سماسرة وعقاريون طالبوا بالإبقاء على عقود ورقية ابتدائية... و"اتحاد الوسطاء": لا عودة على بدء
- إبراهيم الحجي: تسبّب في "وقف الحال" والتضييق على أهل السوق
- وليد الحميدي: التوقيع الإلكتروني سهل وإجراءاته معقدة
- سمير الفليج: توقيع عقد مبدئي أولاً ثم إصدار الشهادة
إعداد: مروة البحراوي
وقّع نحو 100 وسيط عقاري على خطاب تظلم على القرار الوزاري رقم 234 لسنة 2024 بشأن وقف العمل بدفتر السمسار الورقي، وإلزام الوسطاء باستخدام دفتر الوسيط العقاري الالكتروني، مطالبين بتطبيق العقد الالكتروني على مرحلتين، الأولى توقيع عقد ورقي قبل استخراج شهادة الأوصاف لربط المبايعة والثانية يتم فيها العقد الالكتروني.
التقت "السياسة" عددا من خبراء ووسطاء العقار لنقل آرائهم حول حيثيات القرار والتحديات التي واجهتهم أثناء التطبيق، فضلا عن تظلمهم، حيث أشار الخبير العقاري إبراهيم الحجي إلى أن القرار صدر بتاريخ 8 ديسمبر الماضي، ومنذ ذلك الوقت نتدرب على الدفتر الإلكتروني، وشاركنا في دورات تدريبية للوزارة عن العمل بالدفتر الالكتروني، غير أننا واجهنا تحديات عند التطبيق، على رأسها استخراج شهادة الأوصاف التي تستغرق وقتا وجهداً طويلا، ما يعيق إتمام عمليات البيع والشراء.
صعوبة التطبيق
وقال الحجي إن القرار يعيق عمل الوسطاء أصحاب المهنة، والشركات وتجار العقار وأنا أجمع في العمل بين التجارة والوساطة العقارية والتقييم العقاري، فأقوم بالبيع والشراء لصالحي وأمارس السمسرة، وأمتلك خبرة في السوق تصل إلى 35 عاما، ومن هنا أجد صعوبة كبيرة في تطبيق القرار الذي تسبب في "وقف الحال والتضييق على أهل السوق".
وذكر أنه لا توجد آلية لتنظيم القرار، ففي عمل الوساطة مثلا نقوم بعمل عقد ابتدائي لربط البيعة بين البائع والمشتري ومن ثم نستكمل الاجراءات من شهادة أوصاف وتصفية التزامات خطية متنوعة لكل عقار وخلافه، وبعد صدور القرار أصبح البائع ملزما باستخراج شهادة أوصاف للعقار أولا، ومن ثم إتمام البيع ما ساهم في وقف حال الجميع.
وأوضح أن استخراج شهادة الأوصاف من البلدية يستغرق شهرا، بينما تنتهي صلاحية شهادة الأوصاف بعد ثلاثة أشهر من إصدارها، ما يعني أن الوسيط ملزم بإتمام البيعة خلال هذه المدة وإلا يضطر المالك إلى استخراج شهادة أخرى، وهذا يتنافى تماما مع طبيعة عمل الوساطة التي تسغرق فترة غير معلومة للحصول على المشتري.
وأكد الحجي أن الحل الوحيد لتفعيل عمل الدفتر الالكتروني هو اعتماد وزارة التجارة عقدا مبدئيا ورقيا يسبق الإلكتروني ملزما للربط بين جميع الاطراف، لحين إتمام باقي الاجراءات، وهو ما يفرض على المالك الالتزام بالاتفاق وإتمام البيعة، ففي النهاية "العقد شريعة المتعاقدين".
التسجيل على مرحلتين
من جانبه، اتفق الوسيط العقاري وليد الحميدي مع الحجي على ضرورة اعتماد العقد المبدئي (ورقي أو إلكتروني)، مشددا على ضرورة التسجيل الالكتروني على مرحلتين، الأولى تتمثل في توقيع عقد الكتروني مبدئي للربط بين الأطراف، والثانية استخراج شهادة الأوصاف واتمام البيعة.
وقال: نحن مع التقدم العلمي والتكنولوجي ومع رقمنة الخدمات المقدمة في البلاد، وكنا في مقدمة الحضور بورشات العمل للاستفادة من القرار والتدريب على تطبيقه، وخلال اللقاءات المختلفة سجلنا العديد من الملاحظات حول آلية التنفيذ، فالقرار يدفع الوسطاء نحو الدخول في العديد من الأمور التي لا تعنيه وهو في غنى عنها.
وأضاف: لا يوجد لدينا أي اعتراض على التسجيل الالكتروني، فالتوقيع عن طريق "سهل " سلس وبسيط، لكن المشكلة في استخراج شهادة الأوصاف فهي التي تؤخر ربط البيعة، فعندما يأتينا مالك العقار للبحث عن "زبون" نقوم بتحديد الأسعار ونطلب من المالك استخراج شهادة أوصاف وهذا الإجراء يستغرق فترة زمنية طويلة، وخلال هذه الفترة ربما يتغير سعر العقار لظروف طارئة وربما يقوم المالك أو المشتري بتغيير رأيه في البيعة، وفي هذه الحالة نكون قد استغرقنا وقتا ومجهودا كبيرا دون فائدة.
وأوضح أن شهادة الأوصاف لها صلاحية زمنية معينة، وظروف البيع والشراء لا تتوقف على الزمن، فهناك بيعات تستغرق أياما وأخرى شهورا، لذا ليس من المعقول أن أقوم باستخراج شهادة ولم أتمكن من البيع فتنتهي الصلاحية واقوم باستخراج أخرى وتكرار الفعلة كل ستة أشهر تقريبا!
بيعة واحدة فقط
من جانبه، اتفق الوسيط العقاري سمير الفليج معهما في الرأي واتفق كذلك على ضرورة توقيع عقد مبدئي أولا ومن ثم اصدار شهادة الأوصاف لتسهيل اجراءات التسجيل الالكتروني، وقال: مرّ نحو 12 يوما على بداية العام الجديد واعتماد الدفتر الالكتروني للوساطة العقارية، وخلال هذه الفترة لم تسجل وزارة التجارة والصناعة سوى بيعة واحدة فقط أعلنت عنها عبر حسابها الرسمي قبل يومين، فهل هذا معقول.. بيعة واحدة فقط خلال 10 أيام!
وتابع: أعلم بوجود إجازة رأس السنة في بداية العام، لكن منذ متى وعمل الوسيط العقاري يتوقف على إجازة رأس سنة أو غيرها من الاجازات؟!، فعملنا يمتد طوال العام، فأنا
أذكر في إحدى المرات قمت بتوقيع عقد في مواقف احدى الجمعيات، فقبل تطبيق الدفتر الالكتروني
كان لا يمر يوما واحدا إلا وهناك عشرات البيعات، وانخفاض عدد البيعات بهذا الشكل إنما يعكس المعوقات التي يواجهها السماسرة في إتمام البيعات العقارية، وهو ما يتطلب إعادة نظر لتدارك هذه الأزمة.
6 تحديات حول تطبيق القرار
أشار الوسطاء في التظلم إلى ستة تحديات أساسية تواجههم في تطبيق الدفتر الالكتروني، وهي:
-1 إلزام البائع أو الوسيط باستخراج شهادة الأوصاف من البلدية والمطافي وهما لا شأن لهما بذلك، حيث إن إدارة التسجيل العقاري هي المخول بطلب تلك الشهادتين.
-2 إلزام البائع باستخراج شهادتي الأوصاف قبل إبرام عقد ابتدائي ما يتسبب في إشكالية عدم إمكانية إتمام عملية البيع والشراء من دون عقد ابتدائي ملزم للأطراف وفقا لأعراف.
-3 تاريخ انتهاء شهادة الأوصاف قبل عرض العقار بالسوق من قبل الوسيط وفي حالة عدم شراء العقار في مدة محددة تنتهي مدة شهادة الأوضاف ويضطر البائع لاستخراج شهادة أخرى.
-4 الوسيط يبذل جهدا في التسويق لإيجاد مشتر والاتفاق معه على المبلغ المطلوب لا يستطيع تسجيل عقد ابتدائي للربط وإنما يطلب من البائع استخراج شهادة أوصاف دون عقد ابتدائي ورقي.
-5 كيف يتم تسجيل العقد الالكتروني في حال شراء المشتري عن طريق جهة مصرفية دون موافقة الجهة التي تمول المشتري وهذا يتطلب مدة طويلة من شهر إلى شهرين للموافقة.
-6 بدء العمل بالقرار من تاريخ 2 يناير بالرغم من عدم صدور القرارات المنظمة له.
رأي آخر لـ"اتحاد الوسطاء"
على النقيض، أكد رئيس اتحاد وسطاء العقار عماد حيدر أهمية وجود شهادة الاوصاف قبل البيع بل وعند "عرض" العقار بالسوق، وذلك من خلال نشر فيديوهات في "السوشيال ميديا" لتغيير مفهوم البيع الجديد وفوائده للبائع والمشتري.
وأكد أن العقد المبدئي من دون شهادة اوصاف يأخذنا الى المربع الاول، وفي حال وجود مخالفات بعد العقد المبدئي سيتم إلغاء البيعة وزيادة احتمالية رفع قضايا بين الطرفين ونشوب نزاع على العربون وعدم ضمان حق المشتري وغيرها من الأسباب، وهو ما يضمن العقد الاكتروني عدم حدوثه. وأوضح حيدر أن الاجراءات الجديدة دائما ما تلقى معارضين في بداية التطبيق، حتى وإن كان فيها مصلحة للجميع، محددا أربعة مميزات أساسية لاستخراج شهادة الاوصاف قبل ابرام العقد الالكتروني، وهي:
-1 اختصار فترة نقل الملكية.
-2 حفظ حق المشتري بعدم وجود مخالفات قبل إبرام العقد.
-3 إصدار البائع شهادة أوصاف عند (عرض) العقار بالسوق وليس عند البيع دلالة على جدية البائع بالبيع.
-4 انتقال المعاملة فوراً الى التسجيل العقاري بعد إبرام العقد الالكتروني، ما يقلل من حدوث ونشوب نزاع وبالتالي تخفيف العبء على المحاكم.
عددها انخفض 27 % والقيمة الإجمالية تراجعت 6.6 %
75 صفقة عقارية في الأسبوع الأول من يناير بـ 55.4 مليون دينار
كشفت حركة التداولات العقارية بإدارتي التسجيل العقاري والتوثيق عن انخفاض في عدد الصفقات العقارية خلال الأسبوع الأول من يناير الجاري بنحو 27%، حيث بلغ عدد الصفقات خلال الفترة من 5 إلى 9 يناير الجاري 75 صفقة عقارية، مقابل 103 صفقات خلال الفترة من 7 إلى 11 يناير 2024 ، كما بلغ قيمة التداولات العقارية خلال الأسبوع الأول من العام نحو 54.212 مليون دينار مقابل 55.412 مليون دينار للعام الماضي بانخفاض نحو 1.2 مليون دينار بنسبة 6.6% عن العام السابق.
وأظهرت احصائية وزارة العمل التي حصلت "السياسة" على نسخة منها انخفاض في عدد التداولات العقارية الاستثمارية بنسبة 37.8%، ونموا طفيفا في قيمة التداولات بنسبة 0.9% (207 آلاف دينار)، حيث بلغ اجمالي عدد الصفقات الاستثمارية نحو 18 صفقة بقيمة 21.846 مليون دينار، مقابل 21 صفقة بقيمة 21.639 مليون دينار لنفس الفترة من العام الماضي.
كما أظهر التقرير الاحصائي انخفاض في قيمة وعدد صفقات العقار الخاص في الاسبوع الاول من هذا العام مقارنة بالعام الماضي، بلغت 51 صفقة بقيمة 19.483 مليون دينار للأسبوع الأول من 2025، مقابل 82 صفقة بقيمة 33.773 مليون دينار للعام الماضي، بنسبة انخفاض عددية بلغت 37.8% (31 صفقة)، وانخفاض في القيمة بلغ 14.29 مليون دينار (42.3%).
فيما سجلت الصفقات التجارية والحرفية والمخازن نموا لافتا، حيث أظهر التقرير تسجيل 3 عقود لعقارات تجارية بقيمة 5.230 مليون دينار، وعقدين للعقار الحرفي بقيمة 2.653 مليون دينار وعقدا واحدا لعقار المخازن بقيمة 5 ملايين دينار، بينما لم يشهد الأسبوع الأول من العام الماضي تسجيل أية عقود للعقارات الثلاثة.
وفيما يخص التداولات العقارية بحسب المحافظات، شهدت محافظة الأحمدي تسجيل أكبر عدد من الصفقات العقارية بـ 24 صفقة، يليها محافظة حولي بـ 17 صفقة ثم مبارك الكبير بـ12 صفقة فمحافظة الفروانية بـ 11 صفقة يليها محافظة الجهراء بـ6 صفقات وأخيرا محافظة العاصمة بـ 5 صفقات.
سمير الفليج
وليد الحميدي
إبراهيم الحجي
