تم نسخ الرابط بنجاح

'البيوت الجاهزة'... تطوير أم حل اضطراري؟!

samer- (8)

الاقتصادية

"البيوت الجاهزة"... تطوير أم حل اضطراري؟!

نماذج موحدة وتصاميم "نمطية" منخفضة التكاليف... تغزو الأراضي الفضاء

مع اقتراب دخول قانون مكافحة احتكار الأراضي الفضاء حيز التنفيذ مطلع يناير 2026، يشهد السوق العقاري الكويتي تحولات متسارعة وغير مسبوقة في أنماط التطوير والبناء، حيث دفعت الرسوم المرتقبة أصحاب الأراضي والمطورين إلى إعادة التفكير جذريا في آليات استثمار العقار، الأمر الذي فتح الباب واسعا أمام انتشار تقنيات البناء السريع، وعلى رأسها الخرسانات الجاهزة وأنظمة البناء سابقة الصب المعروفة محلياً بـ"بيوت التركيب". ففي الوقت الذي كان فيه السوق العقاري يعتمد لعقود على البناء التقليدي البطيء والعالي الكلفة، انطلقت موجة متنامية من المشاريع السكنية التي تنجز خلال أشهر قليلة، في محاولة لتفعيل الانتفاع بالأراضي قبل بدء فرض الرسوم، وهو التحول الذي فرض معادلة جديدة على سوق الإيجارات، وعلى قيمة الأراضي ومستقبل التطوير العقاري، خاصة في مناطق الطلب المرتفع مثل جنوب السرة وشرق القرين. وفي استطلاع لـ"السياسة" حول السيناريوهات التي يواجهها ملاك الأراضي، ومدى واقعية المخاوف المتعلقة بانخفاض الإيجارات، بالإضافة إلى تقييم شامل لمدى كفاءة وأمان أنظمة البناء الحديثة، وتأثيرها الفعلي على مستقبل التطوير العقاري في الكويت، أجمع الخبراء والمتخصصين على أن ملاك الأراضي يواجهون "كماشة ثلاثية" تتمثل في رسوم وشيكة، ضغوط البيع وخيارات البناء السريع، فيما تباينت آرائهم حول تأثير هذه التحولات على ديناميكية السوق العقاري، إذ يراهن البعض على مساهمة الخرسانات الجاهزة في إعادة تشكيل توازنات العرض والطلب خلال العام الأول من التطبيق، بينما يحذّر البعض الآخر من تأثيرها على مستقبل السكن الخاص والعوائد الإيجارية، وقيم العقار خلال المرحلة المقبلة.

فهد المؤمن: الخرسانات الجاهزة… خيار عالمي آمن سيغيّر مستقبل التطوير السكني المحلي

فواز الميموني: الأبنية سابقة الصب مخرج اضطراري لملاك الأراضي قبل بدء فرض الرسوم

عبد المحسن الزامل: تكلفة الفيلا المكونة من ثلاثة طوابق بالمشاريع المتكاملة لن تتجاوز 100 ألف دينار

دلال القعود: تتفوق على"التقليدية" بنحو 95% من حيث الأخطاء وجودة التنفيذ وسرعة الإنجاز

بداية قال الخبير العقاري فهد المؤمن أن نظام البناء بالخرسانات الجاهزة أصبح اليوم مستخدماً على نطاق واسع في العديد من دول العالم، لاسيما في الأبراج التجارية والمجمعات التي تتطلب سرعة في الإنجاز ضمن فترة زمنية محددة، لافتا إلى أن هذا النظام يتميز بخفة وسرعة التنفيذ، لكنه في الوقت نفسه يوفر صلابة وأماناً عالياً متى ما تم معالجته بشكل صحيح من قبل الشركات المتخصصة، والتي عادة ما تقدم كفالات بين 20 إلى 25 سنة على جودة الخرسانة وأي عيوب قد تظهر مستقبلاً.

واكد لـ"السياسة": ان هذا النظام آمن، وهوعالمي وفعال، وقد بدأ بعض ملاك الأراضي الفضاء في الكويت بتجربته مؤخراً، وشخصيا أرى أنه خيار ممتاز لإنجاز وحدات سكنية أكبر خلال فترات زمنية قصيرة، خاصة مع متطلبات معالجة احتكار الأراضي الفضاء. وتوقع المؤمن أن يعتمد المطورون العقاريون هذا الأسلوب مستقبلاً نظراً لسرعته وجودته، لكن يبقى الأفراد أكثر تحفظاً في استخدامه لبناء منازلهم بسبب تعلقهم بالنظام التقليدي".

وعن مدى تأثير هذه الوحدات في ديناميكية السوق العقاري، قال إن إدخال الوحدات سريعة التركيب سيكون له تأثير إيجابي في حركة السوق العقاري، لأنه سيتيح إنشاء عدد كبير من الفلل والوحدات السكنية خلال فترات قصيرة، ما يسهم في تنشيط حركة التطوير وتحريك السوق العقاري بشكل أسرع وأفضل، ويشجع المطورين العقاريين – سواء الشركات أو الأفراد – على شراء الأراضي الفضاء وإعادة تطويرها كفلل جاهزة للبيع أو التأجير.

وأضاف ان هذا التوجه قد يكون بداية مرحلة جديدة في السوق، حيث يقدم الأفراد أيضاً منتجات عقارية جاهزة للسكن الخاص، وهذا يمثل نقلة نوعية في الفكر التطويري، كما أن هذا النظام يفتح المجال لتوفير وحدات مناسبة لشرائح متعددة، خاصة الباحثين عن فلل جاهزة دون الدخول في تجربة البناء التقليدي.

وأكد أن توافر وحدات إيجارية كثيرة قد يؤدي إلى استقرار أسعار الإيجارات أو انخفاضها بنسبة بسيطة، لكن هذا يعتمد على نوع الوحدات المطروحة، سواء كانت فللاً مؤجرة بالكامل أو أدواراً سكنية أو شققاً، ومع ذلك، يبقى الطلب على الإيجار في الكويت مرتفعاً جداً، حيث نشهد نحو 8 آلاف زيجة سنوياً، إلى جانب استمرار حاجة شريحة كبيرة من المواطنين لحلول سكنية بديلة بسبب فترة الانتظار الطويلة للطلبات الإسكانية.

ولفت إلى أن قوانين بلدية الكويت الحالية تحد من بناء العمارات متعددة الشقق، حيث يشترط أن يكون الدور الأرضي كامل والأول كامل والثالث مقسوماً إلى شقتين فقط، وهذا يقلل من وفرة الشقق الصغيرة، لذا قد نشهد انخفاضاً طفيفاً فقط في أسعار إيجارات الأدوار، بينما تبقى الشقق عند مستويات شبه ثابتة.

وأضاف أن هذا الانخفاض المحدود في العائد الإيجاري قد ينعكس على قيمة العقار، لكنه من ناحية أخرى يساعد على استقرار السوق ومنع الزيادات الكبيرة في أسعار السكن الخاص، وبشكل عام فإن تنوع المنتجات السكنية وضخ وحدات جديدة خطوة إيجابية لمعالجة التضخم السريع في العقارات وليس أمراً سلبياً على السوق.

كماشة ثلاثية

من جانبه، أكد الباحث العقاري فواز الميموني أن ملاك الأراضي الفضاء باتوا في مواجهة واقع أكثر ضيقًا مما مضى، وأن هامش المناورة أمامهم يضيق يومًا بعد آخر، وقال إن هؤلاء الملاك أصبحوا بين "كماشة ثلاثية الأذرع" أيا كان الاتجاه الذي سيتخذونه، فسينتج عنه عبء اقتصادي واضح.

وأوضح لـ"السياسة" أن الخيار الأول يتمثل في انتظار حلول موعد تطبيق الرسوم، وهو ما سيجعل الأرض تتحول من أصل جامد غير مكلف إلى أصل مستنزف يتطلب دفع رسوم سنوية تصاعدية، الأمر الذي سيؤثر مباشرة على قيمتها السوقية مع مرور الوقت، أما الخيار الثاني فيكمن في طرح كميات كبيرة من الأراضي دفعة واحدة في السوق للتسييل السريع قبل بدء التطبيق، وهو ما سيولد اهتزازا سعريا واسعا نتيجة الصدمة الناتجة عن تضخم العرض مقارنة بالطلب.

أما الخيار الثالث، فهو ما يلحظه السوق حاليًا بوضوح، وهو الإسراع في تطوير الأراضي وبناء وحدات سكنية بهدف إثبات الانتفاع وتجنب الرسوم، إلا أن هذا المسار ليس أقل تكلفة أو مخاطرة، إذ إن ضخ عدد كبير من الشقق والوحدات الجاهزة خلال فترة زمنية قصيرة سيؤدي بالضرورة إلى انخفاض القيمة الإيجارية في المناطق السكنية الجديدة، ومعها تنخفض قيمة الأصل العقاري المستثمَر نفسه.

وأضاف أن هذا الانخفاض قد يكون مضاعفًا، لأن المالك سيتحمل تكلفة البناء، ثم يواجه تراجعًا في الإيجارات، يتبعه تراجع في القيمة الاستثمارية للعقار، مشيرا إلى أن السوق بدأ يلمس تحركا متسارعا نحو البناء باستخدام الخرسانات الجاهزة والوحدات سريعة التركيب، وهي تقنيات تتيح استكمال البناء خلال أربعة أشهر فقط، ما يشير إلى حالة استعجال واضحة لدى الملاك لتجاوز شبح الرسوم قبل دخولها حيز التنفيذ الفعلي.

واوضح الميموني أن المرحلة المقبلة ستكون حساسة ودقيقة، وأن السوق العقاري الكويتي سيشهد خلال الأشهر الأربعة إلى الستة القادمة حالة ترقب وتوازن جديد، تسعى خلالها الأطراف الفاعلة ـ سواء ملاك الأراضي أو المستثمرون أو المستأجرون ـ لإعادة تحديد مراكزهم وفق المعطيات الجديدة، مشيرًا إلى أن نتائج هذه القرارات ستنعكس بوضوح مع نهاية العام الأول من التطبيق، لتكشف أي المسارات كانت الأكثر كلفة، وأيها كان الأقل ضررا، وإن لم يكن بينها خيار بلا ثمن.

نموذج موحد

أما الخبير والمقيم العقاري عبد المحسن الزامل فيرى أن التوسع في استخدام الخرسانة الجاهزة، خاصة أنظمة البناء بالخرسانة سابقة الصب المعروفة محلياً بـ"بيوت التركيب"، سيكون له تأثير مباشر وكبير على سوق الوحدات التأجيرية في السكن الخاص، الأمر الذي سينعكس بخفض القيم الإيجارية في مناطق جنوب السرة وشرق القرين، مع توقعات بانخفاض قد يتجاوز 10% في بعض المواقع.

وأوضح أن هذا النوع من البناء يعتمد في الأساس على إنشاء منازل ذات تصميم متماثل (نموذج موحد)، ما يتيح سرعة كبيرة في التنفيذ وخفضاً ملحوظاً في التكلفة مقارنة بالبناء التقليدي، لافتاً إلى أن تكلفة الفيلا المكونة من ثلاثة أدوار في المشاريع المتكاملة لا تتجاوز عادة 100 ألف دينار. وأشار الزامل إلى أن جزءاً من الإقبال الحالي على هذا النمط من البناء يعود إلى رغبة بعض الملاك في تلافي الرسوم الجديدة التي سيبدأ احتسابها اعتباراً من يناير المقبل، حيث يسعى البعض إلى الإسراع في الإنشاء بدلاً من إبقاء الأراضي دون استغلال وتحمل رسوم إضافية، لاسيما وأن غالبية المشترين المستقبليين لتلك العقارات يقومون عادة بهدمها وإعادة بنائها وفق تصاميم مختلفة تناسب احتياجاتهم. وكشف أن أعمال تنفيذ هذه المباني تتوسع حالياً في عدد من مناطق السكن الخاص، ومنها الصديق والسلام في جنوب السرة، بالإضافة إلى المسايل في شرق القرين، ما يشير إلى موجة عرض جديدة ستدخل السوق خلال الفترة المقبلة.

وعلى الجانب الفني، أكد أن جودة هذه المباني جيدة من حيث الأساسات والهيكل الإنشائي، إلا أنها تفتقر إلى اللمسات الجمالية وتبدو في كثير من الأحيان أقرب إلى قوالب مكعبة أو وحدات سكن حكومية ذات تصميم نموذجي موحد وتشطيبات متماثلة، وهو ما ينعكس على قيمتها السوقية ورغبة المستأجرين فيها مقارنة بالمباني التقليدية ذات الهوية المعمارية الخاصة.

تفوق على التقليدي

أكدت الوسيطة العقارية دلال القعود أن الخرسانة الجاهزة تمثل اليوم امتدادًا متطورًا لأساليب البناء التقليدية، لأنها تنقل الجزء الأكبر من عمليات الخلط والصب والمعالجة من موقع المشروع إلى المصنع، حيث تخضع نسب الأسمنت والماء والإضافات لمعادلات دقيقة تقلّص هامش الخطأ مقارنة بالخلط في الموقع الذي قد يتأثر بعوامل الجو والعمالة والتوقيت.

وأكدت القعود لـ"السياسة" أن هذه التقنية جعلت البناء أكثر انتظاما ووضوحا، حتى أن البعض يستغرب وصول مبانٍ إلى الدور الثالث خلال أسبوع واحد فقط، لافتة إلى انه بحسب ما يتداوله المتخصصون في القطاع الهندسي، فإن الخرسانة الجاهزة تحقق اليوم أداءً يتفوق على الصب التقليدي بنحو 95% من حيث اختصار زمن تنفيذ المشروع بشكل ملموس، خفض حجم العمالة المطلوبة في الموقع، الحد من الأخطاء البشرية في الخلط والصب والمعالجة ووضوح الجدول الزمني للمشروع والقدرة على الالتزام به.

و أوضحت أن أبرز انعكاس لهذه التقنية على السوق، هو تسريع وتيرة البناء، فالمبنى الذي يستغرق عامًا كاملًا وفق الطرق التقليدية يمكن اختصاره إلى نحو تسعة أشهر باستخدام هذه التقنية، ما يؤدي إلى تسليم أسرع، ودوران أسرع لرأس المال، واسترداد الاستثمار في وقت أقصر.

وأضافت القعود أن هذا التوجه يرتبط أيضًا بالقرارات التنظيمية، وتحديدًا رسوم الأراضي الفضاء، التي دفعت العديد من الملاك إلى تسريع تطوير أراضيهم قبل تحمل أعباء الرسوم، ما دفع البعض إلى اللجوء للخرسانة الجاهزة كحل فعّال يمكّن المالك من تحويل الأرض غير المستغلة إلى أصل منتج خلال فترة زمنية قصيرة.

وفيما يتعلق بالمخاوف من أن يؤدي تسارع البناء وضخ وحدات كثيرة في فترات قصيرة إلى تراجع الإيجارات أو قيمة الأصل، وصفت هذا التخوف بأنه "منطقي" إذا نظرنا إلى جانب العرض والطلب فقط، خاصة إذا تم طرح وحدات كثيرة ومتقاربة في منطقة واحدة خلال وقت محدود.

الخرسانات الجاهزة... مطابقة للقانون؟

أكد عبد المحسن الزامل أن تطبيق رسوم الأراضي الفضاء اعتباراً من مطلع يناير المقبل سيشمل فقط الأراضي غير المبنية أو تلك التي لم تتجاوز نسبة الإنجاز فيها 50%، مشيرا إلى أن القانون يلزم الجهات المختصة بإيصال الخدمات الأساسية — كالكهرباء والمياه — للمباني التي تستكمل 50% من مساحة الأراضي التي تزيد عن 1500 متر مربع.

وأوضح الزامل أن استخدام الخرسانات الجاهزة أو تقنيات البناء الحديثة لا يشكل أي عائق أمام تطبيق القانون، طالما أن شرط الإنجاز قائم، وأضاف أن عدداً كبيراً من ملاك الأراضي يسابقون الزمن لاستكمال وحداتهم بالخرسانة الجاهزة لضمان تحقيق هدفين في آن واحد، تفادي الرسوم التصاعدية على الأراضي غير المستغلة، وتسريع تشغيل الوحدات وتحقيق عائد إيجاري يساعد في تغطية تكاليف البناء وتعرفة الخدمات.

وأشار إلى أن الدراسة القائمة لفرض تعريفة إضافية على الخدمات الأساسية ل "البيت الثاني" في السكن الخاص تدفع العديد من الملاك للإسراع باستكمال مشروعاتهم للاستفادة منها قبل أي أعباء مالية جديدة قد تُفرض خلال الفترة المقبلة.

أهم 7 مميزات

● سرعة الإنجاز: إمكانية إتمام البناء خلال 3–6 أشهر فقط مقارنة بعام أو أكثر في البناء التقليدي.

● خفض التكلفة: انخفاض الكلفة الإجمالية بنسبة قد تصل إلى 20–30% بحسب حجم المشروع ونوع المواد.

● تقليل الهدر: تصنع العناصر الخرسانية في مصانع متخصصة، ما يحد من أخطاء التنفيذ ويقلل الفاقد.

● جودة ثابتة: خضوع القطع لمعايير رقابية في بيئة صناعية يضمن دقة أكبر في التحمل والعزل.

● مقاومة عالية: قدرة أفضل على تحمل الحرارة والرطوبة مقارنة ببعض مواد البناء السريعة الأخرى.

● ملائمة للمدد الزمنية الحرجة: حل مثالي للمستثمرين مع قرب تطبيق رسوم الأراضي الفضاء.

● قابلية التوسع والتعديل: سهولة إضافة أجزاء جديدة أو التغيير المستقبلي في تصميم المنزل.

أهم 7 تحديات

● تصميم محدودة: قيود معينة على التوسع الأفقي أو استخدام تصاميم معمارية معقدة.

● نظرة مجتمعية متحفظة: بعض المستهلكين لا يزالون يرون أن البيت التقليدي أكثر "ثباتاً" أو قيمة.

● اعتماد على جودة المصنع: تفاوت الجودة بين المصانع قد ينعكس بشكل كبير على العمر الافتراضي للمبنى.

● تكلفة إصلاح أعلى: في حال حدوث تلف أو صيانة كبيرة، قد تكون القطع البديلة مكلفة أو تحتاج استيرادًا.

● تعقيد النقل والتركيب: يتطلب معدات خاصة وقد يسبب تأخيراً في المناطق الضيقة أو غير المخدومة جيداً.

● تأثير محتمل على القيمة السوقية: في بعض المناطق، سعر إعادة البيع قد يكون أقل من قيمة البناء التقليدي.

● يتطلب تخطيطا دقيقا: أي خطأ في القياسات أو الخرائط يؤثر مباشرة على خط الإنتاج ويؤخر المشروع.