قانونيون لـ"السياسة": لا خفض لإيجارات العقارات السكنية والاستثمارية

الكندري: لا يعفي المستأجرين من السداد بل تأجيله بما يتفق مع ظروف المستأجر

طالب: التعديل أعطى الفرصة لتقسيط متجمد الإيجارات وفق ما يُحدده قاضي الموضوع

انعام حيدر: تخفيض إيجار العقارات السكنية راجع
إلى الإرادة المنفردة للملاك

السويفان: من حق مستأجري الأماكن المغلقة المطالبة إما بإسقاط الأجرة وإما إنقاصها



كتب ـ جابر الحمود وعبدالله عثمان:


أكد قانونيون، أن التعديلات المطروحة على قانون الايجارات السكنية التي وافقت عليها اللجنة التشريعية في مجلس الأمة تصب في صالح المواطنين والمقيمين وجميع الأطراف فما تم الموافقه عليه هو أنه منذ بداية الازمة وإلى حين عودة العمل لا يوجد اخلاء للمستأجر على أن يتم تقسيط المبلغ المتراكم، وفي الوقت نفسه فانه بعد عودة الحياة إلى طبيعتها وانقشاع الآثار السلبية لفيروس كورونا فإنه في حال تخلف المستأجر عن سداد الاجرة يتم اخلاؤه ويسدد كامل الأجرة.
وكانت اللجنة التشريعية في مجلس الامة وافقت مبدئياً على تعديل قانون الايجارات السكنية بما يمنع المؤجر من اخلاء المستأجر بموجب نص المادة 20 في الظروف الراهنة ولحين عودة العمل بالدولة ويحق لقاضي الموضوع تقسيط المبلغ المتراكم على المستأجر من ايجارات، وتضمن القانون تشكيل دائرة ايجارات من قاض واحد فقط لتسهيل صدور الاحكام ولا تحسب مدة التعطيل او الوقف ضمن المواعدين القانونية المقررة ولحين بداية الدوام رسمياً.
وقال القانونيون في تحقيق اجرته "السياسة": إن تفسير المادة المعدل عليها يلزم المستأجر بدفع الأجرة كاملة عند العودة للعمل بمرافق الدولة بالاضافة الى دفع جزء من المتجمد عليه بموجب الحكم الصادر ضده من خلال دفعات الاقساط يحددها القاضي وبتخلف سدادها من قبل المستأجر يحق للمؤجر عمل اجراءات تنفيذ ضده مثل الضبط والاحضار ومنع السفر وحجز البنوك وغيرها من الاجراءات.
وأوضحوا، أنه يجب التفرقة بين عقود إيجار الأماكن المخصصة للسكن وتلك غير المخصصة للسكن، فمستأجرو الأماكن المخصصة للسكن لا يستطيعون المطالبة بتخفيض القيمة الإيجارية كونهم ينتفعون بالعين المؤجرة انتفاعا كاملاً غير منقوص، ومن ثم فإن تخفيض القيمة الايجارية في هذه الحالة يتم بالتراضي. وفي ما يلي التفاصيل:
يؤكد أستاذ القانون الخاص بكلية الحقوق في جامعة الكويت د. فايز الكندري، أن مشروعية تعديل قانون ايجار العقارات واحكام الايجار الواردة في القانون المدني هي تعديل مؤقت تطبق فقط خلال الاجراءات الاحترازية ومايتعلق منها بعدم اخلاء العين المستأجرة لعدم سداد الأجرة.
ويقول الكندري: إن التعديل لا ينصب على اعفاء المستأجرين من سداد الاجرة المستحقه عليهم، بل ارجاء سدادها وتمكين المحكمة من اتخاذ ما تراه مناسبا نحو تأجيل هذا السداد بما يتفق مع الظروف المادية للمستأجر والظروف الاخرى وفق كل دعوى ايجارية على حدة.
ويضيف، أن المقصود من التعديل ليس ابراء ذمة المستأجرين من سداد الأجرة حتى نتكلم عن عدم مشروعية التعديل بل مضمون التعديل ينصرف فقط إلى منع طرد المستأجرين من سداد الايجارات المستحقه عليهم في المواعيد المستحقه خلال فترة موقتة وهي فترة الاجراءات الاحترازية التي صدرت بشأنها قرارت من السلطة العامة والتي كانت السبب المباشر الذي تعذر معه اغلبية المستأجرين من سداد الايجارات في مواعيدها.
وأوضح أن نص المادة 581 من قانون المدني واضح بشأن الانشطة التجارية بأن الاجرة غير مستحقه لأن الايجار مقابل الانتفاع، وعلى سبيل ذلك بالنسبة للانشطة الذي استغلت العين خلال الحظر الجزئي او وفقا لقرارات الدولة بالسماح لها فيجوز لها ان تطالب بانتقاص الاجرة بما يقابل الانتقاص بالانتفاع من العين المؤجرة.
وبدوره يقول المحامي محمد طالب: إن ما تم طرحه امام مجلس الامة من صالح المواطنين والمقيمين وذلك بسبب عدم وجود دخل للبعض او راتب بسبب انتشار جائحة الكورونا، كما تم الاستغناء عنهم من جهات عملهم وليس لديهم اي دخل مادي لسداد الأجرة الخاصة بسكنهم ولايستطيع المالك اخلاء المستأجر خلال جائحة كورونا.
ويضيف، أن التعديل اعطى الفرصة لتقسيط متجمد الايجارات على المستأجرين وفق ما يحدده قاضي الموضوع بما يتناسب مع دخلهم، والأهم من ذلك أنه في حال عادت الحياة إلى طبيعيتها لابد على المستأجر أن يسدد الأجرة كاملة منذ بداية العودة والا يعتبر مخلاً ويتم اخلاؤه.
ويوضح طالب، أنه بخصوص قانون ايجار الشركات ستناقش اللجنة مدى انتفاع مستأجر "العين التجارية والاستثمارية"من عدمه وتطبيق قرار مجلس الوزراء، حيث يتم قياس مدى الانتفاع بالرجوع إلى قرار مجلس الوزراء بشأن تعطيل المحال التجارية والأعمال المهنية، علماً بأن هناك قراراً مباشراً من مجلس الوزراء ببعض الانشطة وهناك انشطة اغلقت ضمنيا لارتباطها مع الهيئات ومؤسسات الدولة منها على سبيل المثال مكاتب المحاماه.
وفيما إذا كان يحق للمستأجر أن يطالب بتخفيض الإيجار نتيجة انتشار وباء كورونا تطبيقا لنظرية الظروف القاهرة (م 198 مدني) تقول المحامية انعام حيدر: يجب التفرقة بين عقود إيجار الأماكن المخصصة للسكن وعقود إيجار الأماكن غير المخصصة للسكن، فمستأجرو الأماكن المخصصة للسكن لا يستطيعون المطالبة بتخفيض القيمة الإيجارية كونهم ينتفعون بالعين المؤجرة انتفاعا كاملاً غير منقوص، على الرغم من وجود حظر التجوال وإغلاق المنشآت بقرار من السلطة العامة وما قد يترتب على ذلك من حق أرباب العمل في تخفيض أجور العاملين لديهم أو ايقاف عقود العمل موقتا. وتضيف انعام حيدر، أن هذا الأمر راجع إلى الإرادة المنفردة لملاك العقارات وما قد يستشعرونه من المحافظة على المستأجرين والتكاتف مع المجتمع والدولة من أجل عبور هذه الأزمة وما هو ملاحظ الآن من قيام بعض الملاك بتحفيض القيمة الإيجارية الى النصف، أما مستأجرو الأماكن غير المخصصة للسكن (الأنشطة التجارية والاستثمارية) فتنص المادة 581 من القانون المدني على أنه: "اذا ترتب على عمل صدر من السلطة العامة في حدود القانون نقص كبير في انتفاع المستأجر جاز له أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة ما لم يكن عمل السلطة بسبب يعزى إليه"، ولا يكون للمستأجر حق في التعويض من قبل المؤجر إلا اذا كان عمل السلطة العامة قد صدر لسبب يكون المؤجر مسؤولاً عنه. ومن جانبه يشير المحامي خالد السويفان، إلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية الخاصة بهذا القانون بأن الأعمال الصادرة من السلطات العامة ومثلها القرارات الصادرة من جهة الإدارة والتي يترتب عليها حرمان المستأجر من انتفاعه بالمأجور أو الإخلال بالانتفاع به تعتبر من قبيل القوة القاهرة التي لا يكون المؤجر ملتزما بضمانها ولكنه يتحمل تبعتها فيكون المستأجر تبعا لجسامة الإخلال بالانتفاع أن يطلب فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة، ولكن بشرط ألا يكون عمل السلطة ناجما من عمل يعزى الى المستأجر، وأن يكون هناك نقص كبير بالانتفاع وكل هذا لم يتم الاتفاق على غيره، كما أنه من المقرر أن الأجرة تكون مقابل الانتفاع بالمأجور وتستحق باستيفاء المنفعة أو بإمكان استيفائها فإن زالت المنفعة أو اختلت سقطت الأجرة أو انقصت. ويؤكد السويفان، أنه ترتب على وباء كورونا المستجد صدور قرار مجلس الوزراء من تعليق وإيقاف العمل بالحكومة والقطاع العام والخاص وحظر التجوال بقرار من السلطات العامة وما ترتب على ذلك من إغلاق الأماكن المؤجرة لغير السكن وعدم انتفاع المستأجرين بها، لذلك كان من حق هؤلاء المطالبة إما بإسقاط الأجرة كليا أو إنقاصها تبعا لزوال المنفعة أو اختلالها، وهذا هو ما استقرت عليه أحكام محكمة التمييز الكويتية. ومن جانبه يقول نائب رئيس الاتحاد الكويتي لمقيمي العقار عبدالعزيز الشداد: إن العقود التجارية في المحلات ومراكز التسوق تعتبر مشكلة كبيرة على المستأجر ولذا يجب ان يعاد النظر في الايجارات الاستثمارية او المحلات التي تعتبر عقود اذعان، ويجب ان يعاد النظر فيها وتستخدم في حالات الضرورة القصوى.
ولفت إلى إعادة القيمة الايجارية بقيم مختلفة عن القيم السابقة يتم وفق آليات والاحتكام إلى محكمين أو مقيمين عقاريين معتمدين، بحيث لا يمكن أن يكون هانك الزام بالدفع في ظل سوق متهاو سواء بظروف الاغلاق أو عدم العمل او تراجع الاقتصاد يتم المطالبة بايجارات عالية وتختلف عن الظروف التي يمر بها المؤجر.
وفي السياق نفسه يقول نائب رئيس اتحاد وسطاء العقار عماد حيدر: إن المقترح الذي تقدم به النواب الخاص بتعديل القانون رقم 35 على 1978بشأن إيجارات العقارات هو في الحقيقة اقتراح جيد ولكنه غير كاف، بيد أن الاقتراح بتعديل القانون يساعد على انتعاش الاقتصاد بعد الأزمات. ويضيف حيدر، أن الجيد في الاقتراح أنه يراعي المستأجر بعدم الإخلاء ويساعد المؤجر في الحصول على جميع الإيجارات المتأخرة لاحقاً ولكن لابد من قانون صريح للإيجارات أثناء الكوارث يحمي المؤجر والمستأجر والجميع ويتم فيه تأجيل جميع أنواع السداد لجميع الأطراف.