خبراء لـ"السياسة": السوق العقارية تترقب رسوم "الفضاء"

أكدوا أن حل الأزمة الإسكانية يكمن في تحرير الأراضي

مروة البحراوي

"عقار" صفحة أسبوعية تنشرها جريدة "السياسة"، متخصصة في القطاع العقاري، ترصد آخر التطورات وأبرز الأحداث الفنية والقانونية والاقتصادية لفئات القطاع المختلفة "الخاص" و"الاستثماري" و"التجاري" و"الحرفي" و"المعارض"، فضلاً عن نقل آراء المختصين بهذا الشأن لأهميته باعتباره ثاني أكبر قطاعات البلاد الاقتصادية.

قيس الغانم: قسائم الـ 1500 متر المتبقية بأسماء أفراد محدودة ولن تساهم في خفض الأسعار

قيس الغانم

عبدالعزيز الدغيشم: بدء التطبيق على العقود الجديدة مع إعطاء الملاك مهلة لا تقل عن عامين للبناء

عبدالعزيز الدغيشم

إبراهيم الحجي: الضريبة التصاعدية غير قانونية ونحتاج إلى خمس سنوات للتصرف بالممتلكات

إبراهيم الحجي

عبدالمحسن الزامل: تأثير كبير لتطبيق القانون على قطاع العقار السكني ويطال مناطق محددة دون غيرها

عبدالمحسن الزامل

أشهر قليلة تفصلنا عن تطبيق الرسوم التصاعدية لقانون رقم 126 لسنة 2023 والخاص بمكافحة احتكار الأراضي الفضاء، وبرغم تفويض المادة السابعة من القانون وزير المالية باصدار اللائحة التنفيذية خلال ثلاثة أشهر من صدورالقانون أي بحد أقصى 31 مارس 2024، لوضع قواعد حساب الرسم وإجراءات تحصيله والأحكام الأخرى الواجبة لتنفيذه، إلا أن اللائحة لم تصدر بعد، ما يضع العديد من علامات الاستفهام حول امكانية تطبيق الرسوم في الوقت المقرر له مطلع فبراير 2026.

"السياسة" التقت عددا من خبراء العقار للحديث عن تداعيات تأخر صدور اللائحة التنفيذية وقراءة المشهد العقاري في ظل تطبيق اللائحة وانعكاس القرار على التداولات العقارية، إذ اعتبر الخبراء أن عدم صدور اللائحة حتى كتابة هذه السطور، ربما يعكس عدم اقتناع الحكومة بمواد القانون الذي أُقر في عهد مجلس الأمة السابق، وحذروا من مغبة القانون وتأثيره السلبي على القطاع العقاري السكني، متوقعين انخفاض التداولات بنحو 40% بعد تطبيق القانون.

وأكد الخبراء أن فرض ضريبة تراكمية على الأراضي الفضاء مخالف لأحكام الدستور، وأن حل الأزمة الاسكانية يكمن في تحرير أراضي الدولة وسن تشريعات تدعم قانوني الرهن والمطور العقاري.

وقال الخبير والمقيّم العقاري قيس الغانم إن القانون صدر من قبل بعض أعضاء مجلس الأمة، وأن تأخر صدور اللائحة التنفيذية حتى الآن إنما يعكس عدم اقتناع الحكومة بالقانون لعدم وجود ركيزة قانونية واقتصادية له، لا سيما أن القسائم المتبقية بأسماء أفراد بأكثر من 1500 متر محدودة للغاية.

وتساءل الغانم: هل انخفضت أسعار الأراضي منذ الإعلان عن القانون نهاية 2023؟ ويجيب: لا، لذا أرى أن هذا القانون غير صحيح ويجانبه الصواب، وهو يعكس توجهات الدول الاشتراكية، والكويت دولة رأسمالية وليست اشتراكية، وتتبع سياسة الاقتصاد الحر، واتوقع في رأيي الشخصي اعادة النظر في تفعيل هذا القانون.

البناء العشوائي

وحذر الغانم من توجه بعض أصحاب الأراضي إلى البناء العشوائي لتجنب ضريبة الأراضي الفضاء، مؤكدا أن قانوني التمويل العقاري والمطور العقاري من شأنهما المساهمة في حل المشكلة الإسكانية في البلاد، إلا أن تنفيذ هذه القوانين يحتاج إلى تشريعات حديثة تدعمها وتعطي للمطور كفالة بنكية تمكنه من القيام بمهامه، ضاربا المثل بتجارب المطور العقاري في مصر وانشاء مدن اسكانية مميزة، لافتا الى أن الحكومة المصرية تعطي المطور العقاري الأراضي وبعد البيع تقوم بالحصول على نسبة من ذلك.

غير قانوني

من جانبه، قال الخبير والمقيم العقاري عبد العزيز الدغيشم إن الحديث عن تداعيات تطبيق الرسوم في الوقت الحالي سابق لآوانه، لاسيما مع غياب البيانات والمعلومات الرسمية حول موعد صدور اللائحة وتفعيل رسوم القانون في الوقت المحدد لها، مؤكدا ان السوق العقاري السكني المتضرر الأكبر من هذه القوانين.

ونفى الدغيشم ما أثير مؤخرا حول انخفاض التداول في العقار السكني بنسبة 60%، موضحا أن هذه النسبة تعني انهيار تام في العقار السكني وهذا ليس صحيح، متوقعا الانخفاض بمعدلات لا تزيد على 40%.

وعن رسوم الأراضي الفضاء والمزمع تطبيقها فبراير 2026، قال الدغيشم: أنا ضد هذه الضريبة، فهي من وجهة نظري غير قانونية، فكيف تجبر صاحب ملك على كسر الأسعار أو البناء في وقت محدد، فشراء الأراضي نوع من أنواع الادخار، كأن يقوم الشخص بشراء الذهب أو الاحتفاظ بالأموال في البنوك، فلماذا يتم إجباري على التصرف في عقاري كيفما يشاؤون؟!

وأوضح أن الكثير من الأباء يقومون بشراء الأراضي لأبنائهم لمواجهة تقلبات الزمن، فلماذا تجبرني على البناء وتحدد لي مساحة 1500 متر فقط، ففي القانون السابق كانت المساحة المقررة 5 ألاف متر وهي مساحة معقولة ولم نعترض عليها لكن 1500 متر تعد قليلة للغاية؟

وقال إنه بإمكان المشرّع أن يفرض ضريبة على أراضي الدولة ويتحكم فيها كما يحلو له، لكنه لا يجوز له التحكم في أراض المواطنين الذي قام بشرائها من حر ماله، وأكد أن القانون لا يجوز تطبيقه بأثر رجعي، في حين يمكن تطبيقه على العقود الجديدة واعطاء الملاك مهلة لا تقل عن العامين للبناء، لكن تطبيقه على العقود السابقة لإقرارالقانون غير منصف.

مخالفة دستورية

اتفق الخبير العقاري إبراهيم الحجي مع الدغيشم في عدم قانونية فرض الضرائب التصاعدية على أصحاب الاراضي الفضاء المخصصة للسكن الخاص وقال: من وجهة نظره الشخصية إن الضريبة التراكمية غير قانونية ومخالفة للدستور واللوائح القانونية، وإذا كان على الدولة معالجة أزمة السكن الخاص فيجب عليها تحرير الأراضي الفضاء المملوكة للدولة، أما التحكم في الملكية الخاصة فهو غير قانوني.

وأضاف: كفل الدستور للمواطنين الملكية الشخصية وحظر صدور قوانين تحد من حقوق و حريات المواطنين، فكيف تتم مداينة مالك العقار وفرض ضرائب تراكمية على ملكيته الخاصة؟! فهذا القانون مخالف ويجب أن يطعن في دستوريته، فنحن ملتزمون باللوائح القانونية التي تتفق مع الدستور الكويتي، كما أن مهلة العامين الممنوحة لترتيب الأوضاع والتصرف في الممتلكات غير كافية، فمالك العقار يحتاج ما لا يقل عن 5 سنوات للتصرف في ممتلكاته التي تزيد مساحتها عن المساحة التي افترض القانون أن مالكها يعد محتكراً لها، لأن السوق الكويتي محدود وغير منفتح على العالم، لذا يجب مراعاة مصالح أصحاب الأملاك الكبيرة والصغيرة على حد سواء وعدم الأضرار بهم.

وتساءل الحجي عن كيفية تطبيق قانونين لاحتكار الأراضي الفضاء في آن واحد؟ قائلا: لا يجب تطبيق قانون في وجود قانون آخر، فكيف يتم العمل بقانونين في وقت واحد؟!

تأثير كبير

من جانبه، قال الخبير والمقيم العقاري عبد المحسن الزامل إن تطبيق القانون سيؤثر بشكل كبير على القطاع السكني وفي مناطق محددة مثل، مدينة صباح الأحمد البحرية وأجزاء من شرق القرين منها ابوفطيرة، الفنيطيس والمسايل وبعض أجزاء من مناطق جنوب السرة مثل منطقة السلام، الزهراء والصديق، أما باقي المناطق فسيكون تأثير القانون عليها محدودا.

وعن تأخر إصدار اللائحة التنفيذية للقانون إلى الآن، قال الزامل: لا شك أن تأخير إصدار اللائحة سوف يتيح فرصة أكبر لهامش الربح وتصريف الأراضي على فترات زمنية أكبر، وعدم التصرف بشكل عاجل ومتسرع مما يفقد البعض الكثير من الأرباح.