العقارات في ظل "كورونا"... أزمة اقتصادية وقضائية واجتماعية

342 ألف شقة في الكويت منها 106 آلاف فارغة... وتوقعات بمغادرة آلاف العائلات بعد الأزمة

فعاليات: مطلوب التنسيق بين ملاك العقارات والمستأجرين تفاديا لملء المحاكم بالقضايا

محرم: مطلوب تشريع لخفض قيمة الإيجارات السكنية بسبب الظروف الراهنة

الأحمد: أرفض تنزيل قيمة الإيجار وبالفعل ستنزل قيمة السكن من 25 إلى 30 %

المنصور: سأضطر لتخفيض رواتب العمالة وسأنقل
في مكتب بقيمة إيجارية أقل


الغانم: الاتحاد يؤيد بقوة التخفيض للقطاع التجاري بشقيه الحكومي والخاص

محسن: تراكم عليَّ الإيجار وبحثت عن شقة
أقل بسبب الأوضاع

غازي: ملاك العقارات يستفيدون بنحو 524 مليون سنوياً إذا كان متوسط الشقق 200 دينار

الشلاحي: أفضل التسوية بتقسيط المتأخرات الإيجارية


تحقيق - ناجح بلال:


رغم المطالبات بتعديل المادة 10 من قانون الايجارات من المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 التي تنص على أنه:"اذا قام نزاع بين المستأجر والمؤجر حول الاجرة او الخصم منها او انقاصها إلا ان ذلك لا يعفي المستأجر من التزامه بدفع الاجرة كاملة في مواعيد استحقاقها وذلك الى ان يفصل في هذا النزاع بحكم قضائي نهائي او يحسم باتفاق مكتوب بين الطرفين والا اعتبر متخلفا عن اداء الاجرة"، فقد برز مقترح بقانون مقدم من بعض نواب مجلس الأمة بشأن معالجة أوضاع عقود الانتفاع بالايجار اثناء الظروف الطارئة حيث ينص على أنه "لا تحتسب أجرة عن العين المستثمرة مدة ستة أشهر من وقوع الأثر الناجم عن الظروف الطارئة، كما تعتبر الأجرة مخفضة وفقاً لهذا القانون بنسبة 60% لمدة الستة الأشهر اللاحقة فيما بعد".
وطالب المقترح أنه: "في كل الحالات لا يجوز للمؤجر أن يلزم المستأجر بإخلاء العين المؤجرة بعد وقوع الظروف الطارئة وطوال مدة السنة المقررة للإعفاء وخفض الأجرة، وكذلك فيما لو استمر الأثر المترتب وفق قرارات صادرة من مجلس الوزراء لمدة أطول تحول دون الانتفاع بالعين المستأجرة وفي حال كانت الأجرة مسددة مسبقاً أو التزم المستثمر في سدادها أثناء الظروف الطارئة يعوض عنها بمدة مماثلة دون استحقاق الدفع عنها".
وهناك أيضاً مقترح تقدم به النائب الحميدي السبيعي لتعديل القانون المدني وإعفاء المستأجرين من دفع الأجرة طيلة فترة الغلق أو الانتقاص الكبير من الانتفاع بالعين المؤجرة؛ اعتباراً من 12 مارس الماضي إذا كان ذلك بسبب الأوبئة أو الكوارث"، مشددا على أن هذا المقترح يشمل القطاعين التجاري والاستثماري.
وفي ظل السعي القائم لتعديل التركيبة السكانية التي بدأت تؤتي ثمارها بسفر أعداد هائلة يوميا من العمالة الوافدة من الكويت، وفي ظل "التفنيشات" وتخفيض الرواتب للعمالة الوافدة ومايتبعه ذلك من تراجع مداخيل العمالة الوافدة، فما مدى تأثير ذلك على القطاع العقاري الاستثماري والتجاري؟ وهل ستشهد البلاد تراجعا فعليا للقيمة الايجارية للسكن التجاري والاستثماري؟
يذكر أن بيانات الهيئة العامة للمعلومات المدنية تفيد، وفق إحصائية حصلت عليها " السياسة "، أن هناك 341 ألفا و936 شقة في الكويت يسكن منها 218 الفا و334 ساكنة وهناك 13الفا و354 شقة للعمل فقط و4 آلاف و553 شقة تجمع مابين السكن والعمل، وبالنسبة للشقق الخالية وصل عددها 105 آلاف و695 حتى نهاية ديسمبر 2019.
وبينت الاحصائية أن عدد الوحدات التجارية بلغ 139الفا و716 منها نحو 882 مستخدما للسكن ونحو 106الاف و421 مستخدمة للعمل ونحو 3 الف و978 مستخدمة للسكن والعمل ويوجد حوالي 28 الفا و435 وحدة تجارية خالية.
واستطلعت "السياسة" آراء عقاريين وقانونيين ومستأجرين للإجابة عن الأسئلة وتقديم مقترحات من شأنها إيجاد "حل وسط" يضمن حقوق الجميع. واليكم التفاصيل:

آراء جميع الأطراف
بداية، يقول أحمد محرم أن الامر بحاجة فعلا لاصدار تشريع لخفض قيمة الايجارات السكنية حيث إن هناك الكثير من السكان أرباب الاسر فقدوا وظائفهم أوخفضت رواتبهم خلال فترة أزمة كورونا، مشيرا إلى أنه يعرف الكثير من السكان لم يتمكنوا من دفع القيمة الايجارية للسكن مع العلم أن هناك عددا من أصحالب الاملاك قاموا بتنزيل قيمة الايجار من تلقاء انفسهم.
وذكر محمد محسن أنه يسكن في شقة في منطقة السالمية ويدفع شهريا 320 دينارا ولم يتمكن من دفع الايجار خلال الشهرين الماضيين نظرا لتوقف راتبه منذ بداية الازمة ولهذا بحث عن شقة في منطقة الجهراء غرفة وصالة بقية ايجارية 160 دينارا، خاصة وأن صاحب العقار في البناية التي مازال يسكنها يرفض بشكل قاطع تنزيل قيمة الايجار، مبينا أن هناك سكانا في نفس العقار تركوا العقار وسكنوا في مناطق منخفضة الايجارات كالفحيحيل وابو حليفة
ولفت عواد صلاح إلى أن الايجارات ستقل في الفترة القادمة حيث إن العائلات الوافدة ستغادر الكويت نهائيا وهذا الأمر سيؤدي الى تمركز العمالة العزابية في معظم المناطق السكنية الاستثمارية.
وتشير أم حمود مالكة عقار إلى أنها بالفعل قامت بتنزيل قيمة الإيجارات للثلث تضامنا مع ظروف السكان، حيث إن معظمهم تضرر من الاجراءات التي تتخدها الدولة للحد من انتشار جائحة "كورونا"، لافتة الى أن الايجار حق للمالك في كل الاحوال ولكن لابد وأن ينظر كل اصحاب الاملاك بعين الرحمة للمستأجرين في الظروف الخارجة عن إراداتهم.
وبين عبدالله الأحمد أن اصحاب الاملاك بالفعل تضرروا من الوضع الراهن وخسائرهم ليست بالقليلة، خاصة وأن أقل بناية فيها مالايقل عن 30 شقة وهناك الأبراج السكنية التي لايقل عدد شققها عن 60 شقة ولذا فإن قانون الزام صاحب الملك أن يعفي المستأجرين غير منصف.
ورأى أن مقترح القانون الأخير والذي قبله هدفه القطاع التجاري وليس السكني لأنه لم ينص صراحة على القطاع الاستثماري السكني، مفيدا بأن أصحاب العقارات لديهم قلوب رحيمة ولكن هناك التزامات واجراءات ومعظم البنايات يقوم المالك بدفع الكهرباء والماء.
واشار إلى ان الكثير من اصحاب الاملاك لايهمهم بقاء الوافدين من عدمه في البلاد طالما أن موضوع تعديل التركيبة السكانية من أجل مصلحة البلاد ولكن كل مايهم أصحاب العقارات أن المستأجر الذي انتفع بالسكن عليه أن يدفع قيمة الانتفاع، موضحا أن ملاك العقارات في كل الاحوال سيقومون بتنزيل قيمة العقارات بنسبة من 25 إلى 30 % بعد انتهاء ازمة كورونا بعد رحيل اعداد من الاسر الوافدة عن الكويت، ولكن أن يجبر مالك العقار من خلال تشريع في مجلس الامة أن يخفض الايجار لمدة 6 شهور او اكثر فهذا يضر بكافة اصحاب العقارات.
وأكد أن تلك القوانين التي تقدم حاليا تصب في مصلحة أصحاب الاعمال في القطاع الخاص ممن استأجروا بعض الاملاك من الحكومة وهذا الامر يعتبر دغدغة لمشاعر الناخبين من اجل الانتخابات المقبلة.

الإعفاء للتجاري فقط
ومن جانبه، يرى أمين سر اتحاد العقاريين في الكويت قيس الغانم أن مقترح القانون الاخير لإعفاء المستأجرين أو تخفيض قيمة الايجارات تباحث فيه الاتحاد مع اللجنة التشريعية ليكون الاعفاء للعقار التجاري وليس الشقق، حيث إن السكن مقابل الانتفاع وبطبيعة الحال القطاع التجاري هو من تضرر من الاجراءات الاحترازية للحد من فيروس "كورونا".
وبين الغانم أنه بالنسبة لموضوع السكن الاستثماري الخاص بالشقق، فقد رأى الاتحاد مع اللجنة التشريعية أن هذا النوع من السكن يخضع فقط للمالك فهو الذي يقدر من هو المتضرر ومن يمارس عمله بصورة عادية، لافتا الى أن المالك من حقه أجرة السكن ولكن عليه أن ينظر بعين العطف والرحمة لمن تضرروا من العاملين في القطاع الخاص، حيث إن هناك من تعرض للتفنيش وهناك من خفض راتبه ولذا فالامر متروك للمالك ولكن في الأخير فالمستأجر عليه الدفع في حال إصرار المالك على الدفع.
ورأى الغانم أن الافضل من مقترحات القوانين التي قدمت أن يتم العمل من خلال مقترح الحكومة الصادر في 10 مايو 2020 والذي طلب من وزير المالية اعفاء 50% من املاك الحكومة المؤجرة للقطاع التجاري ونحن هناك أيضا طالبنا بأن يتم ضم القطاع الخاص مع هذا المقترح الحكومي فيما يتعلق بالقطاع التجاري لأن المستأجر لم يستفد من غلق المحال أو الورش وخلافه منبها بأن اعتماد الحكومة على هذا المقترح وتحويله إلى قرار سيكون أقوى من مقترحات القوانين المقدمة في مجلس الامة في هذا الشأن وسيؤدي حتما لتخفيف حجم القضايا التي سترفع في قضايا العقارات.
ويقول المحلل المالي والخبير الاقتصادي أمير المنصور إن مجلس الامة من خلال مقترحه الأخير الذي يطالب فيه باعفاء مستأجري العقارات التجارية من الدولة بحدود 60% لمدة 6 شهور بمثابة التعدي على قرار الحكومة السابق الذي تحدث عن هذا الجانب، لافتا إلى أن بعض النواب بكل أسف يريدون أن يثبتوا لناخبيهم أنهم وراء تلك الخطوة التي قامت بها الحكومة، خاصة وأن هذا المجلس لم يقم بأي إنجاز يذكر للشعب والدولة في جائحة "كورونا".
وأفاد المنصور أنه ضد تعويض القطاع الخاص لأن هذا القطاع لم يدفع ضرائب في السابق وكان يجني الارباح دون ان يعطي الدولة، مفيدا أنه متضرر من توقف اعمال القطاع الخاص حيث تم اغلاق شركته لمدة 3 أشهر حتى الان ويدفع إيجارا شهريا بقيمة 700 دينار فضلا عن رواتب الموظفين، مشيرا إلى أن كل اصحاب البنايات والعقارات سيتجهون للتسوية مع المستأجرين.
ولفت الى أن الافضل أن يقبل صاحب الملك بقيمة الايجار التي توقفت فيها الاعمال بدلا من ان يذهب للقضاء الذي يلزم المستأجر فقط بأقساط بسيطة جدا في حدود عشرة دنانير في الشهر أما لو قبل صاحب العقار التقسيط فهذا افضل له، مبينا أن القيمة الايجارية للعقارات ستقل شاء اصحاب الاملاك أم ابوا نظرا لرحيل اعداد كبيرة من العمالة الوافدة عن الكويت خلال هذه الاونة في ظل "التفنيشات" وسياسة تقليل الرواتب.
وتوقع أنه سيخفض رواتب موظفيه وسيذهب لتأجير مكتب بحدود 400 دينار شهريا لان العقارات الخالية ستكثر خلال الاونة القادمة وستظهر بقوة مع شهر اكتوبر المقبل.
ويقول الخبير العقاري في مكتب العيزران لتاجير العقارات جاسم غازي أن قطاع العقارات ككل سوف يتأثر سلبا نتيجة موجة التفنيشات وتخفيض الرواتب في القطاع الخاص حيث إن هذا الامر سيزيد من اعداد الشقق الخالية التي تزيد عن 105 الف شقة حسب الاحصاءات الرسمية، لان معظم الأسر الوافدة ستغادر الكويت ويبقى فقط رب الاسرة وبالطبع سيسكن في شقة مع العزاب فضلا عن ان القطاع التجاري نفسه سيتأثر سلبا نتيجة أن معظم اصحاب الاعمال سيذهبون لتأجير مكاتب او محلات اقل قيمة ايجارية مفيدا أنه بحسبة بسيطة إذا كان بالكويت نحو 218 الفا و334 شقة مؤجرة سكنيا فاذا كان متوسط الشقة 200 دينار فهذا معناه ان إجمالي ملاك العقارات يستفيدون بنحو 524 مليون دينار سنويا وبعد رحيل العمالة الوافدة ربما يقل هذا الاجمالي ليكون بحدود 300 مليون دينار سنويا وهذا الامر سيؤدي حتما لتوقف بناء المزيد من العقار في السنوات المقبلة.

الرأي القانوني
ويرى المحامي فواز الشلاحي أن القوانين المقترحة من مجلس الامة تخص السعي لتخفيض او اعفاء القطاع العقاري التجاري وليس السكني، مفيدا بأن العقد مقابل إنتفاع ومعروف أن من منع من مزاولة عمله في القطاع التجاري من حقه عدم دفع الايجار او تخفيضه وبالنسبة للسكني فطالما ساكنه مستفيد فلابد وأن يدفع طالما إنتفع بالسكن.
وقال الشلاحي إن هناك حالات استثنائية للسكني فمن يمنع من دخول مسكنه مثلا بسبب انه كان يسكن برجا اسفله محلات وتم غلق هذا البرج فمن حق هذا الساكن ان يتمتع بالاعفاء من القيمة الايجارية.
وطالب بضرورة التنسيق بين المالك والمستأجر في القطاع السكني خلال الفترة المقبلة حتى لاتمتلئ المحاكم بقضايا الايجارات في ظل تفنيش اعداد من الوافدين او تخفيض رواتبهم ولذا الافضل التسوية بين المالك والمستأجر بعيدا عن المحاكم وصاحب البناية اذا خفض القيمة الايجارية فبها ونعمت واذا قبل تقسيط الايجارات المتأخرة فهذا أيضا أفضل علما بأن القاضي يحكم بما يراه أمامه من ظروف احاطت بالكل من جراء الازمة التي تمر بها الكويت والعالم ككل.