قانون احتكار الأراضي الفضاء على طاولة المحكمة الدستورية

تفصل في الطعون المقدمة ضده من المتضررين... اليوم

مروة البحراوي

"عقار" صفحة أسبوعية تنشرها جريدة "السياسة"، متخصصة في القطاع العقاري، ترصد آخر التطورات وأبرز الأحداث الفنية والقانونية والاقتصادية لفئات القطاع المختلفة "الخاص" و"الاستثماري" و"التجاري" و"الحرفي" و"المعارض"، فضلاً عن نقل آراء المختصين بهذا الشأن لأهميته باعتباره ثاني أكبر قطاعات البلاد الاقتصادية.

د.محمد الفيلي: عرض على المحكمة أكثر من مرة وأقرت دستوريته لاعتبارين موضوعي وإجرائي

إيمان الحشاش: الدولة متمسكة بمشروعية القانون باعتباره أداة تنظيمية لا جباية ضريبية

عماد العقاب: الرسوم جزء من جهود الدولة الرامية لتشجيع استغلال الأراضي السكنية

عاد قانون مكافحة احتكار الأراضي الفضاء ـ قانون رقم 126 لسنة 2023 ـ من جديد إلى الواجهة، حيث تفصل المحكمة الدستورية اليوم الأربعاء في الطعون رقم 15 و18 لسنة 2024 المقدمة ضد رئيس مجلس الوزراء بصفته وآخرين بشأن تحديد مدى دستورية مواد القانون.

ومع تسارع الاحداث، التقت "السياسة" بعدد من خبراء الدستور والعقار لاستطلاع ارائهم في القانون في ضوء ما يستجد من أحداث ، وكذلك التعرف عن قرب على الرأي الدستوري والتشريعي فيه.

واكد الخبير الدستوري د. محمد الفيلي أن هذا الموضوع عرض على المحكمة الدستورية في أكثر من مرة، وأنها أقرت دستوريته استنادا لاعتبارين موضوعي واجرائي.

وقال لـ"السياسة" إن الاعتبار الموضوعي يستند الى أن الدستور الكويتي وإن أقر بحق الملكية في المادة 18 وذكرها في المادة 16 منه، إلا أنه في المادة 16 أقر بأن لهذا الحق وظيفة اجتماعية واتت المذكرة التفسيرية للدستور كي تقرر ان وجود الوظيفة الاجتماعية لحق الملكية تعطي الحق في تكوين رأس المال، وأن حق العمل يسمح بوضع قيود لا تعدم الحق تماما ولكن تنظمه، إذا يصبح حق غير مطلق قابل للتنظيم ربطا بتحقيق الوظيفة الاجتماعية.

الغايات الدستورية

وأضاف: اليوم إذا عرض الموضوع على المحكمة الدستورية فالحكم الدستوري لايزال قائما، والحق في الملكية له وظيفة اجتماعية قابلة للتنظيم، لذا فقد يأتي السؤال من زاوية اخرى "هل المشرع لايزال يحقق التناسب بين وجود الحق وتنظيمه ام أن تقليل المساحة قد يحمل فكرة تجاوز الحق في التنظيم إلى الإلغاء، وهذا الاعتبار بما أنه لم يصدر فيه حكم إذا فأي رهان عليه هو رهان على المجهول، وإذا ما أخذنا في الاعتبار أن المحكمة قد قالت هذا الأمر في أكثر من مناسبة وأكدت أن التشريع من اختصاص المشرع وهو الذي يتلمس الغايات الدستورية.

وقال: شخصيا اظن وهذا مجرد ظن ربطا بتوجه المحكمة الدستورية في أحكام أخرى، إلا أنها لا تزال ترى التناسب موجودا لكننا بصدد استقراء التوجه وليس الجزم بالتوجه، إذا نظرنا الى توجهها في احكام سابقة ربطا بتقييد السلطة التقديرية للمشرع فيما يسمى برقابة التناسب، فإن أكثر أحكامها تقرر وجود التناسب، فهل سوف تأتي بحكم جديد وتقرعدم وجود التناسب؟

بدورها قالت المستشار القانوني العقاري إيمان الحشاش إن قانون رقم 126 لسنة 2023 بشأن مكافحة احتكار الأراضي الفضاء نقلة تنظيمية مهمة في السياسة العقارية بدولة الكويت ويعكس توجهًا تشريعيًا للحد من المضاربات العقارية غير المنتجة وتعزيز الاستخدام الفعلي للأراضي السكنية.

مكافحة ظاهرة الاحتكار

وأشارت في تصريح إلى "السياسة" إلى أن القانون جاء في ضوء عدة أهداف أعلنتها الدولة بوضوح أبرزها مكافحة ظاهرة احتكار القسائم السكنية الفضاء التي ساهمت في رفع أسعار العقارات وتأزيم ملف السكن، بالإضافة إلى تشجيع ملاك الأراضي على البناء والاستغلال الأمثل لها، مما ينعكس على تنشيط التنمية العمرانية، فضلا عن تحقيق عدالة في توزيع الأراضي ومنع تركزها في يد قلة إلى جانب رفد الميزانية العامة برسوم عادلة تفرض على من يمتلك ولا يستغل.

وأوضحت أن القانون بالرغم من وجاهة أسبابه أثار طعونا دستورية متعددة تستند إلى أن فرض رسوم تصاعدية على أراض فضاء غير مستغلة قد لا تدر دخلا يمثل عبئا ماليا على أصل الملكية لا على النشاط الاقتصادي، وهو ما قد يعد مساسا غير متوازن بحق الملكية المحمي بموجب المادة 16 من الدستور الكويتي التي تنص على أن الملكية ورأس المال والعمل مقومات أساسية لكيان الدولة الاجتماعي وهي حقوق شخصية لها وظيفة اجتماعية ينظمها القانون

وأردفت: ذهب بعض الفقهاء الدستوريين من بينهم أستاذ القانون العام في جامعة الكويت د. إبراهيم الحمود إلى أن هذا القانون قد يكون غير دستوري لأنه يفرض أعباء مالية على أصل جامد لا يدر دخلا بما يخالف المفهوم الضريبي المنصوص عليه في المادة 48 من الدستور التي تشترط أن تكون الضرائب والرسوم في حدود القانون ومبنية على معايير عادلة لا تخل بالتوازن بين الأعباء والقدرة على الدفع، كما أثيرت إشكالية غياب التمييز بين حالات مختلفة مثل من يتعذر عليه البناء بسبب تأخر تنظيم البلدية أو نقص البنية التحتية وهو ما قد يتعارض مع مبدأ المساواة أمام القانون المكرس في المادة 29 من الدستور.

وأضافت، أنه في المقابل تتمسك الدولة بمشروعية هذا القانون باعتباره أداة تنظيمية لا جباية ضريبية وتستند في ذلك إلى سوابق قضائية للمحكمة الدستورية الكويتية التي أقرت مشروعية فرض أعباء مالية إذا كانت تهدف إلى تنظيم السوق وتحقيق المصلحة العامة شريطة عدم وجود تعسف أو تمييز أو مساس جوهري بالحقوق.

من جانبه، قال الباحث القانوني ا.عماد خميس العقاب إن القانون المعني يحمل في طياته إشكاليات دستورية، من أبرزها المادة التي تنص على تطبيقه بأثر رجعي، فالتطبيق بأثر رجعي يعد من القضايا الشائكة في الفقه الدستوري، خصوصاً وأن مبدأ عدم رجعية القوانين يُعَدّ من المبادئ الدستورية الراسخة في كثير من النظم القانونية، وهذا المبدأ يُستمد من فكرة الأمان القانوني، حيث يجب أن يكون المواطنون قادرين على التنبؤ بالقوانين التي ستؤثر عليهم في المستقبل.

التطبيق بأثر رجعي

وأضاف لـ"السياسة": من الناحية الدستورية، يمكن القول إن تطبيق القوانين بأثر رجعي يتعارض مع مبدأ الأمان القانوني ومبدأ الشرعية، اللذين يعتبران من المبادئ الأساسية التي تقوم عليها الدول الدستورية، إضافة إلى ذلك فإن القانون الذي يفرض التزامات أو عقوبات بأثر رجعي قد يتعارض مع حقوق الأفراد ومصالحهم المشروعة، مما قد يُعَدّ انتهاكاً لحقوق الملكية المحمية دستورياً، عليه، فإن الرؤية الدستورية تشير إلى أنه يجب على المشرع أن يتجنب سن قوانين بأثر رجعي، إلا في حالات استثنائية تقتضيها الضرورة القصوى والمصلحة العامة، ويجب أن تكون هذه الاستثناءات محكومة بضوابط صارمة لضمان عدم التعسف في استخدام السلطة التشريعية.

أما فيما يتعلق بتوقعاتي لحكم المحكمة الدستورية، فإن المحكمة ستُعنى بتحليل دستورية المادة المتعلقة بالأثر الرجعي بدقة، المحكمة قد تجد أن المادة المذكورة تتعارض مع المبادئ الدستورية المذكورة أعلاه، مما قد يؤدي إلى الحكم بعدم دستورية تلك المادة وإلغائها، وفي هذا السياق يمكن أن تأخذ المحكمة في اعتبارها السوابق القضائية والدساتير المقارنة التي تعزز من فكرة عدم رجعية القوانين.

وفي المقابل، إذا ما رأت المحكمة أن تطبيق القانون بأثر رجعي يحقق مصلحة عامة ضرورية تتفوق على الأضرار المحتملة، فقد تصدر حكماً بإبقاء المادة، مع توصيات بتعديل أو توضيح بعض البنود لضمان التوازن بين المصلحة العامة وحقوق الأفراد، المسألة الدستورية المطروحة تتطلب توازناً دقيقاً بين حقوق الأفراد والمصلحة العامة، والمحكمة الدستورية ستلعب دوراً حاسماً في تحديد هذا التوازن، من خلال حكمها المتوقع اليوم.

وأشار إلى أن القانون يفرض رسماً سنوياً مقداره عشرة دنانير على كل متر مربع يزيد على مساحة ألف وخمسمائة متر مربع لقسائم السكن الخاص غير المبنية، مع زيادة سنوية تبلغ ثلاثين ديناراً حتى يصل الرسم إلى مائة دينار في السنة للمتر المربع، وأن هذه الخطوة تعتبر جزءاً من الجهود الرامية إلى تشجيع استغلال الأراضي السكنية وتجنب احتكارها من قبل الأفراد أو الشركات بدون تطويرها أو بنائها.

4 شروط دستورية لتحقيق التناسب والعدالة

قالت إيمان الحشاش إن فرض الرسوم على الأراضي الفضاء من منظور دستوري وقانوني قد يكون مشروعا من حيث المبدأ لكنه يخضع لاختبار التناسب والعدالة ويشترط لتحقيق دستوريته توفر أربعة عناصر أساسية هي:

1ـ تحقق المصلحة العامة بوضوح وشفافية.

2ـ عدم المساس الجوهري بجوهر حق الملكية إلا ضمن حدود التنظيم المقبول.

3ـ وجود استثناءات مشروعة للظروف الخارجة عن إرادة المالك.

4ـ عدم التمييز بين الملاك بما يخل بمبدأ المساواة.

وفي ضوء ما تقدم فإن الطعن المقدم ضد القانون يستند إلى أسس قانونية جديرة بالنظر القضائي لكن الحسم النهائي بشأن دستوريته يظل من اختصاص المحكمة الدستورية وحدها التي ستقيم ما إذا كانت القيود المفروضة تتناسب مع الأهداف التي وضع القانون لتحقيقها دون إخلال بالحقوق الفردية.

203 صفقات عقارية بـ79.3 مليون دينار في الأسبوع الأول من مايو

كشف التقرير الأسبوعي لحركة التداول العقاري في إدارتي التسجيل والتوثيق العقاري للفترة من 1 إلى 8 مايو الجاري عن تسجيل 203 صفقات عقارية بقيمة 79.36 مليون دينار في العقارات الخاصة، الاستثمارية، التجارية، المخازن والشريط الساحلي، في مقابل غياب التداولات للعقارات الحرفية والمعارض والبنوك والدكاكين. وأظهر التقرير، الذي حصلت "السياسة" على نسخه منه، عن تسجيل 106 عقارات خاصة بنسبة 52.2% من إجمالي عدد الصفقات خلال هذه الفترة، بقيمة تداول بلغت 37.43 مليون دينار، فيما حلت العقارات الاستثمارية في المرتبة الثانية بعدد 92 صفقة عقارية بما يمثل 45.3 % من إجمالي عدد الصفقات وبقيمة تداولية بلغت 32 مليون دينار. وحلت العقارات التجارية في المرتبة الثالثة من حيث عدد الصفقات بـ3 صفقات بقيمة 5.73 مليون دينار، يليها كل من قطاعات المخازن والشريط الساحلي بصفقة واحدة لكل منهما وبقيمة 2.4 مليون دينار للمخازن و1.8 مليون دينار للشريط الساحلي.