الفرج لـ"السياسة": فتح الزيارات يعيد الزخم للشقق الاستثمارية

توقع ارتفاعاً تدريجياً للإيجارات حال عدم زيادة حجم المعروض منها

عدم وجود هيئات تنظيمية وغياب البيانات المعتمدة وراء تباين التقييم العقاري في الكويت

نجاح "المطور العقاري" يعتمد على وضوح اللائحة التنفيذية والضمانات المالية

التحايل عبر البناء العشوائي لإسقاط الغرامات يفرّغ قانون "الأراضي الفضاء" من محتواه

حوار ـ مروة البحراوي

أكد المقيم العقاري الدولي عماد الفرج أن فتح باب إصدار تأشيرات الزيارة بأنواعها "العائلية، التجارية و السياحية" من شأنه تنشيط الحركة العقارية وتغيير هيكل الطلب على العقارات في البلاد، موضحا أن زيادة أعداد الوافدين سيعزز الطلب على الشقق الاستثمارية، وفي حال عدم التوسع في المعروض سيؤدي ذلك إلى الارتفاع التدريجي في الإيجارات مستقبلا. وأشار الفرج في لقاء خاص مع "السياسة" إلى أن غياب البيانات المعتمدة والخبرات أحد أهم التحديات التي تواجه التقييم العقاري في البلاد، لافتا إلى أن تباين التقييم العقاري في الكويت أكثر حدة بسبب عدم وجود هيئات تنظيمية تصدر نماذج تقييم إلزامية وتربط إصدار أي تقرير برقم اعتماد يمكن تتبعه، مما يقلل من فرص التلاعب أو الخطأ، ويعزز ثقة المستثمرين ويخلق شفافية في السوق.

حراك تشريعي عقاري

وقال إن الكويت تشهد حراكًا تشريعيًا عقاريا واسعًا، مؤكدا أن نجاح قانون المطور العقاري يعتمد على وضوح لائحته التنفيذية، ووجود رقابة ميدانية على مراحل البناء، وربط المطورين بضمانات مالية وفنية حقيقية، ومشددا على أهمية قانون مكافحة الأراضي الفضاء لمنع تجميد الأراضي وتحويلها إلى أداة مضاربة، ومحذرا في الوقت ذاته من التحايل عبر البناء العشوائي لإسقاط الغرامات.

ولفت الفرج إلى استقرار التداولات العقارية نسبيا مع نهاية 2025، متوقعا توازنا واستدامة في السوق العقاري خلال عام 2026 مع استمرار الإصلاحات التشريعية وتطوير البنية التحتية واطلاق المشروعات الاسكانية الجديدة. وفي مستهل اللقاء، حدثنا الفرج عن دور جمعية المقيمين العقاريين في دعم وتعزيز التقييم العقاري في الكويت قائلا: يعتبر التقييم العقاري بمثابة البوصلة التي توجه قرارات المستثمرين والممولين والمشرعين أيضا، فالقيمة السوقية للعقار ليست مجرد رقم على الورق، بل انعكاس لمعادلة دقيقة تضم عناصر الموقع، الاستخدام، الحالة الفنية، العرض والطلب والظروف الاقتصادية، بالإضافة إلى التشريعات المؤثرة على السوق.

ولأن العقار يلعب دورًا محوريًا في الاقتصاد الوطني أصبح التقييم الدقيق والشفاف ضرورة استراتيجية لحماية الأموال وتحفيز الاستثمار وضمان استدامة النمو.

بماذا تفسر تباين التقييمات العقارية في الكويت؟

بالرغم من أن التباين بين تقييم وآخر ليس ظاهرة كويتية، إلا أن غياب آلية إلزامية لتوحيد أسلوب العمل في الكويت يجعله أكثر حدة، ففي بعض الأسواق العقارية المتقدمة توجد هيئات تنظيمية تعمل على اصدار نماذج تقييم إلزامية وتربط إصدار أي تقرير برقم اعتماد يمكن تتبعه، مما يقلل من فرص التلاعب أو الخطأ، وتطبيق مثل هذا النموذج في الكويت سيعزز ثقة المستثمرين ويخلق شفافية في السوق، ويجعل أي اختلاف في القيم مبررًا ومدعومًا بأدلة واضحة. التقييم العقاري في الكويت لم يعد شأنًا مهنيًا محدود النطاق، بل أصبح أداة استراتيجية تمس الاستقرار الاقتصادي للدولة، والانتقال من الممارسات الفردية المتباينة إلى منظومة تقييم موحدة وشفافة يتطلب شراكة حقيقية بين المشرعين، المقيمين والمستثمرين، وهنا يبرز دور جمعية المقيمين العقاريين الكويتية، التي وضعت منذ تأسيسها حجر الأساس لبناء جيل جديد من المقيمين القادرين على قراءة السوق بدقة، وتقديم قيم عادلة تحمي الجميع.

ما انعكاس التوسع في إصدار سمات الزيارة على السوق العقاري.. وهل تتوقع ارتفاع الايجارات مستقبلا؟

قرار فتح سمات الزيارة أمام الوافدين بأنواعها الثلاثة " التجارية، السياحية والعائلية" من شأنه تنشيط الحركة العقارية التجارية والاقتصادية والسياحية، مما يمثل تغيرًا في هيكل الطلب على العقار، فزيادة أعداد الوافدين ستدفع بالطلب أكثر على الشقق الاستثمارية، خاصة في مناطق مثل السالمية، حولي، الفروانية وخيطان، حيث تتوافر البنية التحتية والخدمات المختلفة، وإذا لم يقابل هذا الطلب توسع في المعروض من الشقق، فإننا سنقف أمام سيناريو جديد للارتفاع التدريجي في الإيجارات خلال السنوات القليلة المقبلة.

تشهد الكويت نهضة تشريعية عقارية غير مسبوقة.. فما انعكاس ذلك على السوق العقاري من وجهة نظرك؟

بالفعل، تشهد الكويت منذ فترة حراكًا تشريعيًا واسعًا في المجال العقاري، وهو ما يمكن وصفه بمرحلة إعادة صياغة البنية القانونية للسوق، فقانون المطور العقاري على سبيل المثال جاء ليسد فراغًا طالما عانى منه السوق، حيث كان المواطن يواجه العديد من المخاطر في مخططات المشاريع مثل تأخر موعدة التسليم و تدني مستوى الجودة، وجاء القانون ليضمن حقوق جميع الأطراف ويعجل عمليات التطوير ويعزز الاستثمار في القطاع العقاري. نجاح قانون المطور العقاري يعتمد على وضوح لائحته التنفيذية، ووجود رقابة ميدانية على مراحل البناء، وربط المطورين بضمانات مالية وفنية حقيقية.

احتكار الأراضي

ماذا عن قانون احتكار الأراضي الفضاء ؟

هذا القانون من القوانين المهمة لمنع تجميد الأراضي وتحويلها إلى أداة مضاربة بدلا من مورد للتنمية، لكن التحايل عبر البناء العشوائي لإسقاط الغرامات يفرغ القانون من محتواه، مما يتطلب حزمًا رقابيًة وتفعيلًا للعقوبات، وهو ما تعمل عليه الجهات المعنية في الوقت الراهن.

ما قراءتك لحركة التداولات العقارية عام 2025 وتوقعاتك لـ 2026؟

تبدو التداولات العقارية مستقرة خلال 2025، لكن بإمعان النظر سنلاحظ أن العقارات الاستثمارية والتجارية تستفيد من النشاط السكاني والتجاري، بينما يظل السكني في حالة جمود نسبي نتيجة ارتفاع الأسعار وندرة الأراضي، وإذا استمرت الإصلاحات التشريعية وترافق معها تطوير البنية التحتية وإطلاق مشاريع إسكانية جديدة، فقد يشهد 2026 بداية مرحلة أكثر توازنًا واستدامة في السوق.

"العقاريين" من فكرة إلى كيان تنظيمي

اكد الفرج ان تأسيس جمعية المقيمين العقاريين الكويتية عام 2023 تزامن مع حاجة السوق الماسة إلى تنظيم المهنة ورفع معاييرها، موضحا أن ممارسات التقييم في السابق كانت تعتمد إلى حد كبير على اجتهادات فردية، مع غياب إطار موحد يضمن الاتساق بين التقارير.

ونوه إلى أن الجمعية تضع نصب أعينها تحقيق العديد من الأهداف أهمها، نشر ثقافة المعايير الدولية للتقييم العقاري (IVS) وتطبيقها محليًا، إلى جانب تأهيل وتدريب الكوادر الوطنية على أحدث الأساليب والنماذج التحليلية، وتعزيز النزاهة والشفافية كمبادئ أساسية في المهنة، فضلا عن التنسيق مع الجهات التشريعية والرقابية لتطوير الأطر القانونية المنظمة للتقييم وهي الأهداف التي ساهمت في بناء بيئة مهنية أكثر انضباطًا، مما انعكس على جودة مخرجات التقييم وثقة السوق بها.

أهم تحديات التقييم العقاري الكويتي

1ـ غياب قاعدة بيانات مركزية موثوقة

من دون بيانات حديثة ودقيقة لأسعار الصفقات وحركة السوق، يبقى التقييم عرضة للاجتهادات الشخصية، ما يفتح الباب لتباين القيم بين المقيمين.

2 ـ تفاوت الخبرات والأساليب:

هناك من يطبق أساليب تقييم حديثة مثل التحليل المقارن المتقدم أو أسلوب التدفقات النقدية المخصومة، وهناك من مازال يعتمد على تقديرات أولية أو مقارنات غير دقيقة.

3 - تأثير المصالح الشخصية على النتائج:

في بعض الحالات، قد يُضغط على المقيم لرفع أو خفض قيمة العقار لخدمة غرض معين، ما يهدد مصداقية المهنة بأكملها ويسفر عن قيم غير دقيقة قد تؤدي إلى قرارات تمويلية خاطئة، أو تضخم في الأسعار وخسائر استثمارية فادحة، لذا يصبح التقييم الدقيق والشفاف ضرورة استراتيجية لحماية الأموال وتحفيز الاستثمار وضمان استدامة النمو.

بزيادة 76 مليوناً عن الأسبوع الأول

130 صفقة عقارية بـ 140 مليون دينار بالأسبوع الثاني من أغسطس

قفزت سيولة التداولات العقارية بمقدار 54% (76 مليون دينار) في الأسبوع الثاني من أغسطس بعدد 130 صفقة بقيمة 139.8 مليون دينار، مقارنة بـ 133 صفقة بقيمة 63.8 مليون دينار في الأسبوع الأول من نفس الشهر.

وكشف التقريرالاحصائي الاسبوعي لحركة التداول العقاري بإدارتي التسجيل والتوثيق العقاري للفترة من 1 إلى 14 أغسطس الجاري عن تسجيل 263 صفقة لعقارات خاصة، استثمارية، تجارية وشريط ساحلي بقيمة 203.6 مليون دينار.

واحتلت العقارات الخاصة المرتبة الأولى في عدد الصفقات خلال أسبوعين بنسبة 70.7% لعدد 186 صفقة خاصة بقيمة 66 مليون دينار (25%)، والعقارات الاستثمارية المرتبة الثانية بنسبة 47.5 % لعدد 66 صفقة عقارية بقيمة 65 مليون دينار(24.7%).

وفي مقابل عدم تسجيل العقارات التجارية أي صفقات في الأسبوع الاول من أغسطس، حققت قفزة هائلة في الأسبوع الثاني، وبالتحديد في الفترة من 10 إلى 14 أغسطس بعدد 12 صفقة بقيمة 70.4 مليون دينار بما يعادل 27%من إجمالي السيولة العقارية خلال الأسبوعين. كما شهدت عقارات الشريط الساحلي أيضا تسجيل صفقة عقارية واحدة خلال الأسبوع الثاني بقيمة 1.4 مليون دينار، فيما غابت العقارات الحرفية والبنوك والمخازن والمعارض والدكاكين عن التداول خلال الأسبوعين الماضيين.