"اتحاد الملاك" وإنعاش السوق العقاري

لاشك أن وجود قانون صريح وفعّال لاتحاد الملاك سيسهم في إنعاش سوق العقار، من خلال تشجيع الأفراد على السكن في وحدات مشتركة وتوفير خيارات سكنية مناسبة لذوي الظروف الخاصة وتقليل الفجوة في الأسعار بين العقارات الخاصة والشقق السكنية إلى جانب تحسين جودة الحياة داخل المباني والمجمعات المشتركة.

وتسبب غياب قانون واضح لاتحاد الملاك في الكويت في عزوف الكثير من المواطنين عن شراء العقارات ذات التملك المشترك، مثل الشقق السكنية والوحدات الاستثمارية في المجمعات، ولا تزال ثقافة التملك المشترك تشكل تحديا اجتماعيا، لأسباب تتعلق بالإدارة والتنظيم.

ولعل السبب الإداري الأبرز هو غياب جهة رسمية تدير العقارات المشتركة بشكل منظم، ما يؤدي إلى مشاكل في الصيانة والأمن والتجديد وكذلك التزام الملاك بالمصاريف المشتركة، لذا يكمن الحل في الإسراع بتفعيل قانون اتحاد الملاك، لحماية الملاك وتنظيم العلاقة بينهم داخل العقار الواحد.

ولمن لا يعلم، فقانون اتحاد الملاك هو الإطار القانوني الذي ينظّم العلاقة بين مالكي الوحدات العقارية المشتركة، مثل العمارات، المجمعات السكنية، والمباني ذات التملك المشترك، وهو كيان قانوني يُنشأ بين مالكي الوحدات العقارية في مبنى أو مجمع مشترك، ويُعنى بإدارة وصيانة الأجزاء المشتركة، مثل السلالم، المصاعد، الأسطح، المواقف، وغيرها من المرافق العامة داخل العقار.

ويجب أن تتولى مسؤولية تنظيم القانون هيئة أو إدارة مستقلة تُعنى بتنظيم شؤون اتحاد الملاك، وتعمل تحت إشراف جهات حكومية رئيسية مثل وزارة العدل، بلدية الكويت، وزارة الإسكان ووزارة الكهرباء والماء والطاقة المتجددة لضمان التنظيم والتكامل بين مختلف التخصصات والخدمات ذات العلاقة.

يعتبر إنشاء اتحاد الملاك إلزامي في العديد من الدول المتقدمة والنامية عندما يتجاوز العقارعددا معينا من الوحدات أو عند وجود مرافق مشتركة تحتاج إلى إدارة وصيانة منتظمة، ورغم وجود بعض الاختلافات في التفاصيل من دولة لأخرى، إلا أن المبادئ الأساسية متشابهة، حيث ترتكز على مفهوم التعايش والتنظيم داخل عقار مشترك.

ويتولى الاتحاد مهمة إدارة وصيانة الأجزاء والمرافق المشتركة وتحصيل الاشتراكات الشهرية أو السنوية من الملاك وتنظيم استخدام المرافق العامة والتعاقد مع شركات الصيانة، الأمن، والخدمات، ويتم اتخاذ القرارات بحسب نسبة تصويت محددة في النظام الأساسي (مثل الأغلبية البسيطة 51% أو الثلثين)، وذلك بحسب قوانين اتحاد الملاك المعتمدة في كل دولة.

ويحق للاتحاد اتخاذ إجراءات قانونية ضد المالك المتخلف عن دفع رسوم الصيانة، وقد يُلزم بالدفع بقرار قضائي، كما يمكن عزل رئيس اتحاد الملاك وفقًا للإجراءات المحددة في النظام الأساسي، وبموافقة الأغلبية المطلوبة من الأعضاء.

ما الفرق بين اتحاد الملاك ولجنة إدارة العقار؟

اتحاد الملاك: كيان قانوني رسمي مسجل، يضم فقط الملاك، ويملك صلاحيات قانونية واسعة.

لجنة إدارة العقار: غالبا تكون تطوعية أو مؤقتة، ولا تتمتع بالصلاحيات القانونية الكاملة، ولا تُعتبر جهة رسمية.

مستشار عقاري