اقتراحات وتعديلات قوانين وتوصيات بين "اتحاد العقاريين" و"الحكومة"... حوار تنظيمي بتداعيات إيجابية على مستقبل القطاع
أكد رئيس اتحاد العقاريين الكويتين إبراهيم العوضي مساهمة الاتحاد في وضع مقترحات وتصورات عدة لتطوير السوق العقاري بالتعاون مع وزارتي العدل والتجارة والمؤسسة العامة للرعاية السكنية، لافتا إلى مشاركة الاتحاد الإدارة العامة للمعلومات المدنية في تحديد صيغ عقود الايجار الموحد والمساحات المخصصة للارقام المدنية في العمارات الاستثمارية، كاشفا عن اقتراح بتخصيص مساحة 10 أمتار مربعة للرقم المدني الواحد ـ الشخص الواحد ـ في هذه العمارات، ما يعني، مثلا، الشقة ذات مساحة 60 مترا مربعا لا يزيد عدد قاطنيها عن ستة اشخاص.
كما كشف العوضي في لقاء مع "السياسة" عن وضع تصورات نهائية لعودة المعارض العقارية قريبا، وفق شروط محددة تضمن حقوق الأطراف جميعا منها تخصيص المعارض لعرض المشاريع فقط، و اتاحة الفرصة للشركات المعتمدة بتنظيم المعارض، واقتصار دور الوزارة على الاشراف والمتابعة وتحمل المواطنين مسؤولية اتخاذ الاجراءات القانونية والزام الجهات المشاركة من خارج الكويت بالتعامل مع وكيل كويتي. وقال العوضي أن تعديل قرار تنظيم الاعلانات التجارية جار، وتعديل قانون اتحاد الملاك واعادة النظر في فرض تقييم خبير الدراية لاتمام تسجيل العقود و كذلك تعديل القانون رقم 74 لسنة 1979 بحيث يسمح للشركات المدرجة في البورصة بما فيها الشركات العقارية، بالإضافة إلى الشركات المساهمة المقفلة والصناديق العقارية بأن تتمكن من تملك عقارات، وفي حال تصفية الشركات أو افلاسها يتم بيع اي ممتلكات عقارية وتصفيتها وتوزيع العوائد والاصول المتعلقة بها نقدا، ولا يحق للاجنبي ان يتملك عقار أو حصص من العقار بسبب مساهمته في الشركة.
في مستهل اللقاء، قال العوضي إن الاتحاد يعمل في أكثر من اتجاه، وفيما يخص الانشطة المشتركة مع وزارة العدل، تقدم الاتحاد بطلب يتعلق بموضوع خبير الدراية، حيث لاحظنا خلال الفترة الماضية ارتفاع عدد الشكاوى المقدمة لدى الاتحاد حول تقديرات خبير الدراية للصفقات العقارية، حيث يواجه كل من البائع والمشتري مشكلة فبعد اتمام عملية البيع واتمام الاجراءات من الهيئة العامة للاطفاء والبلدية يتجه البائع والمشتري إلى توثيق العقد لدى وزارة العدل، وبدورها تقوم وزارة العدل بتحويل العقد إلى خبير الدراية لتقدير قيمة العقار وفقا للقيمة الفعلية بالسوق، وهنا تكون تقديرات الخبير إما أكثر أو أقل من قيمة العقد، وفي هذه الحالة يتم توثيق العقد بقيمة مغاييرة لقيمة العقد المبرم بين البائع والمشتري ما يؤدي إلى العديد من المشاكل والخلافات بين الطرفين. وأضاف: الهدف من دور خبير الدراية هو تحديد القيمة الفعلية للعقار والتي يجب أن تتقاضى منها وزارة العدل عمولة تقدر بـ 0.5% من قيمة العقار، لكن ما يحدث نتيجة اختلاف تقديرات خبير الدراية عن قيمة العقارات المباعة نرى العديد من الخلافات بين الطرفين تصل إلى القضاء.
وأوضح: على سبيل المثال يقوم البائع والمشتري ببيع عقار بقيمة مليون دينار، بينما يقوم خبير الدراية بتقدير قيمة العقار بمليون و200 ألف دينار، ففي هذه الحالة يقوم البائع بمطالبة المشتري بفرق القيمة (200 ألف)، وفي حال العكس وكان تقدير خبير الدراية أقل من العقد يقوم المشتري بمطالبة البائع بفرق القيمة ومن هنا ينشب الخلاف بين الطرفين.
- كثرة الشكاوى على تقديرات خبراء الدراية استدعت بحثاً للموضوع مع وزارة العدل
- عودة المعارض العقارية قريباً وفق شروط تضمن حقوق الأطراف ودور إشرافي لـ"التجارة"
- تمويل البنوك للمسكن الأول متعلق بقانون الأراضي الحرة وهو بدون لائحة تنفيذية حتى الآن
- بلدية الكويت المسؤولة عن التأكد من وجود عقدي إيجار للبيت السكني الواحد وليس "العدل"
- أعددنا تصوراً نهائياً لتعديل قرار تنظيم الإعلانات التجارية يعتمد على تخفيف القيود عن المعلن
لماذا لم ينتظر كلا الطرفين تقديرات خبير الدراية أولا لإتمام عملية البيع؟
لان عمليات البيع والشراء في بعض الأحيان تكون غير مطابقة لعملية التقييم، فأحيانا يكون البائع مضطر لاتمام عملية بيع سريعا لظروف خاصة به ولو بسعر أقل من السوق، أو يضطر المشتري لشراء منزل بأكثر من قيمته السوقية نظرا لموقعه المتميز بالنسبة له، وهنا كلا الطرفين على وفاق، فلماذا تفرض وزارة العدل القيمة السوقية لخبير الدراية لتوثيق العقد إذا كان الطرفان متفقين وموافقين على القيمة محل العقد.
ربما تكون قضية سحب الجنسية سبباً في ذلك، حيث تردد أن البعض من المشتبه بهم يبيعون عقاراتهم بقيمة أقل؟
اطلاقا، مهنة خبير الدراية استحدثت في السابق لمواجهة ممارسات للمستثمرين سلبية في القطاع السكني ممن كانوا يقومون ببيع العقارات بمبالغ أقل من قيمتها الأصلية للحصول على قرض من بنك الائتمان، بما لايعكس واقع السوق لذلك لجأوا للخبير للتأكد من أن عمليات البيع صحيحة ومنع أي تلاعب.
ما انعكاس اجازة الفتوى والتشريع الحق في تمويل البيت الأول؟
هذه الفتوى متعلقة بقانون الأراضي الحرة الذي أقره مجلس الأمة في السابق، وكان هناك بند يسمح بتمويل البيت الأول للسكن الخاص، والإشكالية كانت بوزارة العدل وقتها أن اللائحة التنفيذية للقانون لم تصدر بعد، وبالتالي القانون والعدم سواء، وبتوضيح رأي الفتوى والتشريع مؤخرا فإن نفاذ القانون ليس له علاقة باللائحة التنفيذية وبالتالي يجب تطبيق القانون بصرف النظر عن إصدار اللائحة التنفيذية.
وفيما يخص انعكاس القرار على السوق فله شقان، الأول متعلق بالمواطنين والثاني بالتجار، فالفتوى تتيح للمواطنين الذين لا يملكون بيوتاً تمويل أول بيت وهذا أمر حسن، لكن فيما يخص التجار، فالفتوى لا تمكنهم من الحصول على تمويل نظرا لكونهم يمتلكون عقارات سابقة، لذا انعكاسات الفتوى ربما تكون سلبية عليهم، إلا إذا كان لدى التاجر عقارات استثمارية او تجارية أخرى تمكنه من تقديمها كضمانات للبنوك للحصول على تمويل مشاريعه في القطاع السكني.
تواترت أنباء مؤخرا حول دراسة تخصيص وثيقتي تأجير للبيت السكني الواحد ـ شقق التأجير؟
اعتقد أن هذا الأمر مرتبط بموضوع توثيق عقود الإيجار، حيث صدر قانون جديد يتعلق بتوثيق عقود الايجار لدى وزارة العدل ووضع الصيغة التنفيذية عليه، ولان البيوت السكنية مسموح فيها بعمل شقتين فلا يجوز توثيق أكثر من عقدين، لكن الواقع غير ذلك، فدور وزارة العدل فقط هو توثيق العقود دون التأكد من الشروط المتعلقة بالبناء، فاليوم المسؤول عن تحديد عدد الشقق القابلة للتأجير هي بلدية الكويت وليس وزارة العدل فدورها توثيق العقود فقط.
دول خليجية توثق عقود الإيجار حسب عدد الشقق في البناية للحد من التلاعب ماذا عن الكويت؟
تلقى الاتحاد دعوة من الهيئة العامة للمعلومات المدنية بعيد حريق المنقف لمناقشة قضية توثيق عقود الايجار للعقارات الاستثمارية، وكان التصور يقوم على تحديد عدد الأرقام المدنية ـ السكان ـ في كل وحدة حسب مساحتها، حيث لا يتجاوز سكان الشقة الواحدة العدد المحدد، وبالفعل قمنا يتقديم التصور للمعلومات المدنية وهو حاليا تحت مسؤولية وزارة العدل.
ودور الاتحاد يقتصر هنا على تحديد الصيغ المقترحة لعقود الايجار الموحدة التي تم توثيقها بين المؤجر والمستأجر، واقترحاتنا باعتبارنا نمثل الشركات العقارية عدد الافراد في كل وحدة سكنية حيث يخصص للشخص الواحد 10 أمتار مربعة، ما يعني أن الشقة التي تصل مساحتها 60 متراً مربعً يجب أن لا يزيد عدد سكانها عن ستة اشخاص وهكذا.
العوضي متحدثاً للزميلة مروى البحراوي
اقتراح بتملك الشركات للعقار بالكويت حتى لو الشركاء أجانب
كشف العوضي عن مشاركة الاتحاد وزارة العدل من خلال الوزراء المتعاقبين بتعديل القانون رقم 74 لسنة 1979،حيث يسمح للشركات المدرجة في البورصة بما فيها الشركات العقارية، بالإضافة إلى الشركات المساهمة المقفلة والصناديق العقارية بأن تستطيع تملك عقارات.
وقال: حتى نتجاوز فكرة تملك الاجنبي للعقار اقترحنا في حال تصفية هذه الشركات أو افلاسها او غيرها من الامور يتم بيع أي ممتلكات عقارية وتصفيتها وتوزيع العوائد والاصول المتعلقة بالعقارات نقدا، ما يعني في حال تصفية الشركة او إفلاسها وتوزيع أصولها لا يحق للاجنبي ان يتملك عقارا أو حصصا من العقار بسبب مساهمته في الشركة.
وأشار العوضي إلى تحرك وزارة العدل الاخير بمساعدة ودعم وزير التجارة والصناعة خليفة العجيل، ورفع كتاب رسمي بالمقترح الجديد لادارة الفتوى والتشريع لتنظيم تملك الشركات العقارية المدرجة في البورصة والمساهمة غير المدرجة والصناديق العقارية، ونحن بانتظار رد الفتوى.
انفراج أزمة المعارض العقارية قريباً...
كشف العوضي عن انفراجة قريبة لأزمة المعارض العقارية، مشيرا الى تقديم الاتحاد مقترحا لوزارة التجارة والصناعة بعودة المعارض العقارية وفق شروط وآليات محددة تضمن حقوق الأطراف جميعا تتمثل في:
-1 دور وزارة التجارة إشرافي وليس رقابياً، ولا تقع تحت مسؤوليتها التأكد من قانونية المشاريع.
-2 اتاحة الفرصة لجميع الشركات المعتمدة بتنظيم المعارض وتوثيق المشاريع وترجمتها.
-3 تخصيص المعارض العقارية لعرض المشاريع فقط، واتمام عمليات البيع والشراء خارج المعارض.
-4 وضع لوحات ارشادية ونصائح خاصة لزوار المعرض للتأكيد على أن دور الوزارة اشرافي.
-5 وضع لوحات ارشادية للمشتري بانه المسؤول عن الاجراءات القانونية وعليه الاستعانة بمستشار قانوني وضريبي قبل اتمام عملية الشراء.
-6 الزام المشاركين من خارج الكويت بالتعامل مع وكيل كويتي لتشجيع الشركات الكويتية.
قانون اتحاد الملاك تحت المجهر...
أشار العوضي إلى تقديم الاتحاد بالتعاون مع المؤسسة العامة للرعاية السكنية مسودة مبدئية لوزارة العدل بالقانون المقترح لاتحاد الملاك، مضيفا:"لاحظنا استجابة ورغبة من الوزير عبد اللطيف المشاري لاقرار هذا القانون نظرا لمساعدته المؤسسة في اقرار المشاريع الاسكانية المتعلقة بالسكن العمودي".
وقال إن قانون اتحاد الملاك ليس بالجديد فهو مطبق في دول عدة، نظرا لاهميته في تنظيم طبيعة عمل ملاك العقار في السكن العمودي، ومواجهة العديد من الاشكالات المتعلقة بعقارات "السكنية" من جهة، والتابعة للقطاع الخاص ـ التي يقوم من خلالها المطور بتطويرها ليتم بيعها للمواطنين ـ من جهة أخرى.
ولفت إلى أن الاشكاليات غالبا ما تتعلق بالتشغيل وتوزيع المصاريف ومسئوولية الصيانة والتكاليف وغيرها والتي تحتاج إلى قانون لتنظيم العلاقة بين ملاك العقار وايجاد صيغة قانونية للاتحاد وحساب بنكي يستطيع من خلاله الصرف على الصيانة.
5 شروط لتنظيم الإعلانات التجارية
أكد العوضي أن العمل جار على تعديل قرار تنظيم الاعلانات التجارية، لافتا إلى أن الاتحاد شارك في اعداد تصور نهائي لتعديل القرار يعتمد على تخفيف القيود عن المعلن، ويحمي المواطن ويتلخص في 5 شروط:
-1 الغاء شرط ترخيص الاعلان التجاري.
-2 وضع رقم ترخيص المكاتب المرخصة من قبل وزارة التجارة والصناعة في الاعلان.
-3 الاعلان بطريقة مباشرة عن ملكية العقار في حال التعامل مع معلن غير مرخص.
-4 الحصول على موافقة خطية من صاحب العقار على الاعلان.
-5 يتمثل دور وزارة التجارة في الاشراف والمتابعة على الاعلانات.