عقاريون يحذِّرون من استفحال أزمة الشواغر في السكن الاستثماري

* الغانم: السوق ليس بحاجة إلى مزيد من العمارات أو المجمعات الجديدة فالجمود والركود سيد الموقف
* الدليجان: انخفاض إيجارات الشقق 10 % يقابله ارتفاع في حركة التداولات بنسبة 25 %
* الشداد: وجود صانع سوق حقيقي سيعمل على تنظيم أركان القطاع وتغييره ويعالج معضلاته

كتب – بلال بدر:


حذر خبراء عقاريون، من مغبة استفحال أزمة عقارية تُطل برأسها مجدداً على الشركات ومُلاك السكن الاستثماري، خلال الفترة المقبلة، نتيجة التراجع اللافت في عوائد القطاع، بتأثير من زيادة المعروض من البنايات مقابل تراجع حاد على الطلب الذي يُعزى إلى عوامل كثيرة أبرزها هجرة العمالة الوافدة والأُسرغير الكويتية عن البلاد، إضافة إلى الجمود والركود الذي يضرب عموم النشاط الاقتصادي في الكويت.
في المقابل، يتوقع البعض استعداد أصحاب "البنايات" إلى موجة انخفاضات جديدة في القيم الإيجارية، على وقع تنامي حجم الشواغر في الوحدات السكنية خلال الصيف المقبل، ربما تصل إلى 15 و20 % بزيادة 5 % على الأقل عن التراجع السابق منذ أكثر من عام.
ويرجع بعض الخبراء ممن التقتهم "السياسة"، سبب الفجوة العقارية إلى الارتفاع القياسي للشواغر في السكن الاستثماري، نتيجة فقاعة أسعار الإيجارات لسنوات خلت، قياساً إلى متوسط رواتب المقيمين الذي لم يشهد ارتفاعا من سنوات عدة، إلى جانب عدم توفر مزايا مستدامة يستفيد منها المقيم والتي من شأنها ارتفاع الطلب.
ففي حين لجأ كثير من أصحاب البنايات العام الماضي، إلى تقليص القيمة الإيجارية على سبيل المثال، من 360 إلى 310 دنانير لوحدة مكونة من غرفتين وصالة ومطبخ وحمامين، يتوقع عقاريون أن تنخفض خلال الصيف إلى 280 دينارا، إلا أن اتحاد العقاريين يغرد وحدة خارج هذا الإطار ويكابر من خلال توصيته لأصحاب العقارات بالإبقاء على المستوى الحالي رغم ازدياد حجم الشواغر في البنايات بجميع المحافظات، حيث لا تخلو عمارة واحدة في مناطق الكويت كافة من 3 – 4 وحدات شاغرة على الأقل، ستصل إلى 6 و10 شقق خالية بحلول الصيف ما يحتم على الملاك تقديم المزيد من التنازلات وخفيض القيمة الإيجارية إلى أقل مما هو متاح حالياً.
أزمة البناء الرأسي
من جهته دعا أمين سر اتحاد العقاريين قيس الغانم، إلى ضرورة تعليق الشركات وذوي الشأن عمليات البناء الرأسي التي سادت خلال السنوات الأخيرة وأحدثت فائضاً غير متوقع في المعروض وهو ما تسبب في الأزمة الراهنة التي يمر بها قطاع السكن الاستثماري.
وأضاف أن السوق ليس بحاجة إلى المزيد من العمارات والبنايات أو حتى المجمعات، فالجمود والركود يضرب النشاط الاقتصادي في البلاد منذ فترة، وبالتالي إذا ما استمر الأمر على هذا النحو سيفاقم من حدوث أزمة عقارية ستُطل برأسها مجدداً وتلقي بظلالها على الشركات وأصحاب العقارات الاستثمارية نتيجة الهجرة العكسية للعمالة الوافدة والتي تأخذ في التزايد بسبب الضغوط المستمرة على المقيمين في البلاد، لكنة يرى في الوقت عينه أن الأمور ستتضح جلياً بنهاية العام الحالي 2019 فيما يتعلق بمستقبل القطاع "عندها يُمكننا الحكم على ماذا سيحدث"!
وأضاف أن هذه الأوضاع السلبية، دفعت لسيطرة المستأجر وتحكمه في السوق الاستثماري، مما نجم عنه تقديم تنازلات من جانب المُلاك أبرزها تحملهم سداد فواتير الكهرباء والماء عن المستأجرين، على عكس ما كان سائداً في غالبه، إلى جانب خفض القيم الإيجارية.
وحول الحلول البديلة التي يمكن تقديمها من جانب المُلاك لمعالجة النقص على الطلب، أوضح قيس الغانم أنه لا يوجد في الوقت الحاضر أي حلول، في ضوء ارتفاع المعروض عن الطلب، مؤكداً أن العمل على تخفيض "الإيجار" ليس حلاً، فمعالجة هذا التراجع يكمن في إيقاف بناء العمارات، نظراً لأن تقليص القيمة إلى أكثر مما هو متاح سيؤدي إلى أزمة حقيقية، لاسيما ان هناك التزامات بنكية على أصحاب البنايات، تتمثل في الرهن العقاري.

انخفاض القيمة الايجارية
من جهته لاحظ الخبير العقاري سليمان الدليجان، أن قطاع السكن الاستثماري يشهد انخفاضاً في القيمه الإيجارية بنسبة لا تقل عن 10 في المئة، ورغم ذلك فإن هناك ارتفاعاً في حركة التداولات في قطاع السكن الاستثماري بنسبة 25 في المئة إلى 3.3 مليار دينار في 2018 مقارنة مع 2.2 مليار في 2017، بينما بلغت نسبة العقار الخاص 55 في المئة عند مستوى 4.8 مليار دينار، وشهد انخفاضاً بنسبة 25% منذ العام 2015، لكن الأسعار تتراوح بين 10 و20 في المئة ارتفاعاً وهبوطاً في بعض المناطق أبرزها صباح الأحمد 40 في المئة.
وأضاف أن السكن الخاص يشهد رواجاً وارتفاعاً طفيفاً في الفترة الراهنة، خصوصاً في منطقة مثل أبو فطيرة التي يصل فيها سعر القطعة مساحة 400 مترمربع على شارع واحد إلى 235 ألف دينار. غير أنه أكد أن هناك تداولات على مواقع محددة كالمراكز الطبية.

ميوعة السوق
ويرى الخبير العقاري عبدالعزيز الشداد أن المشاكل الحاصلة في القطاع العقاري برمته تعود إلى عدم وجود صانع سوق للقطاع بدولة الكويت، حيث نفتقد للاعب حقيقي في السوق المحلي، على غرار أسواق مجاورة كما دبي التي تلعب شركة إعمار هناك دور صنع السوق، منوها إلى دور محدود تقوم به جهات حكومية في السوق المحلي بجانب القطاع الخاص مدعومة من بعض القرارات التي تخص السكن الخاص تحديداً.
وأكد ضرورة وجود صانع سوق لقطاع العقار بالكويت، لاسيما مع إقرار ضوابط جديدة بالسوق، إلى جانب ترقب فرض منظومة الضرائب في البلاد، ما سينعكس على القطاع، ويعالج الإشكاليات الحالية في كل القطاعات وخصوصاً "الاستثماري"، وأكد أن صانع السوق سيعمل على تنظيم القطاع.
وخلافاً لما تردد يرى الشداد، أن سبب تنامي الشواغر في العقار الاستثماري يعود إلى ارتفاع القيم الإيجارية بالنظر إلى متوسط رواتب المقيمين، ناهيك عن عدم توفر مزايا مستدامة يستفيد منها المقيم والتي من شأنها ارتفاع الطلب، علاوة على الضوابط الشديدة على الاقتراض من المصارف المحلية وجهات التمويل المختلفة، والذي ساهم في عملية النزول التي يشهدها السوق. وتوقع أن يشهد السكن الاستثماري انخفاضات جديدة بين 15 و20 % بزيادة 5 % على الأقل، عن التراجع السابق منذ أكثر من عامويضيف أن رغم الإشكاليات آنفة الذكر عن السكن الاستثماري، غير أن هناك قفزة في التدولات في 2018 بالنظر للعام السابق له بعد ارتفاع المبيعات العقارية في الربع الأخير من 2018 إلى أكثر من مليار دينار، بنمو نسبتة 91% على أساس سنوي، إذ أن هذا النمو في القطاع حسب ما جاء في تقرير لبنك الكويت الوطني يرجع إلى ارتفاع أسعار إيجارات الشقق، وهو ما أشرنا إليه عن الارتفاع غير المبرر.