"بيتك": العقارات الاستثمارية لن تحافظ على دخلها مع تسريح الوافدين

24.4 مليار دينار حجم الثروة العقارية الاستثمارية تولد قيمة مضافة من الإيجارات بـ 2.2 مليار سنوياً

 

قال تقرير بيت التمويل الكويتي (بيتك) عن القطاع العقاري المحلي خلال النصف الاول ان القطاع شأنه كشأن كل القطاعات في السوق يحتاج إلى متابعة دورية من خلال إعادة تقييم الأصول والعقارات، وسينعكس ذلك إيجابياً على جودة محفظة التمويل للبنوك المحلية.
وقد تضاعفت التداولات العقارية الاستثمارية على أساس سنوي في عام 2018 إلى 1.8 مليار دينار بينما انخفضت في 2019 بنسبة 27.3%، وارتفع متوسط سعر المتر بنسبة 3.7% في 2019 في ظل ندرة الأراضي بينما تراوحت معدلات التراجع عن مستوياتتها في بداية العام بين 4% إلى 5% لمختلف الأراضي، أما العقارات القائمة فقد شهدت تراجعاً من حيث متوسط قيمة الصفقة بنسبة 13.1% في عام 2019 بعد أن كانت مرتفعة في عام 2018 بنسبة 5.2%، كما تظهر المؤشرات زيادة متوسط السعر بنسبة 3.3% بنهاية الربع الأول من 2020 على أساس سنوي أي قبل اشتداد الأزمة الحالية.
ويعد الاستثمار العقاري على قدر كبير من الأهمية بالنسبة للمواطن الكويتي الراغب في الاستثمار لتوفير سكن ملائم للعمالة الوافدة.
ومن المتوقع أن يكون تأثر القطاع العقاري الاستثماري أكبر مقارنة بالسكن الخاص، وبما أن العقار الاستثماري يعد مورداً رئيسياً من موارد الدخل للمستثمر في هذه النوعية من العقارات، فالعائد الاستثماري يتراوح بين 7٪ إلى 8٪ وهو أعلى من القنوات الاستثمارية البديلة، فقد حرص المستثمر الكويتي على الاستثمار في هذه النوعية سواء بالشراء أو البناء أو إعادة التطوير على الرغم مما شهدته تداولات هذا النوع من انخفاض ملحوظ خلال الفترة من 2018 و2019 نتيجة لانتهاج سياسة التكويت وتخفيض العمالة الأجنبية، حيث انخفض معدل نمو الوافدين خلال تلك الفترة إلى 2% و 3% و4% في عامي2017 و 2018 و2019 مقارنه بـ 5 % في عام 2016.
وتقدر الثروة العقارية المستثمرة في هذا السوق وفق بيانات العقارات الصادرة في عام 2019 عن هيئة المعلومات المدنية وتقديرات أسعار بيت التمويل الكويتي بحوالي 24.4 مليار دينار، تولد قيمة مضافة من الإيجارات تصل إلى 2.2 مليار دينار سنوياً، حيث إن 40 % إلى 50 ٪ من دخل الوافد في المناطق الاستثمارية يوجة إلى الإنفاق على الايجار، بينما تتراوح نسب الايجارات ما بين 16% إلى 25% من دخل أغلب المقيمين من الشريحة منخفضة الدخل التي عادة ما تشترك في السكن الاستثماري الواحد.

خفض الفائدة
وعلى الرغم من الانعكاس الإيجابي لتخفيض سعر الفائدة بشكل غير مسبوق تاريخياً وهو ما سيقلل من تكاليف ملكية المنازل، ويوسع من قدرة المشترى على الحصول على تمويل أكثر تفاعلاً مع قرارات بنك الكويت المركزي بزيادة نسب التمويل، إلا أن ما يضرب الانتعاش وفاعلية تلك القررات المقاومة المتزايدة لتسريح العمالة الوافدة المستخدمة لتلك النوعية من العقارات وتعديل التركيبة السكانية وترشيد الانفاق الحكومي المتوقع، والتي تبدو أكثر تأثيراً على مستقبل العقار الاستثماري حيث قد لا تستطيع العقارات الاستثمارية الحفاظ على دخلها في المستقبل، وسيكون التأثير كبيرا على الشركات العقارية التى تمتلك محافظ عقارية والتي يستحوذ العقار على نسبة كبيرة منها بالاضافة الى العقارات التجارية والصناعية، علما بان الاستثمار العقاري من خلال المحافظ لا يقتصر فقط على الاستثمارات الخاصة بل هناك العديد من المؤسسات الحكومية تشارك في هذا الاستثمار. وعليه، نتوقع أن يتأثر هذا القطاع سلباً فيما يتعلق بمعدلات العائد والسيولة الموجهة لتداولاته، وتقلص دخول المستأجرين وارتفاع معدلات تسريح العمالة. حيث يتوقع أن تنخفض أسعار العقارات على المدى المتوسط والبعيد بمعدل يتراوح ما بين 10٪ إلى 12٪ حتى عام 2022.
وندعو إلى ضروة تضافر الجهود الحكومية والخاصة لتكوين قاعدة بيانات دقيقة تقوم على حصر وتقييم كل العقارات الاستثمارية المتاحة في الكويت على ان يتم التقييم لكل عقار كل على حدى بهدف مراقبة حركة الاسعار والتغيرات في القيم العقارية حيث اثبتت الازمات أهمية التقيييم العقاري واثر التغيرات في أسعار العقارات الذي يبدو أكثر تأثيراً على معدلات التضخم والتحكم فيه وإدارته من قبل صانع السياسة النقدية.
وأوضح التقرير أن الأزمة المالية الجديدة الناتجة عن تداعيات فيروس كورونا المستجد (كوفيد - 19) وانخفاض أسعار النفط والضبابية الناشئة عنها وعدم معرفة المدى الزمني للخروج منها، أثر على معظم الأسواق العالمية ومن بينها السوق الكويتي.
ورغم الجهود المبذولة للتعافي الا أن هناك مخاطر من المحتمل أن يواجهها القطاع المصرفي في حال استمرارهبوط أسعار العقار، وذلك لما للبنوك من انكشاف ائتماني على سوق العقار، بصورة مباشرة من خلال القروض الإسكانية الشخصية (المقسطة) أو غير مباشرة من خلال الائتمان الموجه للنشاط العقاري والإنشائي المرتبط به".
وأشار التقرير إلى أن هذا الانكشاف في تزايد منذ عام 2012 حتى اقترب الائتمان الممنوح من البنوك إلى القطاع العقاري من 23 مليار دينار في عام 2019، وظلت حصة القروض العقارية مستقرة في حدود 58% على مدى الخمس سنوات الماضية.
وأفاد أن انكشافات القروض المباشرة وغير المباشرة، تشكل العقارات معظم محفظة الضمانات لدى البنوك وقد زاد استخدام العقارات كضمانات بمرور الوقت لتشكل 66.5% من إجمالي الضمانات لدى البنوك في عام 2018، وكذلك انكشافات البنوك بالنسبة لاستثمارتها العقارية وبالتالي فإن الانكشاف على سوق العقار يتمثل في 3 اتجاهات هي القروض والضمانات والاستثمارات.
ويصل انكشاف البنوك على قطاع العقار وفق تقرير الاستقرار المالي لبنك الكويت المركزي 2019 إلى 46.5% من محفظة القروض بعد أن مثل نصف المحفظة في 2018، وبالتالي فإن مدخل العلاج يجب أن يركز على حلول سريعة لتخفيف أثر انكشاف البنوك على سوق العقار خصوصا مع توقع بأن يتراجع هذا السوق بفعل الأزمة.
وأمام هذا الانكشاف على العقارات فإن التعثر في دفع الإيجارات والركود الاقتصادي أصبح متوقعاً في ظل انخفاض أسعار النفط وهبوطها لمستويات تقترب من حاجز 11 دولارا للبرميل وأقل.

توقف التداول
وقد انعكس توقف التداول وعدم تسجيل العقارات خلال فترة الإغلاق الشامل للحكومة ومؤسسات الدولة منذ بداية مارس لعدم تفشي العدوى حتى نهاية يونيو سلباً على حجم التداولات العقارية نتيجة لاغلاق التسجيل العقاري التابع لوزارة العدل.
وحسب التقرير، فإن مسوحات وتقييمات "بيتك" خلال الربع الثاني أكدت صمود أسعار العقارات السكنية بل وارتفاعها بنسبة 4.7% على أساس سنوي.وتظهر المؤشرات تباطؤ معدلات الزيادة لمتوسط سعر العقارات الاستثمارية إلى 1% بنهاية الربع الثاني من 2020 تأثراً باشتداد الأزمة الحالية، وللعقارات التجارية بنسبة 3.3% لذات الفترة، في حين هدأت وتيرة الزيادة في العقار الصناعي مسجلاً زيادة 1% على أساس سنوي.
ويلاحظ ارتفاع حجم الطلب في السكن الخاص برغم عوامل موسمية قد تحد منه مثل فترة العطلات الوطنية، حيث ارتفع عدد صفقاته في يناير وفبراير بنسبة 41% على أساس سنوي، بينما تراجع في الاستثماري والتجاري بنسبة 81% و63%، في حين انخفض عدد تداولات العقار الحرفي بنسبة 91% على أساس سنوي.

أسعار الأراضي
وفيما يخص تطورات أسعار العقار المحلي بنهاية الربع الثاني 2020، تحسن متوسط سعر المتر المربع على مستوى دولة الكويت إلى حدود 667 ديناراً لعقار السكن الخاص لنسبة 0.2% عن الربع الأول الذي أظهر تراجعاً بحدود 1.1% علي أساس ربع سنوي.
وفي العقار الاستثماري يقترب من متوسط قدره 1560 ديناراً للمتر المربع، وتزايدت نسبة الانخفاض على أساس ربع سنوي منخفضاً 2.1% عن الربع الأول الذي تراجع بحدود 0.6%.
وبالنسبة للعقار التجاري يصل متوسط السعر إلى 3610 دنانير للمتر المربع منخفضاً بحدود 1% عن الربع الأول الذي تراجع بنسبة أقل قدرها 0.3% على أساس ربع سنوي.
وعلى الرغم من استعادة أسعار النفط لتسجل 41 دولارا للبرميل، إلا أن هذا الانخفاض قد ينعكس على ركود مواز في تداول وأسعار العقارات بشكل لافت للنظر، الأمر الذي ينذر بمؤشرات دورة ركود قوية مُقبلة.

الركود العقاري
الركود المتوقع قد يدعو العديد من الشركات التي تعاني من نقص حاد في السيولة وديون خارجية مستحقة إلى ترشيد نفقاتها ووقف تعيين موظفين جدد والنظر بحذر وتشاؤم نحو المستقبل، بالتالي وجود احتمالات تسريح عدد من العمالة، فضلاً عن الآثار السلبية المتوقعة لسياسة تعديل التركيبة السكانية في الكويت وتخفيض العمالة الوافدة الذين يشكلون الطلب الأساسي على العقارات الاستثمارية والتجارية أيضاً.
ومن ناحية أخرى تأثرت الشركات العقارية المدرجة ببورصة الكويت، حيث سجلت القيمة السوقية لقطاع العقار انخفاضاً من 1.3 مليار دينار في نهاية 2019 إلى 1.1 مليار دينار بنهاية الربع الأول بنسبة انخفاض 14%، كما انخفض مؤشر القطاع العقاري 21% مقارنة ببداية الأزمة وهو أقل بشكل طفيف من نسبة انخفاض إجمالي السوق والبالغ 24%.
وقد ساهمت فترة الإغلاق الطويلة خلال الربع الثاني من العام في تراجع القيمة السوقية لشركات القطاع العقاري بالسوق الرئيسي عن ذات الفترة من العام الماضي، إلا أنها تحسنت معدلات تراجعها من 8.2% بنهاية الربع الأول إلى 6.6% بنهاية الربع الثاني عن ذات الفترات من 2019.
وانعكس ذلك أيضاً على تحسن تراجع القيمة السوقية لبورصة الكويت منخفضة بنسبة 15.7% بنهاية الربع الأول مقابل تراجع نسبته 12.1% بنهاية الربع الثاني.
بالتالي يمكن القول أن الإجراءات الحكومية لتحفيز النشاط الاقتصادي ساهمت في الحفاظ عى أداء بورصة الكويت حيث ارتفعت القيمة السوقية لشركات القطاع العقاري بالربع الثاني بنسبة 3.35% عن الربع الأول في ظل ارتفاع القيمة الرأسمالية لبورصة الكويت بنسبة 6.4 % لذات الفترة.