الصفار: "النفط" و"الرواتب" و"سعرالفائدة" محركات التداول العقاري

خلال حلقة نقاشية لـ"الجمعية الاقتصادية" حول "حركة العقار الكويتي خلال 30 سنة وأبرز التحديات"

مروة البحراوي

"عقار" صفحة أسبوعية تنشرها جريدة "السياسة"، متخصصة في القطاع العقاري، ترصد آخر التطورات وأبرز الأحداث الفنية والقانونية والاقتصادية لفئات القطاع المختلفة "الخاص" و"الاستثماري" و"التجاري" و"الحرفي" و"المعارض"، فضلاً عن نقل آراء المختصين بهذا الشأن لأهميته باعتباره ثاني أكبر قطاعات البلاد الاقتصادية.

نظمت اللجنة الثقافية بالجمعية الاقتصادية الكويتية حلقة نقاشية تحت عنوان "حركة العقار الكويتي خلال 30 سنة وأبرز التحديات"، بهدف إلقاء الضوء على أهم المحطات والتطورات العقارية خلال الثلاثة عقود الأخيرة في الفترة من (1995 ـ 2025).

وفي سبيل إثراء النقاش والتعرف على طبيعة السوق العقاري قبل وبعد الغزو العراقي الغاشم، استضافت الجمعية الباحث والمستشار العقاري علي الصفار للحديث عن حركة السوق العقاري الكويتي على حلقتين الأولى انطلقت أول من أمس وتناول خلالها الصفار تطورات العقار خلال 15 عاما في الفترة من

(1995 ـ 2010) والثانية ستعقد الأسبوع المقبل لتسليط الضوء على المحطات العقارية في الفترة من (2010 ـ 2025 ).

وتطرقت الحلقة النقاشية الأولى بإدارة عضو مجلس الإدارة أمين سر الجمعية الاقتصادية الكويتية محمد بدر الجوعان إلى المؤثرات العامة على السوق العقاري الكويتي، من أحداث جيوسياسية وتقلبات اقتصادية العالمية وتأرجح أسعار الفوائد البنكية ما بين الارتفاع والانخفاض والقوانين العقارية المتلاحقة وغيرها من العوامل التي تؤثر بشكل مباشر وغير مباشر على المنظومة العقارية في البلاد بأشكالها كافة من عقارات سكنية، استثمارية، تجارية، حرفية وغيرها.

بدوره، قال الباحث والمستشار العقاري علي الصفار إن أسباب التطرق إلى حركة العقار خلال الثلاثة عقود الأخيرة، جاء نتيجة التقلبات التي طرأت على السوق ما بعد الغزو العراقي والتي كانت بمثابة مرحلة انتقالية، حيث انتقل السوق من مليوني إلى ملياري وفي مرحلة لاحقة من مليار إلى مليارين ثم الانتقال مباشرة إلى الأربعة مليارات دون المرور على الثلاثة مليارات عام 2007 ومن ثم تحقيق ذروة التداولات العقارية عام 2014.

وأشار الصفار إلى وجود علاقة طردية بين ارتفاع الرواتب وأسعار النفط على حركة التداولات العقارية، إذ أن ارتفاع أسعار النفط يؤدي إلى ارتفاع الانفاق الحكومي على المشاريع ومن ثم ارتفاع أسعار العقار، في حين توجد علاقة عكسية بين ارتفاع اسعار الفوائد البنكية والعقار، حيث يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة البنكية إلى انخفاض أسعار العقار والعكس.

مرحلة انتقالية

أشار الصفار إلى أن قيمة التداولات العقارية قبل عام 2000 كانت تمثل المرحلة الانتقالية الأولى من المليون إلى المليار دينار حيث كانت القيمة التداولية عام 1999 نحو 1.239 مليار دينار بزيادة 20% عن تداولات عام 1998، وكان نصيب القطاع العقاري السكني نحو 80% من إجمالي التداولات، وارتفاع إلى 94% عام 2000 بالرغم من انخفاض التداولات العقارية نحو 20% عن عام 1999 بقيمة تداولات اجمالية بلغت 1.099 مليار دينار.

وعلى صعيد المحافظات، تصدرت محافظة حولي في ذاك الوقت المشهد العقاري بنسبة 53% من مجمل التداولات، تليها محافظة الفروانية بنسبة 22%، فمحافظة الأحمدي بنسبة 11%، ثم محافظة العاصمة بنسبة 10% وأخيرا محافظة الجهراء بنسبة 2.6%. وكانت أكثر المناطق تداولا (جنوب السرة، السرة، قرطبة وسلوى).

ارتفاع التداولات

لفت الصفار إلى أن الأحداث السياسة العالمية عام 2001 وعلى رأسها أحداث 11 سبتمبر، أثرت بشكل كبير على حركة التداولات العقارية في البلاد ودخول مناطق جديدة ومن ثم ارتفاع التداولات العقارية الكويتية وتجاوز مجمل التداولات المليار الثاني.

وقال إن القيمة التداولية للعقارات عام 2003 بلغت نحو 2.828 مليار دينار بزيادة 26.87% عن عام 2002، وبلغ إجمالي عدد الصفقات في هذا العام نحو 12225 ألف صفقة وهو يمثل أكبر عدد صفقات في الكويت خلال عام، وذلك نتيجة انخفاض سعر الوحدات السكنية ووقف القرضين من بنك التسليف على البيوت المشاعة.

واحتلت القطاعات السكنية هذا العام نسبة 63%، فيما بدأت العقارات الاستثمارية في الارتفاع بنسبة 35% من مجمل التداولات، كما قفز سعر المتر من 260 إلى 2600 دينار، وشهدت التداولات كذلك صفقات كبيرة وصلت لـ 10 مليون دينار لعدد 100 قسيمة في منطقة المسيلة.

وأشار الصفار إلى ارتفاع حجم التمويل العقاري بشكل ملحوظ خلال الفترة من 2000 إلى 2005، وذلك لعدة أسباب أهمها، رفع سعر الفائدة أكثر من مرة وزيادة نسبة البناء في القطاع السكني وإدراج 9 شركات جديدة في البورصة.

سنة المضاربات العقارية

ونوه الصفار إلى كسر قيمة التداولات العقارية حاجز الـ4 مليارات للمرة الأولى عام 2007 محققة 4.447 مليار دينار بزيادة 57% عن سنة 2006، مشيرا إلى أن هذه السنة سمين بـ" سنة المضاربات العقارية" وذلك نظرا لزيادة القيمة التداولية بشكل كبير ووصول برميل النفط إلى 90 دولار وانخفاض أسعار الفوائد البنكية وهجرة الأموال إلى الكويت نتيجة الأزمة العالمية البعيدة.

ولفت إلى الانعكاس السلبي للأزمة المالية العالمية، وتعثر الشركات العقارية والقوانين العقارية عام 2008، وكذلك ارتفاع أسعار الفائدة على حركة التداولات، ما أدى إلى انخفاض القيمة التداولية للعقار بنسبة 31% عام 2009 بقيمة اجمالية بلغت 1.869 مليار دينار.

ومع استقرار أسعار النفط عام 2010 وتحقيق فائض في الموازنة العامة وزيادة رواتب القطاع العام ومنح مستحقات اضافية وكذلك منح نهاية الخدمة للعديد من القطاعات النفطية والعسكرية، وارتفاع الطلبات الاسكانية إلى 87 ألف طلب، ارتفعت القيمة التداولية إلى 2.298 مليار بزيادة 20.75% عن تداولات 2009، وزادت نسبة الاشغال في العقار الاستثماري بنحو 95%.

تمكين المطور العقاري

أكد الصفار أن أفضل شكل للمطور العقاري بتمكين قانون 118/2023 والخاص بتطوير المساكن بشكل مباشر عن طريق المؤسسة العامة للرعاية السكنية وتناغم ذلك مع الجدوى الاستثمارية للمطور لكي يتم تطوير المساكن، لافتا أن الشعب الكويتي اليوم في انتظار تطوير هذه المنظومة لاسيما مع وجود نحو 100 ألف طلب اسكاني متراكم، لذا فنحن في حاجة إلى التطوير بشكل سريع.

الوحدات الجاهزة أفضل حلول "الرهن"

أكد الصفار أهمية وجود حلول مالية وفنية متناغمة للتمويل العقاري، لافتا إلى أن الحل الأمثل لمشكلة الرهن العقاري، هو تدشين وتوزيع وحدات اسكانية متكاملة، وإبعاد المواطن عن استلام الأموال والتصرف فيها، لأنه لا يمتلك الخبرة الكافية بأمور البناء، فالأفضل بناء وحدات جاهزة وتسليمها للمواطن،ولابد من تضافر التمويل والتطوير العقاري ودعم الحكومة لنجاح قانون المطور العقاري.