"الخليج": سعر السكن في الكويت الأعلى بين "دول التعاون" لجهة الدخل

* 2.9 مليار دينار الإنفاق الحكومي على بدل الإيجار... والخدمات العقارية والتأجيرية ساهمت بـ 9 % من الناتج المحلي
* ارتفاع المواطنين بنسبة 2.3 % من 2005 إلى 2020 والإجمالي إلى 4.5 مليون في 2025
* التركيبة السكانية للمواطنين تكرس الطلب العقاري مع وجود 75 % منهم دون الأربعين
* القطاع السكني المحرك الرئيسي للنشاط العقاري بعد انخفاض مبيعات "الاستثماري" 50 %

أظهر تقرير بنك الخليج عن العقار السكني في الكويت ان الإسكان يشكل أحد المتطلبات الأساسية في التسلسل الهرمي للاحتياجات البشرية، حجر الأساس بالنسبة للاقتصاد. وعلى نطاق واسع، ينشط الإسكان قطاع البناء والتشييد ويشجع الاستثمار في البنية التحتية وغيرها من المرافق ذات الصلة كما يسهم في خلق فرص العمل. وساهم قطاع البناء والتشييد الكويتي بنسبة 5.1% من الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي في 2019 و2.9% في عام 2020.
كما ساهمت الخدمات العقارية وخدمات التأجير والأعمال بنحو 9% من الناتج المحلي الإجمالي في عام 2018. وبما أن نزوح العمالة من بين الاعتبارات الرئيسية، فإن توافر الخيارات الإسكانية بأسعار معقولة في البلاد يساهم في مرونة اليد العاملة. كما أن ضمان المرافق السكنية الملائمة يساهم في الاحتفاظ بالقوى العاملة المحلية ويشجع على جذب المواهب الأجنبية. ويشجع الإقراض السكني أيضاً على تطوير الأسواق المالية من خلال وسائل مثل عمليات التوريق. كما أن ملكية المنازل تعود بالفائدة على الأفراد من خلال زيادة قيمة العقار على المدى الطويل وتوفير ضمانات آمنة ضد التضخم وتقلبات السوق.

تكلفة العقارات السكنية
شهد متوسط أسعار العقارات السكنية ارتفاعاً بعد أن وصل إلى أدنى مستوياته في عام 2017. وكان هناك تعديل كبير في الأسعار منذ انهيار أسعار النفط في عام 2015. ومنذ ذلك الحين، تعافت أسعار العقارات وشهد عام 2020 أعلى معدل نمو بلغ 11%. وأدى انتعاش الطلب إلى زيادة الأسعار.
وعلى الرغم من ارتفاع متوسط رواتب المواطنين الكويتيين كل عام منذ عام 2015، إلا أنها تتماشى بشكل عام مع التضخم الاقتصادي، ما يدل على عدم وجود زيادة كبيرة في الدخل الحقيقي منذ انهيار أسعار النفط خلال عام 2015.
وبالمقارنة مع أسواق دول مجلس التعاون الخليجي الأخرى مثل دبي وأبو ظبي والرياض، يبدو أن أسعار الإسكان في الكويت مرتفعة التكلفة نسبيا. ويبلغ معدل السعر السكني إلى الدخل في الكويت 16.5 مرة، أي ما يقارب من ثلاث أضعاف معدل الأسعار في كل من دبي وأبوظبي، وأعلى بكثير من معدل الأسعار في الرياض وحتى في لندن.
ويحتاج سداد مبلغ التمويل الممنوح لشراء سكن في الكويت من الدخل الحقيقي للمواطن الكويتي العادي عن طريق دفع الأقساط الشهرية حوالي 16.5 سنة. ويعتبر متوسط سعر السكن في مدينة الكويت إلى الدخل الأعلى بين دول مجلس التعاون الخليجي، ما يجعلها واحدة من أقل الأماكن ميسورة التكلفة لامتلاك المساكن.

محركات نمو العقار السكني
كشف تقرير بنك الخليج عن ارتفاع عدد سكان الكويت بمعدل نمو سنوي مركب بلغ 4.1%. كما ارتفع عدد المواطنين بنسبة 2.3% خلال الفترة من عام 2005 إلى عام 2020. ومن المقدر وصول عدد سكان البلاد في عام 2025 إلى 4.5 مليون نسمة وفي عام 2050 إلى 5.4 مليون نسمة. وفي السنوات الأخيرة، تباطأ معدل النمو السنوي إلى 1% في عام 2020 ومن المتوقع أن يتباطأ بشكل أكبر إلى 0.34% بحلول عام 2050. وبالتالي، ومع كثافة سكانية مرتفعة نسبياً تقدر بـ 232 شخص لكل كيلو متر مربع، فإن النمو المقدر لعدد السكان سوف يعزز الطلب على العقار السكني.

التركيبة السكانية
تعتبر التركيبة السكانية للشباب في الكويت مواتية للطلب على العقارات، مع وجود ما يزيد عن 50% من إجمالي عدد السكان (المواطنين وغير المواطنين) و75% من الكويتيين دون سن الأربعين. وبما أن السياسات التي صدرت مؤخراً ركزت على تقليل أعداد الوافدين، فإن ذلك من شأنه أن يؤدي إلى بعض الجوانب السلبية. وقد تسهم عملية إعادة تقييم السياسات مثل المراجعة الجارية لتصاريح عمل الوافدين الذين تزيد أعمارهم عن 60 عاماً والطلب المستمر من قبل المواطنين الكويتيين على الوحدات السكنية عالية الجودة في دعم العقارات السكنية.

بدل الايجار
بلغ الإنفاق الحكومي على بدل الايجار للسنة المالية 2020 ما قيمته 2.9 مليار دينار وعلى الرغم من اقتراح قانون جديد للرهن العقاري، فإن استمرار الدولة في تقديم المساعدات الإسكانية سوف يسهم في دفع نمو العقار السكني.
وأدت البيئة الحالية لأسعار الفائدة المنخفضة إلى البحث عن فرص استثمارية ذات عوائد مرتفعة، والعقارات في الكويت تقدم بدورها أحد هذه البدائل. فعلى سبيل المثال، تراوح معدل العائد السنوي على العقارات الاستثمارية بين 6.9% إلى 8.4% في الربع الثالث من عام 2020. وقد ساهمت التدابير المتخذة للتعامل مع أثر جائحة كورونا مثل التخفيض الكبير في أسعار الفائدة وتأجيل أقساط المدينين في زيادة الطلب على المساكن الخاصة مع ارتفاع أسعارها بنسبة 8.2% على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2020.

القيود المفروضة على العرض
تشكل المناطق السكنية حوالي 10% من مساحة الكويت. وفي دراسة أجراها إتحاد العقاريين في عام 2013، بلغت قطع الأراضي الشاغرة 14,079 مقابل 108,288 من طلبات الإسكان المعلقة لدى الهيئة العامة للرعاية السكنية. وبما أن التدابير الخاصة بتخصيص الأموال لغرض الإسكان كجزء من برنامج التنمية الحكومية وزيادة العروض في المناطق الناشئة مثل صباح الأحمد والمشاريع الجديدة مثل مدينة جابر الأحمد السكنية تهدف إلى زيادة العرض، إلا أن التأخر في البناء وتفضيل الفلل الواسعة يساهم في فرض القيود على العرض.

أداء العقار السكني
استمر الاتجاه التصاعدي لسوق العقارات في الكويت منذ عام 2016، مع زيادة المعاملات على أساس سنوي من حيث الحجم والقيمة. وظهر تأثير جائحة كورونا على سوق العقارات خلال المرحلة الأولى من عام 2020، مع تعافيها عند اقتراب نهاية العام. وشهد القطاع السكني طلبات متواضعة في الربعين الأخيرين من عام 2020، ما أدى إلى تراجع الأحجام والقيم السنوية بشكل طفيف. كما شهدت مبيعات العقارات السكنية خلال الأشهر الأربع الأولى من عام 2021 زخماً مع وصول المبيعات إلى الذروة خلال شهر مارس.
وكان القطاع السكني المحرك الرئيسي للنشاط العقاري بشكل عام في الكويت، حيث واجه القطاع الاستثماري والقطاع التجاري ضغوطات جراء زيادة الوظائف الشاغرة وانخفاض الإيجارات بسبب جائحة كورونا. كما انخفضت مبيعات العقارات الاستثمارية إلى أكثر من 50% في عام 2020 بالمقارنة مع العام السابق.
وانتعشت أسعار العقارات السكنية في الكويت بعد أن وصلت إلى أدنى مستوياتها في الربع الثالث من عام 2018. وأظهر مؤشر أسعار المساكن في الكويت اتجاهاً صعودياً خلال عام 2019 حيث بلغ ذروته خلال الربع الأول من عام 2020 قبل انتشار الجائحة. وسجل مؤشر أسعار المساكن نمواً، على أساس سنوي، في كافة الأرباع خلال الفترة بين الربع الرابع من عام 2018 وحتى الربع الثالث من عام 2020.