خبراء لـ"السياسة": السفر والتشريعات وسحب الجنسية تلقي بظلالها... تزامناً مع الفرص العقارية الخارجية
مروة البحراوي
"عقار" صفحة أسبوعية تنشرها جريدة "السياسة"، متخصصة في القطاع العقاري، ترصد آخر التطورات وأبرز الأحداث الفنية والقانونية والاقتصادية لفئات القطاع المختلفة "الخاص" و"الاستثماري" و"التجاري" و"الحرفي" و"المعارض"، فضلاً عن نقل آراء المختصين بهذا الشأن لأهميته باعتباره ثاني أكبر قطاعات البلاد الاقتصادية.
- عماد حيدر: اقتراب تطبيق "الأراضي الفضاء" وخروج المضاربين وراء انخفاض حركة التداول
- أحمد المطوع: الاستثمارات العقارية الخارجية مربحة ومثمرة وقيمتها أقل بكثير من نظيرتها المحلية
- جيهان معرفي: تأثيرات إيجابية مرتقبة مطلع 2026 مع تحفيز العرض وتنشيط العقار السكني
- عمر الهويدي: التباطؤ الصيفي ظاهرة موسمية متوقعة وليس مؤشراً على ضعف هيكلة السوق
أحمد المطوع
عماد حيدر
عمر الهويدي
جيهان معرفي
عادة ما تشهد حركة التداولات العقارية في البلاد انخفاضا في الربع الثالث من العام مقارنة بالربع الأخير من العام، ففي عام 2024 مثلا تخطت الصفقات العقارية المسجلة في الربع الأخير وحده ثلث قيمة التداولات التي شهدها العام بأكمله بـ 1536 صفقة بزيادة 16.7% عن الربع الثالث من العام والبالغة 1275 صفقة.
ولاشك ان توقف حركة التداول في عيد الأضحى وانتهاء الموسم الدراسي للعام (2025/2024) وبدء إجازة الصيف، ثلاثة مؤشرات تعكس ركود مرتقب لحركة التداولات العقارية في البلاد اعتبار من يونيو الجاري وشهور الصيف قاطبة، إذا ما اضيف لها عوامل أخرى مثل قوانين احتكار الأراضي الفضاء والتمويل العقاري والمطور العقاري وتوقف المزادات العقارية وغيرها من العوامل والقرارات الحكومية.
وتوقع خبراء عقار في تحقيق لـ"السياسة" تباطؤ حركة التداولات العقارية في البلاد خلال موسم الصيف، لهذه الاسباب السابق ذكرها مجتمعة مع الوعي المجتمعي بأهمية الاستثمار العقاري في الدول الخارجية، واقرار العديد من التشريعات العقارية واستمرار عمليات سحب الجنسية وانطلاق موسم السياحة والسفر.
الطلب على الشاليهات
وأكد رئيس اتحاد وسطاء العقار عماد حيدر أنه بالرغم من انخفاض حركة التداولات العقارية من حيث القيمة وعدد الصفقات خلال موسم الصيف وشهر رمضان، إلا أن القرارات الوزارية والتشريعات القانونية قد تلعب دورا في زيادة الطلب على بعض العقارات وارتفاع حركة التداول خلال هذه المواسم.
وتوقع زيادة الطلب على الشاليهات في موسم الصيف خاصة بمنطقة صباح الاحمد البحرية، لافتا إلى زيادة الطلب على العقارات الخارجية كذلك في فترة الصيف بسبب رغبة المشترين في شراء عقار للسكن واستغلال انخفاض بعض الأسعار في بعض الدول وانخفاض قيمة عملات دول أخرى.
وأكد حيدر أن اقتراب تطبيق قانون احتكار الأراضي الفضاء مع بداية عام 2026 أحد أهم أسباب خفض التداولات العقارية في صيف 2025 إلى جانب كثرة سحب الجناسي، وسفر المواطنين إلى الخارج، وخروج المضاربين والمستثمرين من القطاع السكني لاسيما في المناطق الخارجية.
من جانبه، قال المستشار العقاري أحمد المطوع إن تأثر حركة التداولات العقارية الداخلية في فصل الصيف عادة ما يكون مدفوعا برغبة المواطنين في السياحة والاستثمار في الدول الخارجية، لافتا إلى أن العقار السياحي الخارجي ينقسم الى نوعين، نوع سياحي بحت يمتلكه المواطن للسياحة والترفيه الشخصي فقط، ونوع سياحي استثماري يمتلكه المواطن للسياحة والترفيه الصيفي بالاضافة الى الاستثمار باقي شهور العام.
الاستثمارات الخارجية
وأوضح أن الإقبال على السفر في فصل الصيف مع غلاء أسعار الفنادق بالخارج دفع العديد من المواطنين إلى التفكير في تأجير أو تملك شقق في الخارج للاستثمار والترفيه وضمان الحصول على مزيد من الخصوصية بأسعار أقل من الإقامة الفندقية.
ولفت إلى أن طبيعة الاستثمارات العقارية الخارجية دائما ما تكون سياحية بالدرجة الأولى واستثمارية بالدرجة الثانية، موضحا أن المواطن عندما يرغب بشراء عقار في الخارج دائما ما يكون المحرك الرئيسي له هو ملائمته لمزاجه السياحي ورغبته الشخصية في قضاء الإجازة الصيفية فيه، واستغلاله في الاستثمار بقية شهور العام.
وكشف المطوع عن زيادة وعي الشباب بتملك العقارات في الخارج بدلا من التأجير والاقامة الفندقية، ما يعني الانتقال من الرغبات الاستهلاكية إلى الرغبات الاستثمارية وهو تفكير ايجابي يعكس وعي الشباب الكويتي في الآونة الأخيرة.
وأكد أن الاستثمارات العقارية مربحة ومثمرة لان قيمة العقارات الخارجية اقل بكثير من قيمة العقارات المحلية، ناصحا المستثمر بضرورة الاستعانة باستشاري عقاري في الدول التي يرغب الاستثمار بها حتى لا يقع فريسة للنصب والاحتيال، لافتا إلى أن المستثمر يجب أن يكون على وعي بالضرائب العقارية وأسعار الخدمات المتعلقة بالعقار من الكهرباء والماء والغاز والصيانة وغيرها من التفاصيل.
وأشار إلى أن المواطن الكويتي دائما ما يبحث عن الوجهات الأكثر راحة وسهولة في السفر ـ one way ـ مع التمتع بطقس لطيف وعقار مطل على البحر وقريب من المناطق التاريخية والسياحية كذلك، لافتا إلى أن دول كروسيا وازمت في تركيا ومالجا وماربيا في اسبانيا إلى جانب بعض المناطق الأوروبية التي تعد الأكثر جذبا للمواطنين في فصل الصيف.
الأراضي الفضاء
من جانبها، قالت الوسيطة العقارية جيهان معرفي إن السوق العقاري الكويتي في عام 2025 يشهد حالة من الترقب، بالتزامن مع اقتراب تطبيق قانون رسوم الأراضي الفضاء في يناير 2026، والذي يُعدّ من أبرز القوانين العقارية المنتظرة، لما له من تأثير مباشر على حركة السوق وتنظيمه.
وأوضحت أن القانون يعد تشريع يفرض رسومًا سنوية على الأراضي السكنية غير المبنية، خصوصًا تلك المحتفظ بها لفترات طويلة دون تطوير، بهدف مواجهة ظاهرة الاحتكار وتحفيز البناء أو البيع وزيادة المعروض السكني وتمكين المواطنين من التملّك، مما سيؤثر بشكل مباشر على قرارات الشراء الحالية.
ولفتت معرفي الى أن التأثيرات المتوقعة بناء على هذا القرار تكمن في زيادة المعروض العقاري، وبدء بعض المُلّاك في عرض أراضيهم للبيع تفاديًا للرسوم المرتقبة، خاصة في المناطق غير المطوّرة، مما يؤدي إلى وفرة في القسائم السكنية، ويؤثرعلى استقرار أو انخفاض في الأسعار وزيادة المعروض دون نمو ملموس في الطلب تؤدي غالبًا إلى تراجع محدود في الأسعار أو على الأقل استقرارها، مما يعزز فرص الشراء للأسر الكويتية.
وذكرت ان حالة الترقب هذه تدفع العديد من المستثمرين للتريث لحين صدور اللائحة التنفيذية للقانون، مما يمكن ان يخلق حالة هدوء مؤقت في التداولات حتى تتّضح الصورة كاملة، وقالت إنه بالرغم من حالة الترقب التي تحيط بالسوق العقاري، إلا أن التأثيرات الإيجابية المنتظرة قد تظهر مع بداية 2026، من خلال تحفيز العرض وتنشيط السوق السكني.
العرض والطلب
من ناحيته، أشار الخبير والمقيم العقاري عمر الهويدي إلى أن السوق العقاري الكويتي يشهد تطورات ملحوظة خلال السنوات الأخيرة مع التغيرات في الطلب والعرض نتيجة لعدة عوامل اقتصادية وسياسية، لافتا إلى أن التباطؤ الصيفي ظاهرة موسمية متوقعة، وليست مؤشرا على ضعف هيكلي في السوق.
ولفت إلى استمرارالنشاط في قطاعات محددة مثل القطاع التجاري والاستثماري، حيث تستمر احتياجات المستثمرين والشركات للصفقات الاستثمارية الكبيرة لزيادة الأصول لذلك ستستمر الصفقات بوتيرة ثابتة نسبيا، كونها تعتمد على دراسات الجدوى لستراتيجية طويلة المدى.
وأشار الهويدي إلى أن العوامل الاقتصادية لها دور حاسم في تحديد اتجاهات السوق العقاري حيث تؤثر العديد من المتغيرات على القرارات الاستثمارية والمشتريات، لافتا إلى أن الاستقرار السياسي أو التوترات يمكن أن تؤثر على ثقة المستثمرين، إذ أن الأوضاع المستقرة تعزز من رغبة الاستثمار، في حين أن الأزمات قد تؤدي إلى تقليل الحركة أو تأجيل الصفقات.
وتوقع استقرار الأسعار بشكل عام وعدم الانهيار فيها بسبب التباطؤ الصيفي، حيث إن أساسيات السوق الكويتي كمحدودية الأراضي والطلب المتواصل وقوة الاقتصاد النسبية تظل داعمة.
الضرائب العقارية بين تركيا وإسبانيا
كشف احمد المطوع عن اختلاف الضرائب على العقار من بلد لآخر، لافتا الى أن الضرائب في تركيا على سبيل المثال قيمتها 4% من قيمة العقار، تدفع مرة واحدة عند الشراء وأن العائدات السنوية تقدر بين 200 إلى 300 دينار واستهلاك الكهرباء والماء طوال العام يقدر ب100 إلى 200 دينار، وهذه المصاريف يجب أن يكون المواطن على علم بها قبل الشراء.
أما في اسبانيا مثلا فالضريبة اعلى وتقدر بنسبة 10% والمحامي أو"النوتار" يقدران بـ 2% لكل منهما وبذلك تصل اجمالي الضريبة إلى 14% من قيمة العقار بخلاف بعض المصاريف الأخرى التي تدفع للبلدية وتقدر بين 400 إلى 1000 دينار سنويا بحسب حجم العقار، لذا يجب على الراغبين في الاستثمار بالعقارات الخارجية استشارة المختصين قبل اتخاذ اي خطوة للتعرف على الامور المتعلقة بالمدفوعات والضرائب وغيرها من الأمور الهامة.
وثمن فتح بعض البنوك المحلية الكويتية أفرع لها في الخارج مثل بيت التمويل الكويتي الذي دشن فرعا له في تركيا تحت عنوان "كويت ترك" وتتم المعاملات التجارية او دفع الكهرباء وغيرها من الخدمات من خلال هذه البنوك.
357 ألف شقة في الكويت... %89 منها مؤجر
قال عماد حيدر إن عدم وجود سياسة واضحة للتركيبة السكانية وإغلاق البلاد إلى جانب صعوبة دخول الأيدي العاملة من دول عديدة لتغطية احتياجات السوق والقطاع الخاص، تسبب في تراجع تأجير الشقق وزيادة عدد الشقق الفارغة، لافتا إلى أن عدد الشقق في البلاد يصل الى 356.64 ألف شقة، حجم المؤجر منها يتراوح بين 80 إلى 89 %.
واضاف إن نمط البناء في القطاع الاستثماري لا يشجع الأسرة الكويتية على السكن في هذا القطاع، لأنه لا يلبي احتياجاته من المساحات والتصاميم العصرية الجاذبة.
