الباحث بالشأن العقاري عبدالرحمن الحسينان إن الحديث عن صعود أو هبوط السوق العقاري يتطلب دراسات وأبحاثا رسمية معتمدة، ولا يجوز توقع حركة السوق دون الاستناد إليها، داعيا الجهات الحكومية المختصة إلى فرض ضوابط على التصريحات والتحليلات العقارية في الكويت أسوة بباقي العالم، لحماية الكيانات الاقتصادية المختلفة من التصريحات العشوائية التي تتلاعب بحركة السوق العقاري.
وشدد الحسينان على المواطنين والعاملين في السوق العقاري ضرورة الاستناد إلى المعلومات والبيانات المعتمدة من الدولة قبل اتخاذ قرارات بالبيع أو الشراء أو التأجير، لافتا إلى توفير وزارة العدل قاعدة بيانات شاملة حول الصفقات والبيعات بمختلف محافظات البلاد.
وأكد أن المعلومات المتداولة على مواقع التواصل الاجتماعي تفتقد المصداقية والشفافية وأغلبها يقوم على الشخصانية والمصالح الفردية، فهناك من يروج لصعود او نزول السوق فقط لتسويق سلعه لديه. موضحا أن لكل صفقة عقارية طبيعة خاصة تتحكم في ظروف البيع والشراء، فهناك صفقات للورثة وصفقات للأفراد وأخرى للشركات ولكل منها ظروفها الخاصة التي تتحكم في أسعار البيع والشراء.
وعن انخفاض أسعار العقار في بعض القطاعات، أشار الحسينان إلى أنه من خلال متابعته المستمرة لحركة السوق لاحظ انخفاض في الاسعار يتراوح ما بين 15 و 20% كحد أقصى، متوقعا ارتفاع وصعود في السوق خلال الفترة المقبلة.
غير صحيح
واتفق صاحب شركة عقارية أحمد بوعباس مع الخبراء في عدم صحة نزول أسعار العقار السكني قائلا: غير صحيح نزول أسعار العقار السكني بنسبة تتراوح ما بين 30 و 50%، لأن هذا يعني أن العقار الذي تبلغ قيمته 300 ألف دينار ستتراوح قيمته ما بين 210 و 150 ألف دينار، وهذا شيء غير صحيح على الإطلاق.
وفيما يتعلق بتأثير التغيرات الجيوسياسية على السوق المحلي، أكد بوعباس أنها لاتؤثر على السوق المحلي، وأن وقف التمويل العقاري هو الوحيد المؤثر فيها، لافتا إلى أن قانون الضريبة على من يمتلك من 2000 متر فما أكثر، قد يؤتي ثماره مستقبلا، مع الاخذ في الاعتبار عدم وجود أراضي فضاء كثيرة، فالتاجر قد يلجأ إلى البناء وفقا للنسبة المحددة قانونا لكي يكون بمعزل عن هذا القانون ويتفادى موضوع الضريبة.
وأكد أن القطاع الاستثماري يحتل مرتبة متقدمة في حجم الصفقات، ويعتبر الحصان الأسود والابن البار للمستثمر، لاسيما بعد القوانين السكنية الصادرة عن مجلس الأمة عام 2023 والتي خلقت تخوفا لدى البعض من تطبيق الرسوم وفرض الضرائب وخلافه، ما أدى إلى خلق الطلب على القطاع الاستثماري، فضلا عن تسهيل الحصول على قروض للعقار الاستثماري، كل هذا أدى إلى التحول إلى القطاع الاستثماري على حساب السكني والصناعي والتجاري.
صاهود: 3 أسباب لانخفاض أسعار "الخاص"
توقع رجل الأعمال سعود صاهود المطيري هبوط أسعار العقار السكني ما بين 30 و 50% مرجعا ذلك إلى ثلاثة أسباب هي، قانون منع رهن السكن الخاص وقانون فرض ضريبة السكن الخاص والأوضاع الجيوسياسية.
وقال إن السوق العقاري يتأثر بالتغيرات الجيوسياسية، لكنه يظل الملاذ الآمن للمستثمرين، خاصة الاستثماري إذ أن تطبيق القوانين على الأفراد الذين يحق لهم السكن بشقة واحدة أدى لزيادة الطلب على البنايات الاستثمارية وارتفاع الإيجارات. وأشار إلى أن القطاع الاستثماري يواجه العديد من التحديات اهمها ضعف نسبه البناء، إذ أنه من غير المعقول أن تتساوى نسب بناء السكن الخاص مع الاستثماري، لذا تجب مساواتها بكل الكويت، كما تمت مساواة نسبة البناء بالسكن الخاص وجعله 400% بدلا من 250%.
200 مليون دينار تداولات 17 يوماً
سجلت التداولات العقارية في الفترة من 13 إلى 17 أكتوبر 127 صفقة بقيمة 68.132 مليون دينار من بينها 92 صفقة للقطاع الخاص بـ 33.708 مليون دينار، و22 صفقة بالاستثماري بقيمة 14.735 دينار، و11صفقة بالقطاع التجاري بقيمة 16.199 دينار. وقال المدير التنفيذي لشركة العقارات الدولية سليمان أحمد إن إجمالي عدد الصفقات العقارية خلال الفترة من1 الى 17 أكتوبر بلغت311 صفقة بقيمة 200.1 مليون دينار، لافتا إلى احتلال العقار الخاص المرتبة الأولى في العدد بنسبة 74.2% ب231 صفقة بقيمة تداولات 98.928 مليون دينار وحصة 49.4% من اجمالي قيمة التداولات. وحل العقار الاستثماري ثانيا في عدد الصفقات بـ 60 صفقة بقيمة 47.955 مليون دينار، ثم "التجاري" في المرتبة الثالثة بـ 15 صفقة بقيمة 42.399 مليون دينار.
عام 2022 شكّل الذروة بقيمة بلغت 1.1 مليار دينار
%30 حصة "الاستثماري" من التداولات العقارية على مدار خمسة أعوام
أظهرت دراسة لشركة عقارية مختصة حفاظ العقار الاستثماري في البلاد على حصة ثابتة في تداولات السوق العقاري تقدر30% من إجمالي التداولات على مدى خمس سنوات (2020 حتى الربع الثالث 2024).
وأظهرت دراسة شركة دروازة صفاة العقارية، عن تطور ونشاط ملحوظ في السوق العقاري الاستثماري خلال هذه السنوات باستثناء تداولات عام 2021 والتي شهدت انخفاضا في السوق العقاري بسبب أزمة كوفيد 19 وما تبعها من انخفاض في عدد الوافدين ووقف إلاقامات وغيرها من العراقيل التي أدت إلى خفض القيمة الإيجارية مع وجود اتجاه واضح لتعديل التركيبة السكانية وانخفاض معدلات البناء.
وذكرت أن عدد الشقق بالكويت في عام 2021 بلغت 396 ألف شقة، منها61 ألفاً شاغرة، بمتوسط نسبة إشغال وصلت نحو 84.6%، ما أدى إلى فتح شهية المستثمرين على العقار الأكثر استقرارا ومدخولا وهو العقار السكني، حيث كانت معدلات الفائدة متدنية وفتحت شهية المستثمرين ليتجاوز التداول في هذا القطاع4 مليار دينار.
وبلغت ذروة التداولات خلال السنوات الخمس محل الدراسة على هذا القطاع في عام 2022 اذ سجلت نحو 2022 بتداولات بلغت 1.1 مليار دينار وهو العام الذي انتهى فيه الإغلاق وعودة الوافدين وبلغ سعر برميل النفط 115 دولارا.
عبدالرحمن الحسينان
أحمد بوعباس
عبدالعزيز الدغيشم
سعود صاهود المطيري
