خبراء: أوقفوا بناء العقارات الاستثمارية... الإيجار في خطر!

* الحمود: التراجع الحالي ارتدادة تصحيحية لارتفاعات جنونية في أسعار الإيجارات خلال السنوات الثلاث الماضية
* الغانم: نزوح أسر المقيمين بعد القرارات الحكومية غير المدروسة أهم أسباب تدني قيمة الإيجارات الحالية
* النفيسي: عودة الأسعار تتطلب استقرار الأوضاع الجيوسياية وانتعاش الأسواق واستقطاب الأسر الوافدة من جديد
* نسبة الشواغر في "الاستثماري" بلغت 14 في المئة تشكل 52 ألف شقة من أصل 371 ألفاً في القطاع

تحقيق – بلال بدر:

يستقبل قطاع العقار الاستثماري صيف هذا العام على "صفيح ساخن" بعد التراجعات الكبيرة التي شهدها منذ يونيو الماضي وصلت إلى 15 في المئة عن طريق العروض التي يقدمها ملاك العقارات والشركات إما بتخفيض القيمة الإيجارية بمبلغ يصل إلى 50 دينارا أو التنازل عن شهر وشهرين ببعض الأماكن في محاولة إلى جذب مستأجرين أو الحفاظ - على الأقل - على العدد الحالي.
وفي تصريحات متفرقة مع "السياسة" يُعزي خبراء عقاريين هذا التراجع إلى تصاعد نسبة الشواغر في الشقق السكنية الشهر الماضي، بعد إخلاء كثير من أُسر المقيمين لهذه الشقق أملا في توفير ولو جزء يسير من مداخيلهم لمواجهة القرارات الحكومية الجديدة بزيادة الرسوم والأعباء المعيشية عليهم في أغلب القطاعات كالصحة والكهرباء وغيرها، وهو أمر يأتي بالتزامن مع كثرة المعروض من البنايات والعمارات التي حذر من زيادتها بعض الخبراء الذين طالبوا بضرورة إيقاف عمليات البناء التي شهدت زخما غير طبيعي منذ فترة، متسائلين من الذي سيسكن هذه العقارات؟

الاستثماري في خطر؟!
ورغم أن البعض يرى الهبوط الحالي في أسعار إيجار الشقق السكنية، "ضارة غير نافعة" لملاك العقارات، لكنها أشد نفعاً للمستأجرين الذين يمثل غالبيتهم من المقيمين في البلاد، لكن الخبراء أكدوا أن هذا التراجع هو ارتدادة تصحيحية للقيم الفعلية لهذا القطاع الذي شهد طفرة غير مسبوقة في مستويات الأسعار خلال الثلاثة أعوام الماضية، مبينين أن نسبة الانخفاض خلال الاشهر القليلة الماضية تراوحت بين 10 و15 في المئة، وهي نسبة طبيعية لا أثر لها على الملاك، بل يحتاج القطاع إلى مزيد من الانخفاض ليعود للمستويات الحقيقية كما يرى بعض الخبراء.
وفي دراسة سابقة لاتحاد العقاريين، لحظت أن نسبة الشواغر في العقار الاستثماري وصلت إلى 14 في المئة، ما يشكل نحو 52 ألف شقة من أصل 371 ألفاً... تفاصيل أكثر في التحقيق التالي:
قال رئيس مجلس إدارة شركة المستثمر الدولي العقارية، عبدالرحمن الحمود: إن تراجع الأسعار خلال الصيف الحالي لا يمكن اعتباره انخفاضا بقدر ما هو عملية تصحيح لمستوى الأسعار التي ارتفعت الفترة الماضية بفعل ندرة الأراضي وارتفاع أسعارها من قبل الدولة، داعيا إياها إلى الإفراج عن الأراضي وطرحها بأسعار تناسب المستثمرين وأوضاع السوق، حتى يمكن تخفيض أسعار الإيجارات السكنية وبلوغها مستواها الحقيقي لتناسب هي الأخرى مداخيل المقيمين.
وتساءل، كيف لمقيم ان يغطي جميع التزاماته مع ارتفاع الرسوم، وإيجار سكن يلتهم نحو 70 في المئة من راتبه، على أساس ان سعر الإيجار 350 إلى 400 دينار ومتوسط رواتب 600 دينار لأسرة مكونة من 5 أفراد؟ بالتالي لا تنتظر سوى إخلاء كثير منهم للشقق وعودة أسرهم إلى بلادهم وهو ما يترك فراغا كبيرا يدفع ملاك العقارات الاستثمارية إلى التنازل عن نسب معينة من القيمة الإيجارية أو تقديم مميزات للمستأجر.
ولم يكتف الحمود بنسبة التراجع الراهنة التي يراها بين 10 و15 في المئة، بل يؤكد على ضرورة انخفاض الأسعار أكثر من ذلك لتكون في متناول مداخيل الأسر المغتربة، لافتا إلى أن الاتفاع السابق للأسعار ليس له أي مبرر سوى ارتفاع قيمة الأراضي المطروحة للبيع من قبل الدولة بأسعار تصل لـ 1750 و2000 دينار للمتر المربع للأراضي الاستثمارية، وعليه تجد كلفة عمارة تحتوي على 40 شقة نحو 2.250 مليون دينار، وحتى يتمكن المالك من تحقيق عائد على الاستثمار لابد أن يضع سعر 350 دينارا لغرفتين وصالة بمساحة 70 مترا مثلا.
وأضاف: "أسعار العقارات في القطاعات المختلفة سواء استثماري أو تجاري أو سكني عالية جدا وبحاجة إلى حركة تصحيحية فالأراضي المطروحة لكل القطاعات العقارية مبالغ فيها، وهو ما يزيد الكلفة على التأجير الاستثماري أو في العقار السكني او التجاري لا يتناسب مداخيل الجميع، لهذا كلما كان هناك نزولا في الأسعار كلما شهدنا مؤشرات جيدة".

زيادة المعروض
بدوره أكد الخبير العقاري قيس الغانم، أن الانخفاضات الراهنة بسوق الإيجارات ناجمة في المقام الأول عن ازدياد في المعروض بشكل فائق عن الطلب، حيث شهد السوق خلال السنوات الأخيرة طفرة في البناء وهو ما كنا نحذر منه، حتى تزايد بناء العقار الاستثماري الذي طالبنا بالحد منه بعد تشييد البنايات الاستثمارية على هذا النحو، الأمر الذي يتطلب وقفة حاسمة لإيقاف عمليات البناء حتى لا تحدث الكارثة بالسوق فالعقار الاستثماري يتجه إلى الخطر إذا استمر المطورون على هذا النهج.
غير أن الغانم يتفق حول أن مغادرة بعض أُسر المقيمين للبلاد هو أمر طبيعي، بسبب تضييق الخناق عليهم بعد ارتفاع رسوم الخدمات، وكان متوقعا ذلك في وقت تتنامى فيه أعداد البنايات بشكل مضطرد، ما يدعونا للتساؤل: كيف يستوعب السوق هذا العدد في ظل تقلص الطلب؟
ويشير إلى أن الإشكالية لا تكمن هنا في العرض والطلب، فيما السبب الحقيقي في البناء الهرمي الذي يُصر عليه الملاك رغم مغادرة أعداد مؤثرة من عائلات المقيمين، كما ذكرت آنفا، لافتا إلى أن هناك عشرات المباني التي تم تشييدها العام الماضي يُنتظر أن يتم تسليمها الصيف الحالي، كيف سيكون حالها خلال الوضع الحالي للسوق الذي يشهد انخفاضا في الطلب، خصوصا وأن دوافع الإقبال على البناء السنوات الماضية تجسدت في الطلب القوي الذي شهده السوق آنذاك.
ويقول الغانم: إن الجميع سيتضرر خلال الفترة المقبلة مما يجري بسبب القرارات الحكومية غير المدروسة والتي نتج عنها انخفاض واسع في أعداد المقيمين أثر على القطاع العقاري بشكل كبير، آملا الوصول إلى حل إيجابي على مستوى السوق عموما.

نزوح الوافدين
من جهته لا يتوقع رئيس مجلس إدارة شركة مزايا القابضة رشيد يعقوب النفيسي، أن تحدث ارتدادة عكسية في الأسعار لصالح الملاك خلال وقت قريب لتعود إلى مستوياتها السابقة، وقال: إن ذلك مرهون بتحقيق كثير من العوامل بينها انتعاش الأسواق، وتدفق أعداد الوافدين إلى البلاد، وأيضا استقرار الأوضاع الجيوسياسية بالمنطقة والتي لها انعكاساتها على السوق المحلية.
ولم يخف النفيسي قناعاته من أن هذا الانخفاض يُعد حركة تصحيحية لأوضاع السوق التي شهدت ارتفاعات غير طبيعية خلال السنوات الاخيرة بفعل تزايد الطلب الذي رافقه كثرة المعروض، فقد حرص المطورون على إقامة المجمعات السكنية خلال تلك الفترة بسبب الطلب الكبير وهو ما يؤكد أن الأسعار عادت لطبيعتها خلال الصيف الحالي.
إغراءات عقارية
من جانبها ترجع مصادر عقارية، أسباب انخفاض نسب الإشغال في العقار الاستثماري إلى ثلاثة أمور أولها زياد المعروض، ثانيها انخفاض الطلب المتمثل في أعداد الوافدين وثالثها: السياسات الحكومية حيال معالجة التركيبة السكانية.
وأوضحت أن أعداد الوافدين في اتجاه نزولي صاروخي لأول مرة منذ عامين ففي العام 2016 شهد نمو الوافدين نحو 4 % وفي 2017 تهاوى إلى 2 %.
وأشارت إلى أن الانخفاض الكبير في أسعار الإيجارات تتفاوت من منطقة إلى أخرى، إذ ان الجهراء ومنطقة شمال الكويت ومنها الجابرية والشعب البحري وبنيد القار وشرق نسبة الإشغالات بها 100 في المئة، أما المناطق الجنوبية كالفحيحيل والمهبولة تأثرت كثيرا، لكن المصدر يرى أن هذه التراجعات موسمية دائما كسحابة صيف وسرعان ما ستتلاشى الفترة المقبلة ويعود التوازن، مجرد مسألة وقت، منوها بأنه بهذه الانخفاضات يكون السوق قد "عدّل حاله" واعاد التوازن، فيما وصفه بـ "عملية تصحيحية"
ولفت إلى أن المُلاك يسعون في مثل تلك الأوضاع إلى التنافس على جذب المستأجرين عن طريق تقديم حوافز إليهم إما للإبقاء عليهم بعروض مادية كتخفيض الإيجارات أو إغراءات خدماتية بتحمل الكهرباء والماء عن كاهل المستأجر، علما أن الشواغر حاليا في القطاع الاستثماري في كل أنحاء الكويت بين 13 – 14 في المئة.
وأشارت إلى أن كثرة المعروض والتزام بعض تجار العقار بتسديد ديونها للبنوك تُعد أحد الأسباب المهمة فيما حدث، متوقعين أن ترتفع وتيرة النزول أكثر الفترة المقبلة بسبب احتمال هجرة مزيد من العوائل غير كويتية لزيادة الرسوم في جميع القطاعات الصحية والتعليمية وربما المعيشية أيضا هذا بخلاف زيادة رسوم الإقامات وخلافه، ويقابل ذلك مزيد من التنازلات مثل تحمل استهلاك الكهرباء والماء وتقديم مدة سماح أكثر من المدة المعتادة.

إعادة النظر في الرسوم
وذكرت أن الحل يتمثل في الأخذ بعين الاعتبار ظروف الوافدين ودراسة رواتبهم وإعادة دراسة الرسوم مع ما يتناسب ومداخيلهم، خشية أن تصبح الكويت أكثرها عزاب وبهذا سوف تظهر مشكلات أخرى
وتوقع التقرير في أبريل الماضي أن يتعرض سوق الإيجار في الكويت لضغوط متجددة في 2018 بسبب ستراتيجية "التكويت". ولاحظ أن هذه الستراتيجية تستهدف القطاع العام إلى حد كبير، إلا أن بعض المجالات في القطاع الخاص تعرضت لضغوط بسبب مستويات العمالة الوافدة فيها، بعد تعليمات جهات حكومية لبعض القطاعات الخاصة بإعطاء الأولوية لتوظيف المواطنين ووفقاً لأصحاب المصلحة في القطاع، فإن تركيبة سوق العمل المتغيرة في السنوات المقبلة، يمكن أن تؤثر على الطلب على الإيجارات وإبطاء تنفيذ مشاريع الإسكان الجديدة.
وأشار التقرير إلى أنه في حال استمر ذلك، فقد يكون للعرض المفرط للوحدات السكنية تأثير على وتيرة التنمية في قطاع البناء، بحيث تقلص الائتمان للقطاع 11.1% العام الماضي، كما انعكست المخزونات الزائدة وضعف الطلب على المساكن في بيانات التضخم الأخيرة الصادرة عن الإدارة المركزية للإحصاء.
وكانت الايجارات قد شهدت قفزة قياسة خلال السنوات الأخيرة بحسب تقرير لـ "بيتك" فإن الشقة غرفتين وصالة مساحة 60 مترا في محافظة العاصمة تتراوح بين 320 إلى 350 دينارا بينما تتراوح القيمة الايجارية لنفس المساحة في حولي، من 290 إلى 340 دينارا، في حين تبلغ بين 270 إلى 330 دينارا في الفروانية، وبين 260 إلى 300 دينار في محافظة الأحمدي، بينما تتراوح من 290 دينارا إلى 320 دينارا في محافظة مبارك الكبير، ومن 270 إلى 300 في محافظة الجهراء. وفي الشقق غرفتان وصالة مساحة 70 إلى 74 مترا كانت تتراوح القيم الإيجارية لها بين 370 إلى 415 دينارا في محافظة العاصمة، وبين 310 إلى 360 دينارا في مناطق محافظة حولي، وتراوحت بين 300 إلى 360 دينارا في محافظة الفروانية، في حين تقل لهذه المساحة في محافظة الأحمدي لتتراوح بين 300 و340 دينارا، ومن 325 إلى 350 دينارا في محافظة مبارك الكبير، وبين 310 إلى 330 دينارا في محافظة الجهراء.
وفي المساحات من 80 إلى 85 مترا مربعا فقد سجلت القيمة الإيجارية لها بين 425 إلى 450 دينارا في محافظة العاصمة، وتراوحت بين 365 إلى 450 دينارا في مناطق محافظة حولي، بينما تراوحت من 325 إلى 450 دينارا في محافظة الفروانية، في حين تتراوح القيمة الايجارية بين 330 إلى 360 دينارا في محافظة الأحمدي وتصل إلى 380 و360 دينارا في محافظتي مبارك الكبير والجهراء على الترتيب.