الركود ينتظر القطاع العقاري حال اللجوء إلى القضاء لدفع الإيجارات

المحاكم تستعد لاستقبال قضايا الإيجارات المرشحة لتجاوزالمليون دعوى نتيجة تداعيات "كورونا"


الحمود
إعفاء الأنشطة التجارية والمتضررين بات ضرورة مع استمرار الأزمة


الشداد
توجه ملاك العقار للتقاضي ورفع دعاوى على المستأجرين غير مناسب حالياً


حيدر
تأخر اتخاذ القرارات وتعديل القوانين الخاصة بالإيجار يفاقمان المشكلة



الحسيني
استبدال المستأجر يحتاج 5 أشهر ويؤخرالملاك عن سداد القروض


حيات
"الغرفة"قدمت الحلول... والسلطتان تأخرتا في تعديل القوانين



العتيقي
اختفاء العلاج الحكومي سيفاقم المشكلة... والمحاكم من ستتحمل العبء



النقي
على الغرفة التدخل لفض مشكلات الإيجار دون اللجوء للقضاء



كتب - احمد فتحي وعبدالله عثمان:


دعا خبراء العقار إلى ضرورة اللجوء إلى الحلول التوافقية بين ملاك العقار والمستأجرين للمساهمة في علاج مشكلة تأخر الإيجارات السكنية والتجارية بسبب تداعيات أزمة انتشار فيروس "كورونا"، مستبعدين الحلول القضائية، لاسيما أنها غير مجدية وستستغرق فترات طويلة في ظل قانون الإيجارات الحالي الذي يعاني من وجود ثغرة بعدم تضمنه نص صريح يحمي المؤجر والمستأجر أثناء الأزمات والكوراث.وأضافوا: إن الأزمة الحالية التي يمر بها القطاع العــقاري ناتــجة عن القرارات والإجراءات الحكومية غير المــدروسة التي تم اتخاذها لمواجهة ألازمة. متوقعين أن تنخفــض نسب الإشــغال في السكن الاستثماري إلى 50% خلال الـ6 اشــهر القادمة نتيجة للتباطؤ في الحركة الاقتصادية وتوجــهات بعض الوزرات والمؤسسات الحكومية والخاصة في الاستغناء عن العمالة الوافدة.
وتوقع الخبراء أن تصل عدد الدعاوى القضائية المتعلقة بملف الايجارات المتأخرة مع بدء عمل المحاكم اليوم الى نحو 500 ألف قضية وربما تصل الى مليون قضية، وهو ما يستنزف جهد المحاكم لطول مدة التقاضي، علما بأن العديد من الدول المجاورة قامت بحل هذه الازمة من خلال التدخل الحكومي.

قانون حاسم
في البداية، قال رئيس مجلس الادارة في الشركة الوطنية للخدمات البترولية "نابيسكو" وعضو مجلس إدارة غرفة تجارة وصناعة الكويت عمران حيات: إن الحلول الودية في علاج المشاكل الناتجة عن تأخر الإيجارات في العقارات السكنية والتجارية غير مجدية وصعبة في التنفيذ، لاسيما أنه لا يوجد قانون حاسم في هذا الشآن، الأمر الذي يفتح المجال لاجتهادات سواء كانت معالجة ودية أو قانونية.وأكد حيات أن الحكومة تأخرت جداً في اتخاذ قراراتها بشأن معالجة التداعيات السلبية التي خلفتها أزمة انتشار فيروس "كورونا"، حيث كان من المفترض أن يتم تعديل قانوني العمل والإيجار لكي يكونا قابلين لمواجهة ظروف مثل التي نعاني منها حالياً، لتضمن نصوص تحدد بشكل مباشر وقاطع كيفية التصرف في أوقات الأزمات والكوارث والحروب، ليلتزم الجميع بـ"مسطرة" القانون دون إلى الاجتهادات المختلفة سواء في الأحكام القضائية أو في المعالجات الودية.
وأشار إلى أن دور غرفة التجارة والصناعة هو استشاري فقط وليس لها سلطة الزامية على التجار وأصحاب الأنشطة التجارية أو ملاك العقار، حيث قدمت ورقة عمل كاملة تضمنت العديد من البنود التي تساهم في علاج تداعيات الأزمة أو قد تكون بداية الحل، وقامت بتقديمها إلى الجهات التنفيذية والتشريعية للنظر في إمكانية تطبيقها.
وأكد حيات أن المسؤولية تقع على عاتق الحكومة ومجلس الأمة للتحرك بسرعة لمعالجة هذه الأزمة وإقرار القوانين والإجراءات التي تسهم في عودة الحياة إلى طبيعتها، ومعالجة جميع الأثار السلبية التي نتجت عن فترات الحظر الجزئي والكلي.
تعديل القانون

طالب نائب رئيس الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار عماد حيدر بضرورة تعديل القانون بنص صريح وواضح خاص بالإيجارات بأنواعها السكني والتجاري أثناء الأزمات والكوارث والذي بدوره يحمي المؤجر والمستأجر بما يتناسب مع مواد الدستور كبقية دول العالم. وأضاف حيدر أن الهدف من هذا القانون يتمثل في سد الثغرة الموجودة في قانون الإيجارات الخاص بالأزمات والكوارث وتخفيف العبء على المحاكم من القضايا مع بداية عمل المحاكم، بالإضافة إلى الاستغناء عن اجتهادات القانونيين والمحامين وهي متضاربة في أغلبها وهذا ما حدث في الفترة الماضية لعدم تعديل قانون خاص بالأزمات، واخيراً عند حدوث أزمات أخرى في المستقبل يكون لدينا قانون للإيجارات خاص بالأزمات والكوارث يمكن للمحاكم أن تستند عليه ولا تحتاج الحكومة لإصدار قرارات ترجيعية وموقتة. وأوضح أن التأخير في اتخاذ القرارات وتعديل القوانين سوف يجلب لنا المزيد من المشاكل والعكس صحيح ويساعد على انتشال الاقتصاد من الركود الاقتصادي المتوقع، مشيرا الى أن المعضلة الحالية في موضوع الإيجارات هي نظرة أصحاب الحل إلى المشكلة بعين واحدة، أو من باب المصلحة الشخصية وهي حلول غير منصفة.

ملاك العقارات
من جانبه، قال رئيس مجلس ادارة شركة المستثمر العقاري عبدالرحمن الحمود: إنه يجب أن يتم تقسيم مشكلات الإيجارات العقارية إلى ثلاثة قطاعات رئيسية: القطاع التجاري ويشمل المكاتب والمحلات وجميع الأنشطة التجارية، والقطاع السكني للموطنين، والقطاع السكني للوافدين.
وأوضح أنه يجب على ملاك العقار أن يكونوا متفاهمين مع أصحاب الأنشطة التجارية نظراً للظروف والأوضاع التي مرت بها هذه الأنشطة من توقف تام للعمل والإيردات خلال الفترة الماضية بسبب القرارات الحكومية الخاصة بهذا الشأن، مبيناً أنه يجب إعفاء هذه الفئة عن الإيجارات أو تقديم خصم كبير لهم، أو أن يدفعوا تكاليف صيانة المباني للمؤجرين مثل نحو 30 في المئة من قيمة الإيجار.
وأشار إلى أن القطاع الثاني من مشكلات الإيجارات هو سكن المواطنين الذي لا يريدون دفع الإيجارات وهو أمر ليس عندهم عذر له نظراً لأنهم موظفين لدى الدولة ، فمن حق صاحب العقار أن يتخذ معهم كل الإجراءات القانونية للمطالبة بقيمة الإيجار. وأضاف أن القطاع الثالث هو قطاع سكن الوافدين والذي يعمل أغلبهم في القطاع الخاص أو الأعمال الحرة وينطبق عليهم الظروف التي عانى منها القطاع الأول وهو القطاع التجاري، حيث يجب على ملاك العقار التساهل معهم والتفاهم للوصول إلى حل بدون اللجوء إلى محاكم.

تصور قانوني
قال الخبير العقاري طارق العتيقي: إنه من دون توجه حكومي وتشريعي لحل أزمة تأخير الإيجارات ووضع تصور قانون إيجارات يتضمن الكوارث والحروب والأوبئة، ستتفاقم الأزمة وستعاني المحاكم من ارتفاع عدد القضايا المقدمة لها بهذا الخصوص، مبيناً أن المشكلة تنقسم إلى شقين: الأول المشكلات التي يعاني منها أصحاب الأنشطة التجارية والأخر مستأجري العقارات السكنية.
وأوضح أنه بالنسبة لقطاع العقار التجاري فإن هناك شبه اتفاق من ملاك المجمعات والعقارات التجارية على فترات سماح وخصومات لأصحاب الأنشطة التجارية وهو ما سيخفف من مشاكل هذه الفئة، لافتاً إلى أن قطاع التجزئة والمطاعم يعاني الركود قبل انتشار فيروس كورونا وسط المنافسة الكبيرة، وارتفاع القيم الإيجارية.
وحول إمكانية تدخل الاتحادات وجمعيات النفع العام وغرفة التجارة لمعالجة هذه الأزمة قال العتيقي إن بيان اتحاد العقارين بخصوص أزمة تأخر الإيجارات جاء مطاطي وذلك بنصحه المالك والمستأجر بإيجاد حلول ودية دون وجود حل قاطع، مشدداً أن الحل يجب أن يكون بتشريع ثابت لا يدع المجال للاجتهادات، وتنفذه الحكومة بشكل سريع.

مشكلات متشابكة
من جانبه، قال نائب رئيس مجلس الادارة في الاتحاد الكويتي لمقيّمي العقار عبدالعزيز الشداد: إن تأخر المستأجرين عن دفع الإيجارات بسبب الإجراءات الصحية التي طبقت في الكويت يرجع لعدد من الامور المتشابكة من حيث طبيعة الاستثمار واستغلال المؤجر للوحدة سواء كسكن خاص او استثمار تجاري او ايضا كخدمة مثل المناطق الصناعية وما حولها.
وأوضح أن توجه ملاك العقار الى التقاضي ورفع دعاوى على المستأجرين في المحاكم غير مناسب في الوقت الراهن، لافتا الى انه من المستحب أن يدفع ملاك العقار بعلاقاتهم في اتحادات، خصوصاً غرف التجارة أو عن طريق عقد ندوات ومؤتمرات ولقاءات بإعادة الإشكالية أو تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في ظل الظروف القاهرة وغير الطبيعية حاليا.
وشدد على ضرورة بذل الجهود من جانب الحكومة للوصول إلى حل توافقي بين أطراف المشكلة والاعتماد على تطبيق قانون جديد، حتي تضمن عدم الحاجة الى قانون جديد في حال الأزمات او الكوارث التي قد تحدث مستقبلا، بالإضافة إلى الابتعاد عن الحلول الموقتة التي تعالج الأعراض ولا تعالج المرض ذاته والتحول للحلول الدائمة.
وأوضح الشداد أن العلاقة بين المالك والمستأجريجب ان ينظمها قانون معدل للايجار.

حلول وسطية
من جانبه، قال المدير التنفيذي في شركة بناني لإدارة الأملاك العقارية وخدمة المستأجرين محمد الحسيني: إنه في ظل الظروف التي تمربها البلاد نتيجة جائحة كورونا من الواجب على ملاك العقارات التفاوض مع المستأجرين للوصول الى حلول وسطية بدون اللجوء الى القضاء، موضحا انه في حال وصول الامر الى القضاء سيكون واجبا على المالك تعويض المستأجر ببديل اخر في حال اخلاء السكن وهي قد تأخذ فترة من 4 الى 5 شهور.
وأضاف ان نسبة الاشغال في السكن الاستثماري متوقع ان تنخفض الى 50% خلال الـ6 اشهر القادمة نتيجة للتباطؤ في الحركة الاقتصادية وتوجهات بعض الوزرات والمؤسسات الحكومية والخاصة في الاستغناء عن العمالة الوافدة، مؤكداً ان ابقاء المستأجر كما هو عليه وعدم اللجوء الى القضاء في الفترة الراهنة يعتبر أحد الحلول الواقعية للمشكلة الراهنة بين المالك والمستأجر، لافتا الى ان الهدف الرئيسي لملاك العقارات في المرحلة الحالية هو استمرار المستأجر لان خروجه من الصعب تعويضه خلال الازمة.
وأشار الى أن خروج المستأجر من العقار وتوجه المالك للحصول على مستحقاته عن طريق القضاء وبقاء العين غير مؤجرة ستعمل على تخفيض قيمة العقار الاستثماري نظرا لارتباطه بالدخل السنوي، موضحا ان انخفاض نسبة الاشغال ستؤثر تلقائيا على نسبة الدخل السنوي للعقار.
ولفت الى أن نتيجة للمشكلة القائمة بين المالك والمستأجر وتوجه البعض الى المطالبات عن طريق المحاكم سينتج عنه مطالبات البنوك التي ستتوجه بفارق المديونية من المالك نظرا لانخفاض قيمة العقار مقارنة بالعام السابق ويطالب بناء علية بفارق التغطية وتعويض البنك بتسديد قيمة من القرض أو ضمان آخر لذلك، منوها بأن تعويض المستأجر في تلك الاوقات سيكون من الامور الصعبة.

قرارات غير مدروسة
إلى ذلك، قال رئيس مجلس إدارة شركة الصناعات الكويتية محمد النقي: إن الأزمة الحالية التي يمر بها القطاع العقاري ناتجة عن القرارات والإجراءات الحكومية غير المدروسة التي تم اتخاذها لمواجهة أزمة انتشار فيروس "كورونا"، حيث تأثرت جميع القطاعات العقارية المختلفة بشكل سلبي، مبيناً أن المحاكم الآن ستتحمل أعباء هذه القرارات والإجراءات، وذلك باستقبالها عدد كبير من قضايا العقار المتعلقة بتأخر الإيجارات خلال الفترة الماضية.
وأوضح أنه عند النظر في مشكلات الإيجارات العقارية فنحن نرى بعض أصحاب العقار المتشددين "أحياناً"، في المقابل نرى "أغلب" المؤجرين يحاولون التنصل من دفع الإيجارات دون وجه حق.
وأضاف النقي أنه يجب التساهل مع أصحاب الأنشطة الاقتصادية الصغيرة مثل المقاهي والمطاعم، وذلك عبر إعفائهم من قيمة الإيجارات خلال فترة الإيقاف الإجباري الذي اتخذته الحكومة، مشيراً إلى أنه يجب أن يكون هناك دوراً لغرفة التجارة واتحادات العقارات لحل مشاكل أصحاب الأنشطة التجارية.
وأاكد أن أغلب من يذهبون إلى المحاكم يراهنون على طول مدة الفترة التي سيتم حسم القضية فيها، لذا فمن الضروري على غرفة التجارة إنشاء لجنة لفض هذه المشاكل بشكل سريع وحاسم دون اللجوء إلى القض



المحاكم الكلية تلقت 127 دعوى إيجارات في اول يوم

كتب - جابر الحمود:

استقبلت دوائر الإيجارات في المحاكم الكلية مع نهاية دوام امس، 127 دعوى جديدة قد سمح لرافعيها بالدخول وقيد دعاواهم بناء على حجز موعد مسبق عبر "الباركود"، والتي طالبوا فيها بإخلاء عقاراتهم من المستأجرين نظرا لعدم قيامهم بدفع الايجارات خلال عطلة فيروس كورونا، وحددت مواعيد مختلفة لنظرها قريبا.
وكان لدوائر "إيجارات كلي" النصيب الاكبر حيث بلغ عدد تلك الدعوات 125 دعوى تطالب بإخلاء العين مع دفع الأجرة المستحقة خلال الفترة السابقة، أما دائرة "إيجارات جزئي" التي تقيد الدعاوى بمطالبات أقل من 1000 دينار، فتلقت دعويين فقط طالبتا بدفع قيمة الإيجارات الفائتة.
وأستأنفت المحاكم الكلية امس عملها 100% في جميع دوائرها بعد انقطاع بسبب جائحة "الكورونا"، وفقا لخطة العودة التدريجية للحياة الطبيعية بأقل من 30 بالمئة من طاقتها بعد تقسيم مواعيد الجلسات بكل دور العدالة على فترتين بحيث تكون جلسات الدوائر الفردية عند الساعة التاسعة صباحا وجلسات الدوائر الثلاثية عند الساعة الحادية عشرة صباحا، وذلك عملا بقرار وزير الصحة .
وقالت مديرة إدارة كتاب محكمة الأسرة عواطف السند لـ "السياسة"، إن استقبال رفع وقيد وايداع كل القضايا الجديدة بجميع انواعها بكل المحافظات من خلال تحديد مواعيد مسبقة عن طريق موقع وزارة العدل لكل الاقسام، اما المحامين يتم اخذ موعد مسبق لقسمي "ضباط دعاوى والجدول" مع التزامهم الاشتراطات الصحية".
وأضافت السند، "ان الادارات في المحاكم الكلية على استعداد تام لتفادي الازدحام وفقا لخطة وضعت لفريق عمل متكامل.
وبدورها أعربت انعام حيدرالمحامية عن تخوفها من الزحام الشديد الذي ستشهده بعض المحاكم بشأن الدوائر العمالية والايجارات بعد قرار عودتها للعمل، وذلك لكثرة المتضررين بسبب الجائحة، موضحة أن لديها عددا هائلا من القضايا ستتتقدم بها بصفتها وكيلة عن المدعي والمدعى عليه، مكملة ان المناطق المحظورة احتلت النصيب الاكبر بشأن توكيلها في القضايا من قبل قاطينها بسبب تعطيلهم عن العمل مما تسبب بعدم صرف رواتبهم. وزادت حيدر أن عودة المحاكم في هذه الفترة قرار سليم وذلك حفاظا على حقوق المتقاضين.



"الغرفة" قدمت رؤية شاملة لمعالجة الإيجارات

قدمت غرفة تجارة وصناعة الكويت خلال الاشهر الماضية مع بداية ازمة كورونا رؤية شاملة لمعالجة الإيجارات في إطار شامل واحد، على أن يبدأ العلاج بالمجمعات والمحال والمكاتب التجارية، بحيث يتحمل ذلك كل من الحكومة وأصحاب العقارات، مقابل أن يحظى هؤلاء المستأجرين بتأجيل أقساط قروضهم أو بمنحهم قروضاً مجانية لنفس المدة المعطاة للمستأجرين.



الكويت تُسجل عقوداً عقارية
بقيمة 79.4 مليون دينار في يونيو

أظهرت إحصائية إدارة السجل العقاري في وزارة العدل، أن عدد العقود العقارية التي تم تسجيلها خلال شهر (تحديداً بالفترة من 28 مايو حتى 2 يوليو) بلغ 228 عقداً خاصاً واستثمارياً وتجارياً وعلى الشريط الساحلي.
وكشفت الإحصائية أن قيمة العقود الخاصة بلغت 57.53 مليون دينار لنحو 208 عقود، مقابل 14.64 مليون دينار لـ 14 عقداً استثمارياً، وعقدين تجاريين بـ 5.05 مليون دينار، و4 عقود على الشريط الساحلي بـ 2.19 مليون دينار، ليبلغ الإجمالي 79.41 مليون دينار.
وتم تسجيل 144 عقداً عقارياً خاصاً وعقدين استثماريين في محافظة الأحمدي، و23 خاصاً و2 استثماريين في حولي، و21 خاصاً مع عقد استثماري واحد في العاصمة، و11 خاصاً في مبارك الكبير، و4 في الفروانية، و5 في الجهراء.